【正文】 “國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件”規(guī)定，簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》的預(yù)售款可以作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的基數(shù)，同時(shí)企業(yè)所得稅法規(guī)定超過(guò)扣除限額的業(yè)務(wù)招待費(fèi)不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。該文件自2008年1月1日起執(zhí)行。因此，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)2006年以前未完工年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)當(dāng)年度不得扣除，也不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。2006年2007年未完工年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)當(dāng)年度不得扣除，但是可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，待取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入后按稅收規(guī)定計(jì)算扣除。2008年以后未完工年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，如果當(dāng)年取得符合規(guī)定的預(yù)售收入，可以按稅收規(guī)定計(jì)算扣除。如房地產(chǎn)企業(yè)2004年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)100萬(wàn)，當(dāng)年未完工，則100萬(wàn)元業(yè)務(wù)招待費(fèi)不得扣除不得結(jié)轉(zhuǎn)。如房地產(chǎn)企業(yè)2006年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)100萬(wàn)，當(dāng)年未完工，該100萬(wàn)元業(yè)務(wù)招待費(fèi)當(dāng)年不得扣除，但是可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。如果2007年完工，則將2006年的100萬(wàn)元業(yè)務(wù)招待費(fèi)與2007年當(dāng)年發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)合并，按稅收規(guī)定計(jì)算扣除限額，超過(guò)扣除限額的不得再向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。假設(shè)到2007年仍未完工，2007年又發(fā)生了200萬(wàn)業(yè)務(wù)招待費(fèi)，2008年雖未完工但是取得符合條件的預(yù)售收入，則可以將2006年和2007年發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)300萬(wàn)元與2008年當(dāng)年發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)合并，按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定計(jì)算，同樣，超過(guò)扣除限額的不得再向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。外資房地產(chǎn)企業(yè)2008年以后，外資房地產(chǎn)企業(yè)因未完工未能扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)余額可以和2008年當(dāng)年發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)合并，按照銷售收入（包括銷售未完工項(xiàng)目取得的預(yù)售收入），根據(jù)新稅法的相關(guān)規(guī)定在2008年匯算清繳時(shí)計(jì)算扣除（具體計(jì)算和扣除規(guī)定詳見(jiàn)《青島市國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于做好2008年度企業(yè)所得稅匯算清繳的通知》（青國(guó)稅發(fā)〔2009〕10號(hào)）第二十六問(wèn)的問(wèn)題2.）但是超過(guò)扣除限額的余額不得再向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。（三）房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的稅收處理解答： “國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件”規(guī)定，簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》的預(yù)售收入可以作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的基數(shù)。根據(jù)新企業(yè)所得稅法規(guī)定，超過(guò)扣除限額的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。因此，2008年以前內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)未完工年度發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，不得稅前扣除，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。自08年1月1日以后，企業(yè)沒(méi)有完工但是取得符合條件的預(yù)售收入也可以作為計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除限額的基數(shù)。外資房地產(chǎn)企業(yè)2008年以前未完工年度發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)未能扣除余額的稅務(wù)處理詳見(jiàn)《青島市國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于做好2008年度企業(yè)所得稅匯算清繳的通知》（青國(guó)稅發(fā)〔2009〕10號(hào)）。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)尚未竣工驗(yàn)收，因各種原因提前交付，所得稅是否以交付面積確認(rèn)收入？解答：根據(jù)“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件”規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工的三個(gè)標(biāo)志分別為：（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。因此房地產(chǎn)企業(yè)雖未竣工驗(yàn)收，但是已經(jīng)交付使用，意味著該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)符合完工標(biāo)準(zhǔn)。要注意的是，即使僅是部分交付，作為交付開發(fā)產(chǎn)品同一成本對(duì)象的全部均視為已經(jīng)完工。如果已經(jīng)完工，應(yīng)根據(jù)“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件”第六條規(guī)定，針對(duì)不同的銷售方式確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)和金額，而不是以實(shí)際交付面積來(lái)確認(rèn)銷售收入。對(duì)于完工開發(fā)產(chǎn)品，如果未簽合同僅交付定金的，不符合銷售收入實(shí)現(xiàn)的條件，預(yù)收的定金不需結(jié)轉(zhuǎn)為完工產(chǎn)品銷售收入。（五）關(guān)于成本列支時(shí)間問(wèn)題請(qǐng)問(wèn)如何理解31號(hào)文第35條規(guī)定“開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算終止日，不得滯后。” 解答：企業(yè)所得稅法53條規(guī)定，企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。因此企業(yè)在年度中間完工的，可以根據(jù)31號(hào)文件規(guī)定選擇計(jì)稅成本核算終止日，但是最遲不得晚于完工年度的12月31日。（六）關(guān)于出包工程預(yù)提費(fèi)用的稅收處理“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件”規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。請(qǐng)問(wèn)如何界定資料充分？解答： 年度申報(bào)預(yù)提工程款計(jì)入開發(fā)成本計(jì)算扣除時(shí)，應(yīng)提供竣工驗(yàn)收備案證明或交付使用證明，正式的出包合同，出包工程的項(xiàng)目預(yù)算書以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等，另外還需提供下表。出包工程項(xiàng)目承包單位名稱承包單位稅務(wù)登記號(hào)承包單位主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出包合同號(hào)出包項(xiàng)目開工日期出包項(xiàng)目完工日期合同金額已開票金額發(fā)票號(hào)碼預(yù)提金額（七）房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行發(fā)生的借款利息應(yīng)該按什么比例在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行資本化分?jǐn)?？如：土地面積、建筑面積、投資總額、已經(jīng)發(fā)生并支付的投資額等？解答：“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件”第三十條規(guī)定，借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。第二十九條規(guī)定直接成本法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則包括可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。（八）房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化、費(fèi)用化是否有明顯的分解點(diǎn)？如：按稅務(wù)確認(rèn)收入時(shí)、房屋竣工驗(yàn)收時(shí)等？解答：“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件”二十一條規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用》規(guī)定,專門借款利息開始資本化應(yīng)同時(shí)具備三個(gè)條件:(1)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生。(2)借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生。(3)為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開始。當(dāng)所購(gòu)建的固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí),應(yīng)當(dāng)停止其借款費(fèi)用的資本化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)借款利息應(yīng)在完工時(shí)停止資本化，不再計(jì)入開發(fā)成本，計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用。（九）關(guān)于樣板房裝修費(fèi)的稅收處理問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)公司樣板房的裝修費(fèi)在會(huì)計(jì)處理時(shí)應(yīng)作為開發(fā)成本還是營(yíng)業(yè)費(fèi)用進(jìn)行核算？解答：無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬務(wù)如何處理，根據(jù)“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“開發(fā)間接費(fèi)用”包括項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。因此，樣板房的裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本。（十）關(guān)于車庫(kù)、車位的稅收處理問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫(kù)（歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定）或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？對(duì)應(yīng)成本如何確認(rèn)？解答：“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件”第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中，除企業(yè)單獨(dú)建造、單獨(dú)核算的車庫(kù)外，對(duì)于利用地下設(shè)施建造的地下車位，以及利用地面道路等劃定的車位，均已作為公共配套設(shè)施計(jì)入了開發(fā)成本中，因此無(wú)論開發(fā)企業(yè)以何種方式取得有關(guān)車庫(kù)、車位的轉(zhuǎn)讓收入，均應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，不得再重復(fù)扣除成本。對(duì)于采用長(zhǎng)期出租一次性收取租金方式的，根據(jù)合同約定的日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實(shí)際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。（十一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)了酒店，交給酒店管理公司來(lái)管理，并成立了獨(dú)立的法人單位，酒店是做銷售還是做直接轉(zhuǎn)資？ 解答：如果酒店的所有權(quán)由房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)為酒店管理公司所有，無(wú)論是贈(zèng)與還是作為投資，均需要確認(rèn)銷售收入。如果沒(méi)有改變酒店的所有權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)將酒店轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)，無(wú)償提供給酒店管理公司使用的，則該項(xiàng)固定資產(chǎn)屬于與本企業(yè)收入無(wú)關(guān)的資產(chǎn)，不得計(jì)提折舊；如果存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，對(duì)不符合獨(dú)立交易原則的交易，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。（十二）在就地安置拆遷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，原住戶按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積部分不需繳納房款，超過(guò)部分應(yīng)按規(guī)定繳納房款，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入應(yīng)如何確認(rèn)？成本應(yīng)如何扣除?解答：“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件”第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷安置時(shí)，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本中；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，需要從兩個(gè)方面考慮，一方面按照31號(hào)文件規(guī)定確認(rèn)視同銷售所得，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课莅凑展蕛r(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定視同銷售收入，同時(shí)按照稅收規(guī)定計(jì)算確認(rèn)拆遷安置房屋的視同銷售成本。另一方面，需要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。因?yàn)榉课菅a(bǔ)償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，因此應(yīng)按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本的土地成本中。 35 / 35