【正文】 先補后占”制度，即通過法律法規(guī)強制性規(guī)定，無論是政府控制的國有公司還是其他類型的公司，或者是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，出于保護農(nóng)民利益和防范社會穩(wěn)定風(fēng)險出現(xiàn)的需要，要進行土地復(fù)墾項目開發(fā)，開發(fā)主體必須先對農(nóng)戶宅基地先進行補償或者先補償農(nóng)戶總價款的大部分，才能實施復(fù)墾項目。土地復(fù)墾項目推進過程中，應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)民的主體地位，一定要堅持依法、自愿、有償，公開、公平、公正，切實保障農(nóng)民的占有、使用、收益等合法權(quán)益。復(fù)墾項目主體與農(nóng)戶在復(fù)墾項目談判中地位應(yīng)當(dāng)是平等的，政府在土地復(fù)墾項目中應(yīng)當(dāng)扮演好裁判者的角色。建立嚴格的土地驗收制度和土地評級制度。土地復(fù)墾項目完成以后，應(yīng)當(dāng)有省市級國土資源部門、區(qū)縣國土資源部門以及專業(yè)的土地評級機構(gòu)組成的評審組，對土地復(fù)墾的質(zhì)量進行專業(yè)評估，并作出等級劃分，評級結(jié)果與地票記載事項掛鉤，即實現(xiàn)土地復(fù)墾質(zhì)量與地票價值的掛鉤。關(guān)于地票增值利益的分配，筆者認為，應(yīng)當(dāng)分為地方政府所得、農(nóng)戶補償、集體補償和公司盈利四部分。作為提供建設(shè)用地指標的地方政府，理應(yīng)分享地票增值所帶來的收益，當(dāng)然，這部分收益應(yīng)當(dāng)被用于支持當(dāng)?shù)厝r(nóng)事業(yè)的發(fā)展。農(nóng)戶和集體經(jīng)濟組織分別作為農(nóng)村建設(shè)用地的使用權(quán)人和所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a償。復(fù)墾項目公司在支付完政府所得、農(nóng)戶補償以及集體補償之后，剩余的價款，即為公司盈利，當(dāng)然，復(fù)墾項目公司存在虧損的風(fēng)險。筆者認為：地方所得應(yīng)當(dāng)是地票在農(nóng)村土地交易所拍賣所得價款的一定比例，此比例通過法律法規(guī)確定，而農(nóng)戶補償和集體補償則應(yīng)當(dāng)由復(fù)墾項目公司同農(nóng)戶和集體經(jīng)濟組織通過平等談判的方式協(xié)商確定。 地票權(quán)利地票權(quán)利的大小直接決定地票的基準價格，也直接決定購買主體對參與競買地票的意愿。地票權(quán)利分為法定權(quán)利和記載權(quán)利，法定權(quán)利對每張地票而言都是一樣的，是常量，而記載權(quán)利則會因為地票的不同而不同，是變量。政府應(yīng)當(dāng)通過法律法規(guī)規(guī)定的形式將地票持有人所具有的權(quán)利做明確而細致的規(guī)定，給準備成為地票持有人的地票競買主體一個明確的市場預(yù)期。筆者認為，政府應(yīng)當(dāng)規(guī)定獲取地票是獲得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件，只有競得地票才獲得了進行房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件；法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定地票持有人有幾次提出征地建議的權(quán)利以及經(jīng)地票持有人地塊選擇后向國土資源管理部門提出的征地建議，哪些情況下國土資源部門必須同意，哪些情況下國土資源部門可以不同意，不在規(guī)定的這些情況內(nèi)的其他情況又該如何處理，而不是通過與國土資源管理部門通過協(xié)商這種容易導(dǎo)致暗箱操作的方式使項目落地；法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定地票持有人所具有的價格優(yōu)先權(quán)，即在比最高價低多少的幅度范圍內(nèi)地票持有人具有優(yōu)先購買權(quán)，因為地票持有人對所拍賣地塊前期進行了調(diào)查研究和開發(fā)地塊，可能更適合該地塊的開發(fā)建設(shè)；此外，法律還應(yīng)該規(guī)定一些對地票持有人使地票落地時的優(yōu)惠條件，比如減免一定的稅費等。法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)授權(quán)國土資源部門對地票記載事項作出記載，國土資源部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾項目報告中所涉及的土地復(fù)墾質(zhì)量、土地復(fù)墾成本、農(nóng)村建設(shè)用地位置、交通便利程度、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展情況、當(dāng)?shù)鼐用袷杖肭闆r對地票權(quán)利人、地票的使用期限、地票所賦予的地塊選擇權(quán)的選擇區(qū)域、地票面積等事項作出記載。對于地票所賦予的地塊選擇權(quán)的選擇區(qū)域，應(yīng)當(dāng)實行土地分類制，因為各個地方的土地開發(fā)價值是不一樣的，比如北京和拉薩的土地開發(fā)價值肯定不一樣，甚至在同一省市內(nèi)土地開發(fā)價值也是不一樣的，比如重慶的江北區(qū)和江津區(qū)。地票應(yīng)當(dāng)賦予地票持有人在同一類地區(qū)選擇開發(fā)地塊的權(quán)利。 地票交易復(fù)墾項目公司從國土資源部門獲得地票之后，就面臨如何將地票變現(xiàn)的問題。筆者贊同現(xiàn)行《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》的規(guī)定，項目復(fù)墾公司所持有的地票只能通過農(nóng)村土地交易所以拍賣的方式變現(xiàn)，不能抵押質(zhì)押，也不能不通過農(nóng)村土地交易所進行轉(zhuǎn)讓，這是因為只有通過農(nóng)村土地交易所拍賣變現(xiàn)，才能使相關(guān)利益各方獲得公平的收益。筆者認為，國家在充分調(diào)研與總結(jié)試點地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上，可以建立全國統(tǒng)一的地票交易市場，這是因為城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標在更大時空范圍內(nèi)進行交換有利于用地指標的合理使用，也有利于指標價值的最大化，從而也有利于耕地保護和三農(nóng)發(fā)展，比如四川省內(nèi)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標互換肯定沒有新疆和北京之間指標互換產(chǎn)生的經(jīng)濟社會效益大。筆者也同意在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，參照股票交易制度，建立起規(guī)范地票交易的二級市場，讓更多的市場主體參與到地票交易中來，進行市場選擇，實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)化配置。同時，也應(yīng)當(dāng)允許地票不在二級市場交易，實現(xiàn)交易方式多樣化。作為一種權(quán)利或者利益，雖然我國《票據(jù)法》并未對地票作出規(guī)定，但是，筆者認為，應(yīng)當(dāng)允許地票用于抵押或質(zhì)押融資，充分發(fā)揮其金融功能，使其作為一種具有金融屬性的產(chǎn)品在市場上流通。此外，筆者認為應(yīng)當(dāng)建立地票退出機制，即指標回收機制，法律法規(guī)應(yīng)該明確規(guī)定在哪些情況下，政府可以收回地票；或者在哪些情況下，政府可以在給予地票持有人一定補償?shù)那闆r下強制回收地票；以及地票持有人在何種情況下，可以將地票通過一定的方式返回給政府等。第四章、總結(jié) 在中國幾十年之內(nèi)大規(guī)模的城市化和工業(yè)化需要大量城鎮(zhèn)建設(shè)用地與中國堅守18億畝耕地紅線相矛盾的大背景下，地票交易制度為城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標實現(xiàn)大范圍、遠距離的交換提供了一條可行的途徑。重慶農(nóng)村土地交易所進行的地票交易試點為我國日后建立全國統(tǒng)一的地票交易制度積累了寶貴經(jīng)驗，對保護耕地和城市擴張之間的如何平衡進行了有益的探索。隨著經(jīng)濟社會的進一步發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的進一步緊張，筆者認為，我國應(yīng)當(dāng)建立起能夠切實保護耕地、尊重農(nóng)民土地權(quán)益、地票持有人權(quán)利義務(wù)明確、地票具有金融功能、全國統(tǒng)一的地票交易制度。主要參考資料：2010年7月19日11：00登陸。此部分內(nèi)容參考了百度百科對于地票交易制度創(chuàng)新意義的論述。2010年7月20日16：00登陸。2010年7月11日10