南國商城招商方案研討-資料下載頁
2025-04-25 00:45本頁面
【正文】 層分割成小面積出售3 層租金 12 元/月/平米；第 6 年開始按 5%的速度遞增；掉 1 層出售，假設(shè) 4 年內(nèi)均勻去化 優(yōu)勢：店鋪面積小，總價(jià)低，目標(biāo)客戶群范圍大；資金回收周期短；后期管理工作少劣勢：主力店引進(jìn)存在難度；商鋪數(shù)量多，銷售進(jìn)度可能受到影響；引入的商業(yè)類型多，經(jīng)營良莠不齊，可能影響項(xiàng)目整體形象4 專業(yè)市場電子城、家居廣場、汽車城掉 1 層、1 層分割成大面積出售，3 層分割成小面積出售假設(shè)在 6 年內(nèi)均勻去化 優(yōu)勢：差異化專業(yè)市場具有較強(qiáng)的競爭力；短期內(nèi)可回籠資金劣勢：交通便利程度不高；體量大，銷售周期較長；攀市居民對新型商業(yè)模式存在一個(gè)心理接受過程，因此前期經(jīng)營狀況可能不佳理想注：內(nèi)部投資收益率是指 15 年內(nèi)收益的貼現(xiàn)和等于投資成本的貼現(xiàn)率，這一指標(biāo)值越大說明投資收益水平越高；靜態(tài)投資回收期是指不考慮時(shí)間價(jià)值情況下回收投資的年限，這一指標(biāo)值越小說明收回投資年限越短；動(dòng)態(tài)投資回收期是指考慮時(shí)間價(jià)值情況下收回投資的年限，這一指標(biāo)值越小越16 / 21好。綜述在前面給定的假設(shè)條件下，不考慮風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素，純粹從資金的角度來考慮，方案 3 是最佳方案，即3 層引入大超市，掉 1 層和 1 層分割成小面積商鋪出售，引入銀行、精品服飾、文具、特色美食等物業(yè)。其不利的方面在于，商鋪數(shù)量大（約 60100 個(gè)） ，雖然總價(jià)不高（1560 萬不等） ，但是在攀枝花這樣一個(gè)房地產(chǎn)投資氛圍不濃的城市，要去化這么多商鋪可能存在一定難度，銷售周期可能較長。方案 2 雖然內(nèi)部收益率低于方案 3，但是規(guī)劃引進(jìn)規(guī)模較大、檔次較高的餐飲、健身等業(yè)態(tài)，所以整體定位趨向于高檔。同時(shí)，可售商鋪面積大，個(gè)數(shù)少，銷售速度有望提高，銷售周期比方案 2 短，其中的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)降低。綜合考慮，我們建議選擇第 2 種招商方案。這兩種方案的順利實(shí)施，都必須建立在成功引入大型超市的基礎(chǔ)上，所以前期的招商工作以引入大型超市為主。六、招商策略大型超市的引入主要依靠雙方就租金、租賃時(shí)間、物業(yè)管理等關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行談判。其余樓層分割銷售或出租，則17 / 21或多或少需要借助推廣宣傳的力量。如果分割成大戶型銷售或出租，由于可售數(shù)量較少，所以也是以個(gè)別談判為主；如果分割成小戶型銷售或出租，則推廣力度和銷售招商工作則應(yīng)加強(qiáng)。招商談判前的準(zhǔn)備工作1） 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)招商手冊應(yīng)突出如下關(guān)鍵點(diǎn)：A．通過地段說明項(xiàng)目未來的獲利前景。B．通過事實(shí)列舉項(xiàng)目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽(yù)，突出其在項(xiàng)目所在地的地位。C．招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個(gè)承租戶進(jìn)行分級評價(jià)，預(yù)測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。2）準(zhǔn)備談判的依據(jù)A. 明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目標(biāo)、實(shí)際需求目標(biāo)、可接受目標(biāo)、最低目標(biāo)等；B. 規(guī)定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點(diǎn)、談判可能出現(xiàn)的問題及對策；18 / 21C. 選定談判方式；D. 確定談判期限。3）組成談判小組A. 挑選談判小組的成員；B. 制定談判計(jì)劃；C. 確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員.確定招商方式與渠道我們可采取的招商方式和利用的渠道有：1）項(xiàng)目洽談會(huì)項(xiàng)目洽談會(huì)是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對性地與商家洽談。其特點(diǎn)是針對性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。引進(jìn)大型超市可主要采取這種方式。2）項(xiàng)目發(fā)布會(huì)19 / 21項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項(xiàng)目主辦者在一定的場合公布擬引進(jìn)合資、合作的項(xiàng)目，闡述招商項(xiàng)目的特點(diǎn)和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。在招商前期和引進(jìn)大型超市以后，我們可以在攀枝花、成都和四川省其它城市召開項(xiàng)目發(fā)布會(huì)，向有興趣的客戶介紹我們的項(xiàng)目。3）登門拜訪登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動(dòng)。招商單位專門派出招商小分隊(duì)或在國內(nèi)外舉辦集會(huì)式招商活動(dòng)之余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會(huì)計(jì)師行及其它中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項(xiàng)目，探討合作事宜。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對性強(qiáng)，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。4）渠道選擇我們可選取的宣傳渠道有各種線上媒體，如電視、報(bào)紙、雜志、路牌等；線下媒體，即參加或舉辦各種項(xiàng)目布會(huì)和洽談會(huì)；人際關(guān)系傳播，利用公司員工及其熟人的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)加以宣傳。
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