【正文】 “國稅發(fā)〔2009〕31號文件”規(guī)定，簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》的預售款可以作為計算業(yè)務招待費扣除限額的基數(shù)，同時企業(yè)所得稅法規(guī)定超過扣除限額的業(yè)務招待費不得向以后年度結轉。該文件自2008年1月1日起執(zhí)行。因此，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)2006年以前未完工年度發(fā)生的業(yè)務招待費當年度不得扣除，也不得向以后年度結轉。2006年2007年未完工年度發(fā)生的業(yè)務招待費當年度不得扣除，但是可以向以后年度結轉，待取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入后按稅收規(guī)定計算扣除。2008年以后未完工年度發(fā)生的業(yè)務招待費，如果當年取得符合規(guī)定的預售收入，可以按稅收規(guī)定計算扣除。如房地產(chǎn)企業(yè)2004年發(fā)生業(yè)務招待費100萬，當年未完工，則100萬元業(yè)務招待費不得扣除不得結轉。如房地產(chǎn)企業(yè)2006年發(fā)生業(yè)務招待費100萬，當年未完工，該100萬元業(yè)務招待費當年不得扣除，但是可以向以后年度結轉。如果2007年完工，則將2006年的100萬元業(yè)務招待費與2007年當年發(fā)生的業(yè)務招待費合并，按稅收規(guī)定計算扣除限額，超過扣除限額的不得再向以后年度結轉。假設到2007年仍未完工，2007年又發(fā)生了200萬業(yè)務招待費，2008年雖未完工但是取得符合條件的預售收入，則可以將2006年和2007年發(fā)生的業(yè)務招待費300萬元與2008年當年發(fā)生的業(yè)務招待費合并，按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定計算，同樣，超過扣除限額的不得再向以后年度結轉。外資房地產(chǎn)企業(yè)2008年以后，外資房地產(chǎn)企業(yè)因未完工未能扣除的業(yè)務招待費余額可以和2008年當年發(fā)生的業(yè)務招待費合并，按照銷售收入（包括銷售未完工項目取得的預售收入），根據(jù)新稅法的相關規(guī)定在2008年匯算清繳時計算扣除（具體計算和扣除規(guī)定詳見《青島市國家稅務局關于做好2008年度企業(yè)所得稅匯算清繳的通知》（青國稅發(fā)〔2009〕10號）第二十六問的問題2.）但是超過扣除限額的余額不得再向以后年度結轉。（三）房地產(chǎn)企業(yè)廣告費和業(yè)務宣傳費的稅收處理解答： “國稅發(fā)〔2009〕31號文件”規(guī)定，簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》的預售收入可以作為計算業(yè)務招待費扣除限額的基數(shù)。根據(jù)新企業(yè)所得稅法規(guī)定，超過扣除限額的廣告費、業(yè)務宣傳費可以向以后年度結轉。因此，2008年以前內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)未完工年度發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，不得稅前扣除，可以向以后年度結轉扣除。自08年1月1日以后，企業(yè)沒有完工但是取得符合條件的預售收入也可以作為計算廣告費、業(yè)務宣傳費扣除限額的基數(shù)。外資房地產(chǎn)企業(yè)2008年以前未完工年度發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費未能扣除余額的稅務處理詳見《青島市國家稅務局關于做好2008年度企業(yè)所得稅匯算清繳的通知》（青國稅發(fā)〔2009〕10號）。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)尚未竣工驗收，因各種原因提前交付，所得稅是否以交付面積確認收入？解答：根據(jù)“國稅發(fā)〔2009〕31號文件”規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工的三個標志分別為：（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。因此房地產(chǎn)企業(yè)雖未竣工驗收，但是已經(jīng)交付使用，意味著該項開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)符合完工標準。要注意的是，即使僅是部分交付，作為交付開發(fā)產(chǎn)品同一成本對象的全部均視為已經(jīng)完工。如果已經(jīng)完工，應根據(jù)“國稅發(fā)〔2009〕31號文件”第六條規(guī)定，針對不同的銷售方式確認收入實現(xiàn)的時點和金額，而不是以實際交付面積來確認銷售收入。對于完工開發(fā)產(chǎn)品，如果未簽合同僅交付定金的，不符合銷售收入實現(xiàn)的條件，預收的定金不需結轉為完工產(chǎn)品銷售收入。（五）關于成本列支時間問題請問如何理解31號文第35條規(guī)定“開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算終止日，不得滯后?！?解答：企業(yè)所得稅法53條規(guī)定，企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。因此企業(yè)在年度中間完工的，可以根據(jù)31號文件規(guī)定選擇計稅成本核算終止日，但是最遲不得晚于完工年度的12月31日。（六）關于出包工程預提費用的稅收處理“國稅發(fā)〔2009〕31號文件”規(guī)定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。請問如何界定資料充分？解答： 年度申報預提工程款計入開發(fā)成本計算扣除時，應提供竣工驗收備案證明或交付使用證明，正式的出包合同，出包工程的項目預算書以及預算調(diào)整的相關證明等，另外還需提供下表。出包工程項目承包單位名稱承包單位稅務登記號承包單位主管稅務機關出包合同號出包項目開工日期出包項目完工日期合同金額已開票金額發(fā)票號碼預提金額（七）房地產(chǎn)企業(yè)多項目同時進行發(fā)生的借款利息應該按什么比例在不同項目之間進行資本化分攤？如：土地面積、建筑面積、投資總額、已經(jīng)發(fā)生并支付的投資額等？解答：“國稅發(fā)〔2009〕31號文件”第三十條規(guī)定，借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。第二十九條規(guī)定直接成本法指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。預算造價法指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則包括可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區(qū)分原則。（八）房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化、費用化是否有明顯的分解點？如：按稅務確認收入時、房屋竣工驗收時等？解答：“國稅發(fā)〔2009〕31號文件”二十一條規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。《企業(yè)會計準則借款費用》規(guī)定,專門借款利息開始資本化應同時具備三個條件:(1)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生。(2)借款費用已經(jīng)發(fā)生。(3)為使資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)的購建活動已經(jīng)開始。當所購建的固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時,應當停止其借款費用的資本化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)借款利息應在完工時停止資本化，不再計入開發(fā)成本，計入當期財務費用。（九）關于樣板房裝修費的稅收處理問題房地產(chǎn)開發(fā)公司樣板房的裝修費在會計處理時應作為開發(fā)成本還是營業(yè)費用進行核算？解答：無論房地產(chǎn)企業(yè)的會計賬務如何處理，根據(jù)“國稅發(fā)〔2009〕31號文件”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“開發(fā)間接費用”包括項目營銷設施建造費。因此，樣板房的裝修費應計入開發(fā)成本。（十）關于車庫、車位的稅收處理問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫（歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定）或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉讓收入？對應成本如何確認？解答：“國稅發(fā)〔2009〕31號文件”第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。企業(yè)在會計核算中，除企業(yè)單獨建造、單獨核算的車庫外，對于利用地下設施建造的地下車位，以及利用地面道路等劃定的車位，均已作為公共配套設施計入了開發(fā)成本中，因此無論開發(fā)企業(yè)以何種方式取得有關車庫、車位的轉讓收入，均應作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，不得再重復扣除成本。對于采用長期出租一次性收取租金方式的，根據(jù)合同約定的日期和金額確認租金收入，提前收取的在實際收取租金當期確認租金收入。（十一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)了酒店，交給酒店管理公司來管理，并成立了獨立的法人單位，酒店是做銷售還是做直接轉資？ 解答：如果酒店的所有權由房地產(chǎn)公司轉為酒店管理公司所有，無論是贈與還是作為投資，均需要確認銷售收入。如果沒有改變酒店的所有權，房地產(chǎn)企業(yè)將酒店轉為本企業(yè)固定資產(chǎn)，無償提供給酒店管理公司使用的，則該項固定資產(chǎn)屬于與本企業(yè)收入無關的資產(chǎn)，不得計提折舊；如果存在關聯(lián)關系，對不符合獨立交易原則的交易，稅務機關可按相關規(guī)定進行調(diào)整。（十二）在就地安置拆遷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，原住戶按政府拆遷辦法規(guī)定的補償標準內(nèi)的面積部分不需繳納房款，超過部分應按規(guī)定繳納房款，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入應如何確認？成本應如何扣除?解答：“國稅發(fā)〔2009〕31號文件”第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 房地產(chǎn)企業(yè)在進行拆遷安置時，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本中；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面考慮，一方面按照31號文件規(guī)定確認視同銷售所得，對補償?shù)姆课莅凑展蕛r值或參照同期同類房屋的市場價格確定視同銷售收入，同時按照稅收規(guī)定計算確認拆遷安置房屋的視同銷售成本。另一方面，需要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”。因為房屋補償方式相當于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，因此應按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本的土地成本中。 35 / 35