【正文】 先補(bǔ)后占”制度，即通過(guò)法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，無(wú)論是政府控制的國(guó)有公司還是其他類(lèi)型的公司，或者是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，出于保護(hù)農(nóng)民利益和防范社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的需要，要進(jìn)行土地復(fù)墾項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)主體必須先對(duì)農(nóng)戶(hù)宅基地先進(jìn)行補(bǔ)償或者先補(bǔ)償農(nóng)戶(hù)總價(jià)款的大部分，才能實(shí)施復(fù)墾項(xiàng)目。土地復(fù)墾項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)民的主體地位，一定要堅(jiān)持依法、自愿、有償，公開(kāi)、公平、公正，切實(shí)保障農(nóng)民的占有、使用、收益等合法權(quán)益。復(fù)墾項(xiàng)目主體與農(nóng)戶(hù)在復(fù)墾項(xiàng)目談判中地位應(yīng)當(dāng)是平等的，政府在土地復(fù)墾項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)扮演好裁判者的角色。建立嚴(yán)格的土地驗(yàn)收制度和土地評(píng)級(jí)制度。土地復(fù)墾項(xiàng)目完成以后，應(yīng)當(dāng)有省市級(jí)國(guó)土資源部門(mén)、區(qū)縣國(guó)土資源部門(mén)以及專(zhuān)業(yè)的土地評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)組成的評(píng)審組，對(duì)土地復(fù)墾的質(zhì)量進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)估，并作出等級(jí)劃分，評(píng)級(jí)結(jié)果與地票記載事項(xiàng)掛鉤，即實(shí)現(xiàn)土地復(fù)墾質(zhì)量與地票價(jià)值的掛鉤。關(guān)于地票增值利益的分配，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)分為地方政府所得、農(nóng)戶(hù)補(bǔ)償、集體補(bǔ)償和公司盈利四部分。作為提供建設(shè)用地指標(biāo)的地方政府，理應(yīng)分享地票增值所帶來(lái)的收益，當(dāng)然，這部分收益應(yīng)當(dāng)被用于支持當(dāng)?shù)厝r(nóng)事業(yè)的發(fā)展。農(nóng)戶(hù)和集體經(jīng)濟(jì)組織分別作為農(nóng)村建設(shè)用地的使用權(quán)人和所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a(bǔ)償。復(fù)墾項(xiàng)目公司在支付完政府所得、農(nóng)戶(hù)補(bǔ)償以及集體補(bǔ)償之后，剩余的價(jià)款，即為公司盈利，當(dāng)然，復(fù)墾項(xiàng)目公司存在虧損的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為：地方所得應(yīng)當(dāng)是地票在農(nóng)村土地交易所拍賣(mài)所得價(jià)款的一定比例，此比例通過(guò)法律法規(guī)確定，而農(nóng)戶(hù)補(bǔ)償和集體補(bǔ)償則應(yīng)當(dāng)由復(fù)墾項(xiàng)目公司同農(nóng)戶(hù)和集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)平等談判的方式協(xié)商確定。 地票權(quán)利地票權(quán)利的大小直接決定地票的基準(zhǔn)價(jià)格，也直接決定購(gòu)買(mǎi)主體對(duì)參與競(jìng)買(mǎi)地票的意愿。地票權(quán)利分為法定權(quán)利和記載權(quán)利，法定權(quán)利對(duì)每張地票而言都是一樣的，是常量，而記載權(quán)利則會(huì)因?yàn)榈仄钡牟煌煌亲兞?。政府?yīng)當(dāng)通過(guò)法律法規(guī)規(guī)定的形式將地票持有人所具有的權(quán)利做明確而細(xì)致的規(guī)定，給準(zhǔn)備成為地票持有人的地票競(jìng)買(mǎi)主體一個(gè)明確的市場(chǎng)預(yù)期。筆者認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)規(guī)定獲取地票是獲得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必要條件，只有競(jìng)得地票才獲得了進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必要條件；法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定地票持有人有幾次提出征地建議的權(quán)利以及經(jīng)地票持有人地塊選擇后向國(guó)土資源管理部門(mén)提出的征地建議，哪些情況下國(guó)土資源部門(mén)必須同意，哪些情況下國(guó)土資源部門(mén)可以不同意，不在規(guī)定的這些情況內(nèi)的其他情況又該如何處理，而不是通過(guò)與國(guó)土資源管理部門(mén)通過(guò)協(xié)商這種容易導(dǎo)致暗箱操作的方式使項(xiàng)目落地；法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定地票持有人所具有的價(jià)格優(yōu)先權(quán)，即在比最高價(jià)低多少的幅度范圍內(nèi)地票持有人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因?yàn)榈仄背钟腥藢?duì)所拍賣(mài)地塊前期進(jìn)行了調(diào)查研究和開(kāi)發(fā)地塊，可能更適合該地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)；此外，法律還應(yīng)該規(guī)定一些對(duì)地票持有人使地票落地時(shí)的優(yōu)惠條件，比如減免一定的稅費(fèi)等。法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)授權(quán)國(guó)土資源部門(mén)對(duì)地票記載事項(xiàng)作出記載，國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目報(bào)告中所涉及的土地復(fù)墾質(zhì)量、土地復(fù)墾成本、農(nóng)村建設(shè)用地位置、交通便利程度、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況、當(dāng)?shù)鼐用袷杖肭闆r對(duì)地票權(quán)利人、地票的使用期限、地票所賦予的地塊選擇權(quán)的選擇區(qū)域、地票面積等事項(xiàng)作出記載。對(duì)于地票所賦予的地塊選擇權(quán)的選擇區(qū)域，應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地分類(lèi)制，因?yàn)楦鱾€(gè)地方的土地開(kāi)發(fā)價(jià)值是不一樣的，比如北京和拉薩的土地開(kāi)發(fā)價(jià)值肯定不一樣，甚至在同一省市內(nèi)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值也是不一樣的，比如重慶的江北區(qū)和江津區(qū)。地票應(yīng)當(dāng)賦予地票持有人在同一類(lèi)地區(qū)選擇開(kāi)發(fā)地塊的權(quán)利。 地票交易復(fù)墾項(xiàng)目公司從國(guó)土資源部門(mén)獲得地票之后，就面臨如何將地票變現(xiàn)的問(wèn)題。筆者贊同現(xiàn)行《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》的規(guī)定，項(xiàng)目復(fù)墾公司所持有的地票只能通過(guò)農(nóng)村土地交易所以拍賣(mài)的方式變現(xiàn)，不能抵押質(zhì)押，也不能不通過(guò)農(nóng)村土地交易所進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@是因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)農(nóng)村土地交易所拍賣(mài)變現(xiàn)，才能使相關(guān)利益各方獲得公平的收益。筆者認(rèn)為，國(guó)家在充分調(diào)研與總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，可以建立全國(guó)統(tǒng)一的地票交易市場(chǎng)，這是因?yàn)槌青l(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)在更大時(shí)空范圍內(nèi)進(jìn)行交換有利于用地指標(biāo)的合理使用，也有利于指標(biāo)價(jià)值的最大化，從而也有利于耕地保護(hù)和三農(nóng)發(fā)展，比如四川省內(nèi)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)互換肯定沒(méi)有新疆和北京之間指標(biāo)互換產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益大。筆者也同意在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，參照股票交易制度，建立起規(guī)范地票交易的二級(jí)市場(chǎng)，讓更多的市場(chǎng)主體參與到地票交易中來(lái)，進(jìn)行市場(chǎng)選擇，實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)化配置。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)允許地票不在二級(jí)市場(chǎng)交易，實(shí)現(xiàn)交易方式多樣化。作為一種權(quán)利或者利益，雖然我國(guó)《票據(jù)法》并未對(duì)地票作出規(guī)定，但是，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)允許地票用于抵押或質(zhì)押融資，充分發(fā)揮其金融功能，使其作為一種具有金融屬性的產(chǎn)品在市場(chǎng)上流通。此外，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)建立地票退出機(jī)制，即指標(biāo)回收機(jī)制，法律法規(guī)應(yīng)該明確規(guī)定在哪些情況下，政府可以收回地票；或者在哪些情況下，政府可以在給予地票持有人一定補(bǔ)償?shù)那闆r下強(qiáng)制回收地票；以及地票持有人在何種情況下，可以將地票通過(guò)一定的方式返回給政府等。第四章、總結(jié) 在中國(guó)幾十年之內(nèi)大規(guī)模的城市化和工業(yè)化需要大量城鎮(zhèn)建設(shè)用地與中國(guó)堅(jiān)守18億畝耕地紅線(xiàn)相矛盾的大背景下，地票交易制度為城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)實(shí)現(xiàn)大范圍、遠(yuǎn)距離的交換提供了一條可行的途徑。重慶農(nóng)村土地交易所進(jìn)行的地票交易試點(diǎn)為我國(guó)日后建立全國(guó)統(tǒng)一的地票交易制度積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)，對(duì)保護(hù)耕地和城市擴(kuò)張之間的如何平衡進(jìn)行了有益的探索。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的進(jìn)一步緊張，筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)當(dāng)建立起能夠切實(shí)保護(hù)耕地、尊重農(nóng)民土地權(quán)益、地票持有人權(quán)利義務(wù)明確、地票具有金融功能、全國(guó)統(tǒng)一的地票交易制度。主要參考資料：2010年7月19日11：00登陸。此部分內(nèi)容參考了百度百科對(duì)于地票交易制度創(chuàng)新意義的論述。2010年7月20日16：00登陸。2010年7月11日10