【正文】 　?。ǘ┬袠I(yè)協(xié)會　　行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用?！　。ㄈ┑貐^(qū)組織　　屬地管理有利于協(xié)調好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區(qū)組織的關系，協(xié)調好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設和社區(qū)建設相結合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)?！　。ㄋ模┫嚓P部門　　市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負責物業(yè)區(qū)域中的有關工作?！　∪⒔y(tǒng)一管理，綜合服務的原則　　這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務兩方面，并且有機地結合在一起。　?。ㄒ唬┙y(tǒng)一管理　　可簡稱為一體化原則。這個原則實施的前提是“一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域，建立一個業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理”。在這個前提下實施一體化的管理?！　　　∥飿I(yè)區(qū)域內的建筑物、構筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。　　　　對業(yè)主和使用人的各種服務事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。如要聘請專業(yè)服務公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。　　　　同物業(yè)管理有關方方面面的協(xié)調、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負責處理。業(yè)主、使用人、承租人有關物業(yè)管理的事務只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題?！　　　∮嘘P物業(yè)管理的經濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經營的財務管理都由一個單位負責?！　。ǘ┚C合服務　　綜合服務是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務既要達到一般服務業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求?！　　　【C合服務的基本要求是講究服務的效用。就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務的活力所在。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質的標準來實施規(guī)范化服務、禮貌服務和微笑服務。　　　　綜合服務是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務活動?！　　　【C合服務由于提供富有個性化的周到服務，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。因此，市場的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的基本保證?！　∥飿I(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權，接受主管部門的指導?！　∷摹⑸鐣c平等競爭的原則在房屋商品化、自有化和產權多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會化原則管理。這個原則適應二權不分離的情況，即物業(yè)所有權與經營權不分離；也可以是物業(yè)二權分離的，即物業(yè)的所有者與經營權者不屬于同一法人單位。在產權多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權分離的方式來經營管理的?！　∩鐣脑瓌t有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有：　?。ㄒ唬┥鐣姆止ず献鳌　‖F(xiàn)代社會不同產業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產業(yè)的綜合效益。房地產作為一個行業(yè)，其內部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經濟效益。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來，獨立為自主經營的管理服務型企業(yè)。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應按照社會化大生產的要求相互間分工協(xié)作?！　。ǘ┢降葪l件下的市場競爭　　業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務關系。政府有關部門和開發(fā)商都不宜干預，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質服務和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地?！　。ㄈ┤齻€效益的統(tǒng)一　　物業(yè)管理的經營活動要實現(xiàn)經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經濟效益的基礎上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設的最終目標。　　物業(yè)管理服務于社會，理應得到社會有關各方的支助，社會有關各方則在自己職責范圍內做好物業(yè)區(qū)域建設的工作。　　五、企業(yè)化與全過程效益的原則　　物業(yè)管理作為一種市場化的經營行為，當然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全行業(yè)、全過程的效益。企業(yè)在其經營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。這一原則體現(xiàn)在：　?。ㄒ唬嵤┲黧w要按企業(yè)化的原則組建　　物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉制的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經營活動?！　。ǘ┌唇洕?guī)律辦事　　物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經濟關系中嚴格按照經濟規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商的委托關系方面雖然業(yè)務聯(lián)系密切，或屬于同一企業(yè)集團，但在經濟方面應按照合同和有關規(guī)定劃清各自的職權。　?。ㄈ┰缙诮槿搿　∥飿I(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進行。首先要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎工作。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產項目的開發(fā)經營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時間要根據物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入.　?。ㄋ模﹦?chuàng)建名牌　　企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經營水平、服務質量。創(chuàng)建名牌，應關注規(guī)模經濟效益和拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用?！　×?、物業(yè)管理的宗旨　　上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業(yè)管理的指導思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為：　?。ㄒ唬I造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境　　物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務的拓展和管理水準的提高，根據每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務水準、拓展服務范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術氛圍等。辦公和商務區(qū)域則強調高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務服務和智能化管理等?！　∥飿I(yè)管理應該是：第一是服務，第二是服務，第三還是服務。服務體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務為中心，開拓各項業(yè)務，才具有無窮的活力。　?。ǘ┪飿I(yè)的保值與增值　　物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權益。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心的策劃和良好的服務，能改善物業(yè)的內外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經濟價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值?！　〉诹?jié)市場經濟下的物業(yè)管理　　一、計劃經濟下我國物業(yè)管理的狀況　　解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經濟的模式下。由于過多強調了房地產的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產權歸屬形成的格局，由國家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來。這種方法雖然在國民經濟的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產業(yè)的生機和活力。從市場學的角度來考察，在當時，房地產業(yè)作為實行商品經濟的產業(yè)實際上已不復存在。國家在住宅建設上，只有投入，沒有產出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來?！　。ㄒ唬┕芾聿坏轿坏默F(xiàn)象嚴重　　由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。有許多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多：“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴重?！　。ǘ┓课莸母綄僭O施、公用配套設施無人管理，破損嚴重　　在一些小區(qū)經常看到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。　?。ㄈ┳≌^(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用　　在計劃經濟下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產管理、市政、園林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區(qū)管理發(fā)號施令，可遇到實際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。例如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內，也是按產權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落.　　（四）住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門　　國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。文化大革命前，每戶按20平方米居住面積計算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降，，房租才有所上調，～，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產流失嚴重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：　　，租公房　　因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房兩頭得利。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余?！　。夤俊　∮捎诠吭伦獗阋?，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，?！　?，國有資產流入私人口袋由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，，除用出租的租金來交自己的房租外?！　∵€由于住房使用權管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產大量流失。　?。ㄎ澹┤氩环蟪?，國家難以承受維修資金負擔　　我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據統(tǒng)計，全國房產機構管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬元。據核算，才能維持簡單的生產。到90年代，隨著物價指數(shù)的上漲，房租補貼還要多，國家住宅建設投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔越背越重，難以承受?！　。┎焕谄笫聵I(yè)單位集中精力發(fā)展生產、提高效益　　在計劃經濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領導既管生產，又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產，而忽視住房建設與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產進展。　　二、市場經濟呼喚著物業(yè)管理　　黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國房地產業(yè)迅速發(fā)展。據聯(lián)合國統(tǒng)計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。據有關部門1998年統(tǒng)計，占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經濟體制改革的深化，市場經濟的建立和發(fā)展，以實現(xiàn)住房商品化、按照商品經濟原則組織住宅的生產和流通為目標的住房制度改革的深入發(fā)展，房地產管理社會化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程。為了適應社會主義市場經濟，順應房地產綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進住房管理經驗，并從我國的實際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。因此，物業(yè)管理是改革開放、市場經濟、住房制度改革的產物，它的管理模式必須適應社會主義市場經濟。其具體體現(xiàn)在以下幾個方面：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理適應城鎮(zhèn)住房制度改革　　近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產權的多元化，這使過去以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。例如過去一幢樓或一片小區(qū)都是一個單位的福利房，或歸房管所管理，公共設施壞了自然是單位或房管部門派人來修。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產權歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產權歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產權歸房管部門。由于產權多元化給維修服務帶來了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費用需樓內住戶共同承擔，其中屬于該單位職工承擔的那部分，單位代出，其余部分應由其他住戶分擔，而其他住戶不愿意出，由于經費問題無法落實，此問題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經濟體制改革的實踐中，而未能及時在管理體制上作相應的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業(yè)管理則適應了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內，它只須根據與業(yè)主簽定的有關協(xié)議（契約），按照社會化、專業(yè)化、經營