【正文】 刊的矩陣法。(5)模型法。環(huán)境經(jīng)濟學(xué)以經(jīng)濟學(xué)為理論基礎(chǔ)的一門經(jīng)濟學(xué)科，是研究經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護之間的相互關(guān)系，探索合理調(diào)節(jié)人類經(jīng)濟活動和環(huán)境之間的物質(zhì)交換的基本規(guī)律，其目的是使經(jīng)濟活動能取得最佳的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。生態(tài)指地球上各種生物存在和發(fā)展的狀態(tài)。生態(tài)系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)是自然界一定空間的生物與環(huán)境之間相互作用、相互制約、不斷滴變，達到動態(tài)平衡、相對穩(wěn)定的統(tǒng)一整體，是具有一定結(jié)構(gòu)和功能的單位。生態(tài)環(huán)境指生態(tài)系統(tǒng)進行物質(zhì)循環(huán)和能量交換的條件和情況。生態(tài)環(huán)境有自然生態(tài)環(huán)境和人工生態(tài)環(huán)境之分。凡未經(jīng)人工改造的自然生態(tài)系統(tǒng)，如原始森林、海洋、大氣等稱自然生態(tài)環(huán)境。而那些經(jīng)過人工改造的生態(tài)系統(tǒng)，如農(nóng)田、水利系統(tǒng)、人工風(fēng)景區(qū)等則稱人工生態(tài)環(huán)境。生態(tài)平衡生態(tài)系統(tǒng)的能量流動和物質(zhì)循環(huán)是在不斷地進行著的，雖然自然因素和人為活動經(jīng)常會給生態(tài)系統(tǒng)帶來各種政策。但是在一段時期內(nèi)，生產(chǎn)者、消費者和分解者之間又能保持一種相對穩(wěn)定的平衡狀態(tài)。這種平衡狀態(tài)就是生態(tài)平衡。生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)通常分為形態(tài)結(jié)構(gòu)和營養(yǎng)結(jié)構(gòu)兩種。生態(tài)系統(tǒng)的形態(tài)結(jié)構(gòu)是指生物的種類、種群數(shù)量、種的空間配置、種的時間變化等。生態(tài)系統(tǒng)的營養(yǎng)結(jié)構(gòu)是指生態(tài)系統(tǒng)中各個組成部分之間建立起來的營養(yǎng)關(guān)系。生態(tài)系統(tǒng)的類型生態(tài)系統(tǒng)按生態(tài)類型可分為淡水生態(tài)系統(tǒng)、海洋生態(tài)系統(tǒng)和陸地生態(tài)系統(tǒng)。按受人為的影響或干預(yù)的程度，可分為自然生態(tài)系統(tǒng)、半自然生態(tài)系統(tǒng)和人工生態(tài)系統(tǒng)等。生態(tài)系統(tǒng)的組成生態(tài)系統(tǒng)是由四個部分組成，即生產(chǎn)者——指綠色植物和所有能進行光合作用制造有機物的植物。消費者——主要是動物。分解著——指各種具有分解能力的微生物和一些微型動物。元生命物質(zhì)——指生態(tài)系統(tǒng)中的各種元生命的元機物、有機物和各種自然因素。生態(tài)效益指利用生態(tài)系統(tǒng)之間的補償作用，提高物種的再生能力，維持和改善人類賴以生存、生活和生產(chǎn)的自然環(huán)境及其生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性，使之得到環(huán)境整體的效益，即生態(tài)效益。城市生命周期論城市生命周期論是由美國Luis Suazervilla提出的。該理論認(rèn)為城市有如生物有機體一樣，經(jīng)歷出生、發(fā)育、發(fā)展、衰落等過程，城市發(fā)展具有不同的階段。城市要素在城市各個發(fā)展階段具有不同的表現(xiàn)，可作為城市發(fā)生、發(fā)展的標(biāo)志，這些發(fā)展階段稱為城市生命周期。城市復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)論我國生態(tài)學(xué)家馬世俊(1984)、王如松(1988)提出了城市復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)理論，認(rèn)為城市生態(tài)系統(tǒng)可分為社會、經(jīng)濟、自然三個亞系統(tǒng)。各個亞系統(tǒng)又可分為不同層次的子系統(tǒng)，彼此互為環(huán)境。清潔生產(chǎn)工藝論清潔生產(chǎn)是致以衷心的創(chuàng)新性的思想，該思想將整體預(yù)防的環(huán)境戰(zhàn)略持續(xù)應(yīng)用于生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和服務(wù)中，以增加生態(tài)效率和減少人類及環(huán)境的風(fēng)險。清潔生產(chǎn)的內(nèi)容主要包括:清潔生產(chǎn)過程、清潔的產(chǎn)品和清潔的服務(wù)。循環(huán)經(jīng)濟循環(huán)經(jīng)濟指把清潔生產(chǎn)和廢棄物的綜合利用融為一體的經(jīng)濟，本質(zhì)上是一種生態(tài)經(jīng)濟，它要求運用生態(tài)學(xué)規(guī)律來指導(dǎo)人類社會的經(jīng)濟活動。與傳統(tǒng)的經(jīng)濟相比，循環(huán)經(jīng)濟的不同之處在于:傳統(tǒng)經(jīng)濟是一種有資摞——產(chǎn)品——污染排放所構(gòu)成的物質(zhì)單向流動的經(jīng)濟。循環(huán)經(jīng)濟倡導(dǎo)的是一種建立在物質(zhì)不斷循環(huán)利用基礎(chǔ)上的經(jīng)濟發(fā)展模式，它要求把經(jīng)濟活動按照自然生態(tài)系統(tǒng)的模式，組成一個資源——產(chǎn)品——再生資源的特質(zhì)反復(fù)循環(huán)流動過程，使得整個經(jīng)濟系統(tǒng)以及生產(chǎn)和消費的過程基本上不產(chǎn)生或者只產(chǎn)生很少的廢棄物?？沙掷m(xù)發(fā)展理論1987年，由挪威前首相布倫特蘭夫人領(lǐng)導(dǎo)的amp。quot。世界環(huán)境與發(fā)展委員會amp。quot。(WCED)發(fā)表了《我們共同的未來》，第一次真正科學(xué)地論述了可持續(xù)發(fā)展概念，即amp。quot。可持續(xù)發(fā)展是滿足當(dāng)代人需求，同時不損害后代自身需求的能力amp。quot。這個概念的提出使世界各國達成了以下共識:(1)生態(tài)危機是人類面臨的最大危機和共同危機。(2)人類只有一個地球，人類應(yīng)采取共同行動?？沙掷m(xù)發(fā)展理論包括以下三個方面的發(fā)展原則:公平性原則、可持續(xù)性原則、共同性原則。公平性原則公平性原則包括代內(nèi)公平、代際公平和區(qū)際公平。代內(nèi)公平指發(fā)展要以滿足全體人民的需求為目標(biāo)，給當(dāng)代人以公平的分配權(quán)和發(fā)展權(quán)，使社會每個成員有均等的機會來實現(xiàn)他們對較高生活的愿望，減少貧富懸殊，消除兩極分化。代際公平指一代人的發(fā)展不能以損害后代人的發(fā)展條件為代價，要給后代人公平利用自然資源和環(huán)境的權(quán)利。區(qū)際公平指各國擁有按照本國的環(huán)境與發(fā)展政策開發(fā)本國自然資源的主權(quán)，并負有確保在其管轄范圍內(nèi)或在其控制下的權(quán)力，不致?lián)p害其他國家或在各國管轄范圍以外地區(qū)的環(huán)境責(zé)任?？沙掷m(xù)性原則可持續(xù)性原則的核心是人類經(jīng)濟和社會的發(fā)展不能超越資源與環(huán)境的承載能力，人類活動的目標(biāo)是經(jīng)濟、社會和生態(tài)環(huán)境三者持續(xù)發(fā)展的高度統(tǒng)一。共同性原則由于世界各國歷史背景不同，文化和發(fā)展水平存在著差異，因此關(guān)于可持續(xù)發(fā)展的具體目標(biāo)、政策和實施步驟不可能是惟一的。但可持續(xù)發(fā)展作為全球發(fā)展的總目標(biāo)，所體現(xiàn)的公平性和可持續(xù)性是共同的。固體廢棄物污染固體廢棄物是人類生產(chǎn)和生活活動中排放出的固體物質(zhì)，按其來清、可分為工業(yè)固體廢棄物、礦業(yè)固體廢棄物、農(nóng)業(yè)固體廢棄物、放射性固體廢棄物和城市生活垃圾。物業(yè)管理在環(huán)境保護中的作用宣傳作用、運作作用、指導(dǎo)作用、監(jiān)督作用、前期介入作用。第三篇 物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)一、土地開發(fā)與管理(一)基本知識土地未經(jīng)人類開發(fā)的自然界原有的處女地，是人類生存發(fā)展的必要條件。廣義的土地是一垂直系統(tǒng)，包括地球表面至地心乃至大氣層一定垂直距離的空間面積，它是由土壤、地貌、巖石、植被、水文、氣候以及受人類活動影響的地理位置等多種因素組成的一個獨立的自然綜合體。狹義的土地一般指地球表面構(gòu)成陸地的土壤層，通常稱之為地皮或地表。土地與人類有極其密切的關(guān)系，它以多種多樣的屬性滿足人類的需要，使人類得以生存和發(fā)展:amp。quot。)土地是人類生息的基地和存在的物質(zhì)條件。(2)土地是人類生產(chǎn)資料和生活資料的源泉。(3)土地是人們社會生產(chǎn)關(guān)系的客體。國有土地國有土地指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于國家所有的土地，是國家財產(chǎn)所有權(quán)的客體之一。集體土地集體土地指屬于勞動群眾集體所有的土地。集體所有的土地可以由集體或者個人承包經(jīng)營，從事農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)。土地功能土地的主要功能有:(l)負載功能。土地負載萬物，不僅是一切生物的生存基地，而且是人類進行開發(fā)建設(shè)和生產(chǎn)活動的基礎(chǔ)。(2)養(yǎng)育功能。土地以其具有的營養(yǎng)元素養(yǎng)育萬物，包括人類以及生活在地表、天空、海底的一切動植物。(3)生產(chǎn)功能。土地本身就是農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)的基本生產(chǎn)資料，沒有土地，就沒有農(nóng)業(yè)。此外，人類生產(chǎn)必需的建筑材料、礦產(chǎn)資源也均出自土地。(4)觀賞功能。土地自然形成的各種景觀:秀麗的群山，奔騰的江河，浩瀚的大海，無垠的沃野等，頗具觀賞價值，有利于陶冶人們的情操，豐富人類的精神生活。土地的特征土地的特征包括土地的自然特征和經(jīng)濟特征。土地的自然特征是:(I)土地位置的不動性，土地是自然生成物，它固定在地球表面的某個經(jīng)緯度上，不可挪動。(2)土地的肥沃程度和土地位置優(yōu)劣的差異 性。(3)土地使用的耐久性，只要人們使用得當(dāng)，其使用價值經(jīng)久不衰，可以永續(xù)利用川的土地面積的有限性，土地是自然產(chǎn)物，屬非再生資源。土地的經(jīng)濟特性:(1)土地的有限性以及由此引起的土地經(jīng)營的壟斷 性。(2)在一定條件下，土地報酬遞減的可能性。(3)變更土地使用方向的困難刊的土地所有權(quán)形式上的排他性和壟斷性。土地結(jié)構(gòu)土地結(jié)構(gòu)亦稱土地構(gòu)成，在全國或某一區(qū)域的土地總面積中，各種不同性質(zhì)和用途的土地面積所占的比重。通常以各類土地(如耕地、園地、林地、牧地、荒地和水面等)的面積在全國或某一區(qū)域土地面積中所占的百分比來表示。土地結(jié)構(gòu)可以反映土地利用狀況。合理的土地結(jié)構(gòu)，有利于提高土地的利用率和優(yōu)化土地資源的配置。土地資源土地、水、礦物、氣候、生物等與地表、地下、空中和海洋中各種自然資源的總和。地皮 可供建筑物使用的地段或場地 ， 是土 地使用中一種通俗的用地。地價 土地使用權(quán)受讓人獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額 ， 或是土地使用權(quán)人將 土地再轉(zhuǎn)移時所收取的金額。地價總額包括土地使用權(quán)出讓金、市政配套設(shè)施費和 土地開發(fā)費。土地使用年限 土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。土地使用費土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支 付給政府的費用。土地供應(yīng)計劃一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求。土地開發(fā)潛力 以及城市規(guī)劃的要求制定。計劃的內(nèi)容包括 : 出讓土地的面積、地點 ， 土地上建筑物的性質(zhì)，建筑面積及所需的建造費用，預(yù)計的地價收入，土地供應(yīng)計劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后納入城市整體計劃，對外公布實施。土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃是根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的需要，對土地資源在時間和空間上進行合理分配和合理組織的綜合措施。土地所有制土地所有制是在一定的社會生產(chǎn)方式下，由國家確認(rèn)的土地歸屬制度。它是土地制度的核心和基礎(chǔ)，土地所有制的性質(zhì)決定土地所有權(quán)、使用權(quán)和占用權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容。土地所有權(quán)是指對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是土地所有制在法律上的表現(xiàn)。土地使用權(quán)指依照法律對土地加以利用的權(quán)利，《土地管理法》第七條規(guī)定:amp。quot。國有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用，國有土地和集體所有土地可以依法確定給個人使用。amp。quot。土地使用制土地使用制指人們在一定的土地所有制下，在使用土地上所形成的經(jīng)濟關(guān)系，它是對土地使用的條件、形式和程序的規(guī)定。它是土地制度中僅次于土地所有制的重要組成部分。土地所有權(quán)土地所有權(quán)又稱土地產(chǎn)權(quán)，是物權(quán)的一種。它的主體是土地所有者，客體是土地。土地使用權(quán)土地使用權(quán)指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。城市土地城市區(qū)域中的陸地、水域，以及它們之上、之下的一定空間。在區(qū)域上說，城市土地包括三個層次:一是城市市區(qū)的土地，即城市建成區(qū)范圍內(nèi)的土地。二是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，即目前仍為郊區(qū)農(nóng)副業(yè)或村鎮(zhèn)占用的土地。三是城市行政管轄區(qū)范圍內(nèi)的土地，即包括城市郊區(qū)、縣范圍內(nèi)的土地。城市土地在城市經(jīng)濟發(fā)展中起著非常重要的作用:(1)城市經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模，在一定程度上取決于城市土地的數(shù)量。(2)合理利用城市土地是城市經(jīng)濟發(fā)展的重要條件。(3)城市土地是國家財政收入的重要來源。城市土地分類按照城市土地屬性的不同，將其劃分為不同類型。城市土地按其所有權(quán)的性質(zhì)，可分為全民所有制和集體所有制兩大類別。按其在社會再生產(chǎn)中的地位和作用，可分為生產(chǎn)性用地和非生產(chǎn)性用地。按其開發(fā)程度及發(fā)展趨勢，可分為已開發(fā)的、未開發(fā)的和未來待擴展的城市土地三大類別。通過分類，可以反映出城市建設(shè)、開發(fā)水平和土地利用結(jié)構(gòu)是否合理，從而可以為進一步研究、制定城市總體規(guī)劃，合理布局城市土地提供依據(jù)。城市土地的基本特征相對于農(nóng)村土地而言，其基本特征有:(l)城市土地位置具有特殊的重要性。對于城市經(jīng)濟的各行各業(yè)來說，城市土地是處于生產(chǎn)過程之外的生產(chǎn)條件，主要功能是提供一個場所，其最重要的是位置。而位置的優(yōu)劣，不僅取決于距離市中心的絕對距離，而且與交通運輸條件、現(xiàn)代化通訊條件有密切關(guān)系。(2)城市土地使用的復(fù)雜性和集約性。這是由城市的多功能性和功能的整體性所決定的。(3)城市建筑地段具有兩重性。即既是自然資源，又是勞動產(chǎn)品，在商品經(jīng)濟條件下具有商品屬性。但作為建筑地段的土地，與一般勞動產(chǎn)品不同，它是附著在作為自然資源的土地本體之上，其生產(chǎn)和流通都離不開原有的土地。城市土地使用模式城市土地使用的標(biāo)準(zhǔn)模式，即城市土地使用的空間結(jié)構(gòu)及其與城市土地使用效益之間的相互關(guān)系，從總體上確定合理的城市用地模式，對于城市的經(jīng)濟建設(shè)具有重要的意義。一有利于緩和城市土地的供求矛盾，二有利于充分發(fā)揮城市土地的效益。城市土地使用模式可分為兩大類:單中心模式和多中心模式。城市土地質(zhì)量指城市土地對各種功能用地的適宜程度。城市土地質(zhì)量不僅受自然因素的制約，還受人類經(jīng)濟活動的影響，在評定城市土地質(zhì)量時應(yīng)考慮自然和經(jīng)濟兩個方面的因素。影響城市土地質(zhì)量的自然因素主要是地質(zhì)、地貌、氣候和水文等。影響城市土地質(zhì)量的經(jīng)濟因素主要是土地的空間位置。城市土地的經(jīng)濟屬性經(jīng)濟屬性也稱社會屬性，相對于自然屬性，是指一定歷史階段上人類社會對自然物的土地加以利用、改造所賦予自然物(土地)的新屬性。城市土地的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)在z(1)壟斷性。土地是社會稀缺的重要財富，在不同歷史階段為不同階級所壟斷。(2)可塑性。土地不能增加，但可以改良，提高其價值。土地所能發(fā)揮的潛力有很大的伸縮性，就看資本投入程度。(3)永續(xù)性。土地本身的使用價值和投資效益均有永續(xù)性和積累性，不是一次投資一次使用就失去效力，而是不斷改良，不斷提高。城市土地所有制指城市土地屬誰所有的制度。我國憲法規(guī)定，城市土地屬于國家所有。土地所有制產(chǎn)生了土地所有權(quán)。我國城市土地固有制產(chǎn)生了城市土地國家所有權(quán)，公民個人只可能享有使用權(quán)。城鎮(zhèn)土地分等就一定區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)整體而言，各個城鎮(zhèn)由于受地理位置、交通條件、經(jīng)濟發(fā)展水平和自然條件的影響，以及人們改造土地、投人資本的不同，它們在區(qū)域中發(fā)揮的作用和所處的地位有很大差異。這種差異反映在區(qū)域城鎮(zhèn)土地上，則形成土地質(zhì)量差異，從而帶來城鎮(zhèn)間整體的級差收益。因此，城鎮(zhèn)土地分等就是通過研究全國或某一地區(qū)城鎮(zhèn)間土地質(zhì)量的差異，并據(jù)此排序分等，以土地等級反映各城鎮(zhèn)土地平均收益的優(yōu)劣。區(qū)位理論區(qū)位理論是關(guān)于人類活動的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說，是伴隨著工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、交通運輸業(yè)和城市的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展的。區(qū)位理論在宏觀上研究一個地區(qū)的布局優(yōu)化問題。城鎮(zhèn)土地定級通過對城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地進行綜合評價，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)土地的使用價值和價值在空間分布上的差異性，并劃分出土地級別，在此基礎(chǔ)上測算土地級差收益?，F(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)地租理論認(rèn)為土地這一自然的生產(chǎn)要素與資本難于區(qū)別，把土地看成是資本的一種形態(tài)，因而相應(yīng)把地租看成是利息的一種形態(tài)。如同