【正文】 足全天日照，又不符合喜好正向居住的傳統(tǒng)習(xí)慣。（10）：板塔樓板塔樓，顧名思義，就是板樓和塔樓結(jié)合的建筑樣式，戶型中部分是前后通透的板樓格局，部分是一面或兩面采光的塔樓格局。短些的板塔樓外觀像塔樓，而長(zhǎng)一些的外觀像板樓。電梯配置通常為一梯三戶，或兩梯三戶至六戶。樓體外立面上較之板樓活潑，較之塔樓輕盈。板塔樓的出現(xiàn)，一方面是由于純板樓高度有一定的限制，這樣可以提高容積率并保證舒適度，另一方面是為了滿足喜好板樓和喜好塔樓不同客戶群的需要。識(shí)別板塔結(jié)構(gòu)實(shí)際上，現(xiàn)在有一些“假板樓”的項(xiàng)目，從建筑外觀上看，是板樓的摸樣，但戶型布局中一些是板樓樣式，一些是塔樓樣式，因此，這類建筑應(yīng)歸結(jié)在板塔樓之中。至于小戶型為主的酒店式公寓和青年公寓，雖然外觀可能是板樓形狀，但戶型采用長(zhǎng)走廊式的布局，單面采光，所以，應(yīng)歸結(jié)到塔樓之中。一般來說，板塔樓整體形狀似板樓，局部構(gòu)造為塔樓，其中大戶型為板樓樣式，小戶型為塔樓樣式。仔細(xì)權(quán)衡利弊由于塔樓部分的樓體進(jìn)深加大，會(huì)與板樓部分形成夾角，既可能造成互視，又會(huì)遮擋日照和觀景，因此挑選時(shí)一方面要注意主要居室采光窗的視角，另一方面也要注意日照的遮擋夾角。板塔樓在電梯的配置上，一般不會(huì)像板樓那樣一梯兩戶，因而私密性稍差，如果達(dá)到兩梯六戶，與塔樓基本沒什么區(qū)別。在戶型使用率上，板塔樓一般比板樓短，比塔樓薄，因而可能造成公攤加大?？偠灾?，對(duì)于大戶型的用戶，如果注重舒適度和投資總價(jià)，在以上幾個(gè)方面應(yīng)仔細(xì)斟酌。（11）：花園洋房 住宅郊區(qū)化一般有三種居住模式：一種是經(jīng)濟(jì)類住宅，以高層高密度塔樓或板樓為主，依托城鐵、地鐵等交通工具，消費(fèi)對(duì)象為普通工薪階層；一種是別墅類住宅，以 4 層以下低層低密度的聯(lián)排和獨(dú)體別墅為主，借助山水等自然景觀，消費(fèi)對(duì)象為中高層的成功人士；還有一種就是花園洋房類住宅，以 46 層中密度板樓為主，它介乎于經(jīng)濟(jì)類住宅和別墅類住宅之間，消費(fèi)對(duì)象為中產(chǎn)階級(jí)和部分普通工薪階層。建筑模式上高成低就具體說就是，在一些建筑材質(zhì)和設(shè)計(jì)元素上，花園洋房追求高容積公寓的感覺，比如外墻、窗材、甚至樓梯、電梯等。像落地窗、飄窗、角窗等窗戶更多地用在公寓中，而在花園洋房中也應(yīng)該有好的表現(xiàn)。在居住氛圍和環(huán)境布局上，花園洋房追求低密度別墅的感覺，比如園林景觀、小區(qū)道路布局，甚至周邊大環(huán)境等。從容積率上說，高于 1，低于 2 的花園洋房式住宅，應(yīng)劃分為中密度住宅，以區(qū)別于高于 2 的高密度經(jīng)濟(jì)類住宅和低于 1 的低密度別墅類住宅。從建筑結(jié)構(gòu)上講，花園洋房一般為 46 層，有帶電梯和不帶電梯之分：帶電梯可以保證較高的舒適度，但同時(shí)要多一些公攤面積，并且購(gòu)房?jī)r(jià)格和物業(yè)費(fèi)也稍高，而不帶電梯則可以提高使用率，減少購(gòu)房款和物業(yè)費(fèi)用的支出，兩者各有利弊。一般來說，前者滿足了中產(chǎn)階級(jí)追求舒適生活的需求，后者則滿足于普通工薪階層盡量減少各項(xiàng)支出的愿望。選擇使用時(shí)刪簡(jiǎn)就繁在城市住宅中，保證居室內(nèi)獲得充足的日照和良好的通風(fēng)與節(jié)約用地之間存在著尖銳的矛盾，而這些對(duì)健康起著舉足輕重的影響。中密度加上低層純板式的建筑構(gòu)造，以及處于郊區(qū)的位置，使戶內(nèi)空氣易于對(duì)流，與自然接觸也變得更為緊密。因此，在選擇這類住宅時(shí)盡可能兼顧方方面面的需要。由于容積率的降低，樓體進(jìn)深變短，戶型也更趨于人性。同時(shí)處于市區(qū)邊緣地帶，小區(qū)周邊的市政配套。較之市區(qū)的高層公寓來說，明顯不足，因此盡量避免選擇太小、太簡(jiǎn)單的套型，而選擇的套型功能盡可能多一些，以提高居住的舒適度，彌補(bǔ)配套的欠缺，簡(jiǎn)而言之，就是刪“簡(jiǎn)”就“繁”。在進(jìn)深與開間方面，要奢侈一些，力爭(zhēng)做到開間廳在 4 米以上，主臥在 米以上。而進(jìn)深則控制在1113 米左右，盡量短，以保證充足的通風(fēng)、采光。有條件時(shí)，餐廳、衛(wèi)生間盡量以明窗為主。在功能配置方面，要完善一些，像儲(chǔ)藏間、服務(wù)陽(yáng)臺(tái)、休閑陽(yáng)臺(tái)、洗衣間，甚至專供客人使用的客衛(wèi)，在高層住宅可以合并和省略的，在花園洋房中則應(yīng)獨(dú)立和齊備。在配套方面，花園洋房雖然有了點(diǎn)別墅的感覺，但畢竟與“擁有一方天地”有著不小的距離，因此選擇配套時(shí)盡可能靠近公寓的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@類住宅的購(gòu)買者多是奮斗中的中青年人和普通工薪階層，工作壓力、生活瑣碎和債務(wù)負(fù)擔(dān)比起居住純別墅的成功人士來說要大一些。（12）：平面大戶型住宅戶型大到了一定程度，就不單單是滿足面積和功能的需要，因?yàn)橘?gòu)買大戶型的人更多地是把住宅作為精神需求的物質(zhì)載體，以顯現(xiàn)人生的追求和業(yè)績(jī)。戶型體現(xiàn)居住者的身份表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一要大氣，在面積尺度、視覺尺度上盡量追求寬敞、明亮、開闊；二要充分與自然景觀、人文景觀結(jié)合，采用引景入室等設(shè)計(jì)手法，比如落地窗、弧形窗、飄窗、大露臺(tái)甚至空中花園等，與周圍自然環(huán)境完美結(jié)合；三要舒適，在功能配置上盡量完善，從人生活的各種流線、尺度著手。因此，購(gòu)買大戶型很重要的一點(diǎn)，就是尋求住宅的高品位。使用面積的寬松大戶型的空間加大，其間的物品擺設(shè)相對(duì)寬松、隨意，一定程度上可以增加居室的舒適度，同時(shí)也可以細(xì)分出不同的空間以滿足不同的需要。在套型面積的界定上，北方地區(qū)170200平方米以上，南方地區(qū)為 150180 平方米以上。在居室面積的劃分上，起居室為 4060 平方米，主臥室為 2040 平方米，廚房為812 平方米，主衛(wèi)生間為 610 平方米等等。居住氛圍的愜意大戶型的購(gòu)買者，一般是具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、或在某個(gè)領(lǐng)域獲得了一定成功的人士，對(duì)居住的地域、環(huán)境、檔次會(huì)比較挑剔，比一般的購(gòu)買者更強(qiáng)調(diào)居住的氛圍，舒適的程度，這樣才能在相對(duì)寬裕的空間里，獲得某種感覺。因而，追求公寓中的豪宅、都市里的村莊，也是很多成功人士的必然選擇。戶型特色的獨(dú)到平層里的大戶型，往往會(huì)被放在社區(qū)景觀較好的區(qū)域，安置在樓體的各端，這樣可以使整個(gè)戶型擁有兩至三個(gè)采光面，盡可能地將各個(gè)居室的觀景、采光、通風(fēng)設(shè)計(jì)得完美，以提高整體品位。同時(shí)，除了基本戶型所具有的功能外，還應(yīng)有一些特殊功能，具備某種特色，這一點(diǎn)，是很多設(shè)計(jì)師和發(fā)展商潛心追求的目標(biāo)，因?yàn)閷挻蟮目臻g和較高的單價(jià)，給他們提供了精心打造的條件。戶型滿足私密性的要求。能夠多加一道門，就不要少加一道門；能夠一梯一戶，就不要一梯兩戶；能夠獨(dú)占門廳，就不要與其他戶共享。這一切，都是為了讓用戶更有領(lǐng)地感，安全感，也是獲得私密性的必要條件。（13）：立體大戶型從住宅設(shè)計(jì)角度講，大戶型設(shè)計(jì)比起小戶型來，回旋余地要大一些，比較容易兼顧通風(fēng)、采光、使用功能和面積均好性等方面。但是，大戶型不應(yīng)一味地大，而應(yīng)“大而有當(dāng)”，在滿足了面積尺度和功能需求之后，更多地是強(qiáng)調(diào)環(huán)境氛圍、強(qiáng)調(diào)居住感覺，使每一個(gè)空間的存在都有其合理性，否則，就容易導(dǎo)致面積的浪費(fèi)，這一點(diǎn)對(duì)立體大戶型尤為重要。分清立體戶型立體大戶型和小復(fù)式一樣，通常分為躍層、錯(cuò)層和復(fù)式幾類，有些時(shí)候是獨(dú)立設(shè)計(jì)，有些時(shí)候是幾類混合組成。所謂躍層，就是一個(gè)住宅套型占有兩個(gè)以上的自然層面，采用戶內(nèi)樓梯進(jìn)行連接；所謂錯(cuò)層，并非占有兩個(gè)自然層，而只是把一個(gè)層面的住宅進(jìn)行錯(cuò)位，而取得空間的變化；而所謂復(fù)式，俗稱“閣樓”，就是在一個(gè)比標(biāo)準(zhǔn)樓層高一些的空間中，局部挑出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，以提高住宅空間的利用率。掌握產(chǎn)品特性特色大戶型的品味在立體大戶型中體現(xiàn)得更為充分，這是因?yàn)榭臻g的變化使人無論在視覺上，還是在行動(dòng)上，都會(huì)產(chǎn)生起伏多變，較之平面來，更富于多樣性，更易于分區(qū)細(xì)致，因而，也更引人入勝。立體大戶型往往被放在樓層的頂部或底部，這樣可以借助地面花園或樓頂露臺(tái)，使戶型在居室之外增添一些色彩。同時(shí)，還應(yīng)具備一些特性：稀缺性。一是大戶型所處區(qū)域的土地不易獲得；二是在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)，土地的使用不應(yīng)只考慮土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，規(guī)劃時(shí)要考慮到產(chǎn)品的舒適性和主人的品位性；三是細(xì)微設(shè)計(jì)從功能上滿足客戶的需要，貼近自然的需求。私密性。大戶型的客戶具有更強(qiáng)的防衛(wèi)感：一方面他們多為有產(chǎn)一族，太多的財(cái)物需要防護(hù)；另一方面，他們多為易受侵害的一族，更注重名譽(yù)、地位的防護(hù)，因此在選擇時(shí)將防衛(wèi)性和安全感作為重要的標(biāo)準(zhǔn)之一。區(qū)域性。所分布的區(qū)域從地段上講，會(huì)有其深厚的歷史原由及寬闊的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，主要有兩大類分布地區(qū)：人文區(qū)和自然區(qū)。（14）：CITYHOUSE新生階層選擇郊區(qū)住宅，除了空氣、綠化和低密度外，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)樣式的選擇，在中密度花園洋房的基礎(chǔ)上，也有了進(jìn)一步的要求，至此，“上有天（頂層平臺(tái)）、下有地（門前綠地）”的疊式錯(cuò)躍層公寓，也就是現(xiàn)在所謂的“疊拼”或者“City House”，迎合了一些人的需求。這種住宅一般為四層左右，下面兩層和上面兩層各為一戶，除去綠地和平臺(tái)外，有時(shí)還會(huì)附帶地下室和閣樓。空間也以錯(cuò)層、躍層和復(fù)式的多樣變化，給人耳目一新的感覺。 選擇這類住宅需要注意：交通挑不遠(yuǎn)不近這種介于低層板樓和 Townhouse 之間的住宅，相對(duì)滿足了城市新生階層渴望像歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的白領(lǐng)一樣，既要躲避紛紜的人群和污濁的空氣，尋求一片凈土，又要通過便捷的交通，盡可能地減少上下班、購(gòu)物以及各種交際在路上所耗費(fèi)的時(shí)間。因此，在五環(huán)內(nèi)外建造此類住宅，是比較理想的位置。像處于北四五環(huán)之間的倚林佳園、南五環(huán)內(nèi)的月桂莊園等。容積挑不高不低這類過渡性住宅，為盡可能地降低造價(jià)，在社區(qū)中常常配有一些低層的平層公寓，以降低土地成本，容積率一般為 。面積挑不大不小由于消費(fèi)群體定位于中等收入，并且層數(shù)所限，一般來說，面積在 160210 平方米之間比較合適，不宜過大，因?yàn)檫^高的總價(jià)，會(huì)使客戶轉(zhuǎn)而選擇檔次高一些的 Townhouse 甚至 House。（15）：TOWNHOUSETownhous的正式稱呼為“聯(lián)排別墅”，一般每戶為三四層樓，戶戶聯(lián)成一排。這種頂天立地、親近自然的住宅形式，確實(shí)給了有點(diǎn)富裕的中產(chǎn)階級(jí)，以住進(jìn)“準(zhǔn)別墅”的可能。那么，Townhouse應(yīng)該是什么樣呢？首先是第一居所。便捷的交通和適宜的位置是至關(guān)重要的，開車至市區(qū)繁華路段，最好不超過半小時(shí)，否則以犧牲時(shí)間換來此類非獨(dú)立性居住模式和較高的土地代價(jià)，未見得劃算。其次應(yīng)該有 TOWN。成熟的配套及各種設(shè)施，是居住舒適的重要保證，因此除了社區(qū)內(nèi)的會(huì)所等設(shè)施外，盡可能地依托成熟居住區(qū)，因?yàn)榇祟愖≌臉I(yè)主多是上班族，而他們的下一代，也往往正在就學(xué)的年齡，不希望因衣食住行而耗費(fèi)過多的時(shí)間。在次是過渡型產(chǎn)品力求經(jīng)濟(jì)、實(shí)用。這類住宅的業(yè)主在國(guó)外主要為中產(chǎn)階級(jí)以下的人士，因而設(shè)計(jì)、建造時(shí)盡可能降低成本，避免過分追求奢華，造成總價(jià)過高，使客戶轉(zhuǎn)而選擇別墅。但因此也形成了許多弊端：如因聯(lián)排造成布局呈乏味的直線“兵營(yíng)式”排列；前后排間距小而產(chǎn)生互視；受狹長(zhǎng)開間的限制，戶型設(shè)計(jì)比較單調(diào)等等。所以，它離住宅的最高形式－－獨(dú)立式別墅（House）尚有一定距離。選擇這類住宅需注意：合理選樓梯露臺(tái)設(shè)置目前的 Townhouse 多是三層，個(gè)別帶地下室的可達(dá)四層，交通面積比起其它類住宅要多，因此，樓梯和走廊的設(shè)置顯得至關(guān)重要：既要在合理的前提下節(jié)約面積，又不能太局促而影響舒適度。目前，很多項(xiàng)目的露臺(tái)都是贈(zèng)送，這在一定程度上減輕了購(gòu)房負(fù)擔(dān)，增加了功能空間，但過多、過大的露臺(tái)對(duì)于北方未必適用，并且多數(shù)設(shè)計(jì)成退臺(tái)形式，一則影響下一層的保溫，二則阻擋該層觀景的視角。合理選功能空間分配一般一層為起居室、餐廚區(qū)，空間富裕時(shí)，可增加個(gè)傭人房或客臥。二層通常是老人房和兒童房等，這是因?yàn)榈蛯由舷路奖?。三層基本為主臥、家庭起居室、書房，以及寬大的露臺(tái)，這是因?yàn)轫攲尤菀着鋫渫晟?，并且相?duì)的安靜，舒適度高。若有地下室，一般為家庭影院，娛樂廳及儲(chǔ)藏間、洗衣房等對(duì)陽(yáng)光要求不是太高的功能空間。最好每層都有衛(wèi)生間，這樣使用起來比較方便。合理選面寬進(jìn)深比例因建筑樣式所限，通常每層的面寬為固定的 46 米，一般一層前側(cè)起居室為整開間，后側(cè)的餐廚區(qū)按比例分割開間，問題不是很大；樓上的次臥室常常兩間分配開間，而主臥設(shè)置在整開間中，易造成比例懸殊；樓梯、衛(wèi)生間和儲(chǔ)藏間等對(duì)采光要求不高的功能空間基本位于中段，起著銜接前后的作用。因此，能選擇好比例和諧、特點(diǎn)鮮明、均好性強(qiáng)的戶型并非易事。（16）：TWO FAMILY HOUSE兩戶連在一起的“雙拼別墅”，在美國(guó)被叫作“Two family house”，直譯為兩個(gè)家庭的別墅。這種住宅樣式，與“聯(lián)排”、“疊拼”有了明顯的區(qū)別，即，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。古人陶淵明“采菊東籬下，悠然見南山”式的桃源仙境，是現(xiàn)代久居都市的人們所傾心的。應(yīng)該說，低層小樓加上私家花園，是一種充滿著和大自然親密接觸的實(shí)在生活。這種相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也要一改 City house 和 Townhouse 兵營(yíng)式排列的呆板面孔，采用弧線、交錯(cuò)等活潑的建筑布局，結(jié)合各式各樣的樹木、雕塑、山石、水榭組團(tuán)，使社區(qū)變得多姿多采。選擇這類住宅需要注意：要瞅瞅采光通風(fēng)雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。對(duì)于這類點(diǎn)式建筑而言，窗戶的數(shù)量及面積要恰到好處：過多、過大不利于擺放家俱，并且保溫性能也要降低；過少、過小，又會(huì)影響采光、觀景，甚至外立面的美觀。尤其是地下室，常常被當(dāng)作視聽室、臺(tái)球室、健身房等娛樂空間，應(yīng)盡量保證通風(fēng)，有采光窗口當(dāng)然更好。要瞅瞅內(nèi)外溝通由于具有三面采光的優(yōu)勢(shì)，加之上有露臺(tái)、閣樓，下有花園、地下室，與外界形成了豐富的溝通渠道，在這種情況下，一要看建筑設(shè)計(jì)的合理性，二要看防盜系統(tǒng)的可靠性，三要看居住生活的私密性。像露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置是否合理，地下室、下沉式陽(yáng)臺(tái)和戶外的溝通是否順暢，前后戶門、院門的使用是否方便，甚至前后臺(tái)階和院子聯(lián)系的是否自然等等，都會(huì)對(duì)高品質(zhì)的生活產(chǎn)生影響。要瞅瞅前庭后院除了知道幾十米到幾百米的私家花園允許干些什么，看看矮墻或柵欄設(shè)計(jì)上是否美觀、安全外，還要注意有什么與眾不同的地方。像有的別墅在樓體中部設(shè)計(jì)出凹進(jìn)的中庭院，借鑒天井、天窗等中國(guó)的傳統(tǒng)建筑手法，使人通過戶內(nèi)通透的玻璃幕墻，可以欣賞到江南園林堆石栽竹的風(fēng)韻。