【正文】 要靠城市土地利用規(guī)劃。城市土地利用規(guī)劃是城市發(fā)展總體規(guī)劃的基礎(chǔ)，搞好城市土地利用規(guī)劃是建設(shè)城市的重要前提。（二）城市土地利用規(guī)劃的作用城市土地利用規(guī)劃對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地合理配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)和健康發(fā)展具有重要的作用。城市土地利用規(guī)劃是政府調(diào)節(jié)城市土地資源配置的重要手段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，土地資源的配置主要是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。但是，由于城市土地資源的稀缺性和不可再生性，使得政府調(diào)節(jié)土地資源的配置更有必要。而政府對(duì)土地資源的調(diào)節(jié)手段主要是制訂和實(shí)施城市土地利用規(guī)劃。通過(guò)城市土地總體布局、功能分區(qū)和土地利用具體規(guī)范，控制城市土地用途，調(diào)節(jié)土地使用結(jié)構(gòu)和布局平衡，把土地資源納入優(yōu)化配置的軌道，在一定程度上避免和克服市場(chǎng)機(jī)制配置土地要素的局限和弊端。城市土地利用規(guī)劃可以減少房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)用戶決策的盲目性城市土地利用規(guī)劃為城市未來(lái)一段時(shí)期的發(fā)展確定了總體的方向，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)有了明確的預(yù)期，房地產(chǎn)相關(guān)用戶和消費(fèi)者也有了相應(yīng)的指南，減少了進(jìn)行區(qū)位選擇的盲目性。城市土地利用規(guī)劃有利城市土地利用的長(zhǎng)效管理城市土地利用規(guī)劃是城市土地使用的安排和布置，它是一定時(shí)期內(nèi)城市空間發(fā)展的目標(biāo)和計(jì)劃，是合理使用城市土地的一張藍(lán)圖，為城市土地利用管理提供了科學(xué)的依據(jù)。城市土地利用長(zhǎng)效管理包括城市土地利用的數(shù)量控制、集約程度、結(jié)構(gòu)模式以及環(huán)境保護(hù)，這些管理都與城市土地利用規(guī)劃有著密切的聯(lián)系?？刂瞥鞘杏玫氐臄?shù)量規(guī)模，規(guī)劃了一個(gè)城市用地的總量指標(biāo)，決定了對(duì)城市土地利用廣延程度的控制。城市土地的集約程度，反映了土地利用率的高低，規(guī)定了土地利用集約程度的一系列指標(biāo)，如建筑覆蓋率、容積率、單位面積人口等。通過(guò)城市土地利用規(guī)劃，可以避免短期行為，對(duì)城市土地利用實(shí)施長(zhǎng)效管理。（三）城市土地利用規(guī)劃的基本原則由于城市土地利用規(guī)劃涉及城市全局，影響城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、有序和穩(wěn)定的發(fā)展，因而要制訂一個(gè)科學(xué)、合理且能夠?yàn)槌鞘懈鱾€(gè)利益群體接受的城市土地利用規(guī)劃，需要遵循以下基本原則：整體性原則。這個(gè)原則要求土地利用規(guī)劃中要有綜合的、系統(tǒng)的觀念，把城市土地看作是自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三者的統(tǒng)一體，對(duì)城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化、環(huán)境、心理等諸多人文因素進(jìn)行綜合的考慮。傳統(tǒng)城市規(guī)劃模式的局限性之一在于規(guī)劃中缺乏整體性考慮。規(guī)劃者著力于形態(tài)設(shè)計(jì)和空間規(guī)劃，過(guò)分追求建筑和工程效果。由于缺乏全面、系統(tǒng)的規(guī)劃前期過(guò)程，更由于規(guī)劃在目標(biāo)、原則上存在偏差，不將注意力放在整個(gè)城市系統(tǒng)的生產(chǎn)和消費(fèi)上，沒(méi)有把追求整個(gè)城市系統(tǒng)的綜合效益作為出發(fā)點(diǎn)，所以盡管規(guī)劃者主觀愿望是好的，但結(jié)果并不盡如人意，而且后期迫于時(shí)代變遷的壓力，對(duì)規(guī)劃進(jìn)行經(jīng)常性的修改，從而喪失了規(guī)劃的權(quán)威性，也失去調(diào)節(jié)城市土地資源利用的作用。區(qū)位原則。這個(gè)原則要求按城市土地的區(qū)位狀況進(jìn)行土地布局，使各類用地“各得其所”。土地的一個(gè)重要特性是差異性，表現(xiàn)為土地質(zhì)量差異和土地位置差異。城市土地的差異性主要表現(xiàn)為位置差異方面，而位置差異又體現(xiàn)為城市土地的區(qū)位不同。在城市中，不論是商業(yè)還是住宅用地，以及任何一種被利用的土地，其利用價(jià)值的大小，無(wú)不受其所處區(qū)位的影響。土地區(qū)位的固定性和差異性決定了具有不同使用功能的城市土地的空間布局。具有不同使用功能的城市土地對(duì)區(qū)位具有選擇性。交通匯集、人流量大的市中心位置是商業(yè)、服務(wù)、事務(wù)所競(jìng)相爭(zhēng)奪的位置，主要交通道路兩側(cè)也往往成為企業(yè)設(shè)置店輔和辦公樓的理想?yún)^(qū)位。工業(yè)企業(yè)為了推銷產(chǎn)品和降低成本，適宜于選擇靠近水源、能源、接近市場(chǎng)而又便于生產(chǎn)原料及成品儲(chǔ)存和運(yùn)輸?shù)牡胤健＞妥≌瑓^(qū)來(lái)說(shuō)，一個(gè)接近工作崗位，購(gòu)物方便、市政、文化娛樂(lè)設(shè)施齊全、居住環(huán)境優(yōu)美的地段對(duì)城市居民產(chǎn)生極大的吸引力。土地規(guī)劃要按區(qū)位布局土地，使各類土地和使用者能找到最適合的“位置”，從而充分發(fā)揮城市土地的區(qū)位效益。超前性原則。即土地規(guī)劃必須走在土地實(shí)際開(kāi)發(fā)利用之前，先規(guī)劃后開(kāi)發(fā)，并對(duì)今后一個(gè)時(shí)期土地利用情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，這樣可使土地利用規(guī)劃具有一定程度的超前性。具體而言，超前性體現(xiàn)在，一要依據(jù)存量（人口、住宅、產(chǎn)業(yè)、道路、綠地等）和流量（人口流動(dòng)、車(chē)輛流動(dòng)、固定資產(chǎn)的投入等），制定城市土地?cái)U(kuò)展的戰(zhàn)略，既體現(xiàn)資源的綜合開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)力的合理布局，又反映生態(tài)環(huán)境的綜合整治，并使之相互平衡，以避免結(jié)構(gòu)失衡。二要把城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為城市土地開(kāi)發(fā)利用的主要內(nèi)容，并進(jìn)行超前建設(shè)。三要防止城市無(wú)秩序發(fā)展，保護(hù)城市自然和生活環(huán)境，應(yīng)設(shè)立開(kāi)發(fā)限制區(qū)。為保證城市的均衡發(fā)展，規(guī)劃時(shí)應(yīng)設(shè)立預(yù)定城市開(kāi)發(fā)區(qū)，以適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。立體性原則。這是從土地的最經(jīng)濟(jì)利用角度出發(fā)，從地面、地下、空間三位一體來(lái)規(guī)劃城市用地。過(guò)去由于城市土地?zé)o償使用，人們只計(jì)算建筑耗費(fèi)這筆帳，而不去考慮占地的多少。結(jié)果出現(xiàn)了平面利用城市土地的現(xiàn)象，降低了城市土地的利用效率。當(dāng)前情況下，宜用立體的眼光來(lái)規(guī)劃城市土地，因?yàn)槌鞘型恋乩檬且粋€(gè)立體概念，即地面、地下、空間三位一體。所以規(guī)劃中要充分利用城市空間，適度提高建筑容積率。同時(shí)逐步開(kāi)發(fā)利用地下空間，緩解交通、給排水、環(huán)境污染和自然災(zāi)害給城市帶來(lái)的公害，彌補(bǔ)城市廣場(chǎng)、綠地不足，使人們獲得更寬敞的空間、舒適的環(huán)境。區(qū)域性原則。制定土地利用規(guī)劃不能局限于城市范圍內(nèi)，而必須把城市放在更大的區(qū)域內(nèi)，實(shí)施城鄉(xiāng)一體化，這樣易于解決城市適度規(guī)模、發(fā)展衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)和城市群等問(wèn)題，也能更合理地解決水利、環(huán)境、交通等問(wèn)題，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)利用的原則。城市土地是稀缺資源，數(shù)量有限，所以必須充分、合理和經(jīng)濟(jì)地利用每一寸土地資源、最大限度地提高土地利用率、土地生產(chǎn)力和土地利用的經(jīng)濟(jì)效益。特別是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，要注意城市土地利用的經(jīng)濟(jì)效益。過(guò)去，與產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)模式相適應(yīng)，在城市土地規(guī)劃中往往著眼于土地的使用價(jià)值，片面強(qiáng)調(diào)方便人民生活而忽視了土地的價(jià)值，忽視了土地使用的經(jīng)濟(jì)效益，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和土地有償使用的情況下，城市土地規(guī)劃應(yīng)堅(jiān)持土地使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一，在市中心黃金區(qū)位地段，要特別強(qiáng)調(diào)土地價(jià)值和土地使用的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)區(qū)位規(guī)律，把不同使用功能的土地安排在與級(jí)差地租水平相適應(yīng)的區(qū)位上。（四）城市土地利用規(guī)劃的基本內(nèi)容城市土地利用規(guī)劃可分為城市土地利用總體規(guī)劃、城市土地利用功能分區(qū)規(guī)劃和城市土地利用詳細(xì)規(guī)劃三個(gè)層次。城市土地利用總體規(guī)劃城市土地利用總體規(guī)劃是城市土地利用宏觀的、指導(dǎo)性的長(zhǎng)期規(guī)劃。它是根據(jù)上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃的要求和當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)以及生產(chǎn)力布局和城鎮(zhèn)化規(guī)劃，確定城市土地利用的方向、目標(biāo)和結(jié)構(gòu)分區(qū)以及骨干項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施工程的用地范圍。同時(shí)，確定規(guī)劃的主要措施。城市用地總體規(guī)劃的要求是，結(jié)構(gòu)合理、布局得當(dāng)、生態(tài)系統(tǒng)良好。城市用地規(guī)劃要合理，就是要把有限的土地合理地配置，形成最優(yōu)的城市用地結(jié)構(gòu)和布局，構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)效果最優(yōu)，生態(tài)系統(tǒng)良好，適用各類用地特點(diǎn)的最優(yōu)土地利用模式。城市土地利用總體規(guī)劃是一種帶有區(qū)域性的總體規(guī)劃，它對(duì)城市用地的布局、結(jié)構(gòu)、范圍及土地利用的重大原則都作出明確的規(guī)定。因此，它對(duì)城市各部門(mén)土地利用專項(xiàng)規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃有宏觀指導(dǎo)和控制作用，特別是對(duì)各部門(mén)用地的比例結(jié)構(gòu)和布局具有約束作用。城市土地利用功能分區(qū)規(guī)劃城市用地按其使用性質(zhì)或功能劃分，大致分為七類：生活居住用地、工業(yè)用地、倉(cāng)庫(kù)用地、公用事業(yè)設(shè)施用地、衛(wèi)生防護(hù)用地、對(duì)外交通運(yùn)輸用地、特殊用地。為了合理安排和組織各項(xiàng)城市用地，滿足生產(chǎn)和生活的要求，就要對(duì)城市用地進(jìn)行功能分區(qū)。分區(qū)規(guī)劃就是把城市按其不同功能要求，劃分為若干個(gè)功能區(qū)。并使各個(gè)功能區(qū)合理地有機(jī)地結(jié)合在一起。功能分區(qū)是相對(duì)的，不是絕對(duì)的，即使在某一功能區(qū)內(nèi)，除主導(dǎo)功能的用地外，往往尚需兼有其他方面功能的用地。城市用地的組織，要綜合考慮自然條件，城市性質(zhì)和規(guī)模，地區(qū)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會(huì)生活多因素的影響，以形成多樣化的功能區(qū)布局方式。實(shí)現(xiàn)城市用地功能分區(qū)合理化，要著重解決好以下幾個(gè)有關(guān)問(wèn)題。首先，要真正符合城市各功能區(qū)用地的目的和要求，并能滿足功能區(qū)的建設(shè)條件，如用地的工程水文地質(zhì)等方面的條件。其次，要妥善安排好各功能區(qū)的關(guān)系。要使各功能區(qū)各得其所，協(xié)調(diào)發(fā)展。再次，各功能分區(qū)之間要有方便的交通聯(lián)系用地，如生活居住區(qū)與工業(yè)之間要有便捷的交通基地。最后，規(guī)劃和確定功能分區(qū)，要保持一定的彈性，考慮為城市的經(jīng)濟(jì)，科技、文教、衛(wèi)生等各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)一步的發(fā)展留有必要的余地。城市土地利用詳細(xì)規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃是總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的深化和具體化，是范圍較小的街區(qū)性規(guī)劃。在這一規(guī)劃中，應(yīng)詳細(xì)規(guī)定土地利用的具體方式、公共設(shè)施位置、有關(guān)建筑的限制（建筑率和容積率等）。具體包括以下內(nèi)容：建筑利用的種類和程度包括層數(shù)、密度、容積率、體積率；建筑形式、建筑物和基地與鄰地境界的關(guān)系、建筑可占地和不可占地部分、建筑物的位置；建筑用地的規(guī)模，有關(guān)住宅占地的正面寬度與進(jìn)深的最小值；有關(guān)的附屬設(shè)施用地，如游樂(lè)場(chǎng)、文化娛樂(lè)用地、停車(chē)場(chǎng)和車(chē)庫(kù)用地等；根據(jù)城區(qū)規(guī)劃，確定有關(guān)居住用建筑中最大的居住戶數(shù)，根據(jù)城市規(guī)劃提供符合特殊需要的用地；交通用地、步行空間、停車(chē)用地和與交通用地直接有關(guān)的用地；公共設(shè)施用地（煤氣、上下水、通訊、電力等）及管道用地；廢棄物、下水處理用地和貯藏用地等。詳細(xì)規(guī)劃一般在收集資料，現(xiàn)場(chǎng)踏勘的基礎(chǔ)上，按照總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的布局要求，先搞綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)矛盾，統(tǒng)一后分項(xiàng)進(jìn)行。詳細(xì)規(guī)劃是土地批租合同對(duì)土地用途作具體限制的直接依據(jù)。復(fù)習(xí)思考題城市土地具有哪些特性？土地的雙重屬性表現(xiàn)在哪些方面？二者之間的基本關(guān)系是什么？土地資源配置方式為什么要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)性作用和政府的主導(dǎo)作用？城市土地利用規(guī)劃有什么重要性？其基本原則有哪些？24 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