海天廣場報告word版-資料下載頁
2025-04-14 03:14本頁面
【正文】 的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足，這是定位寫字樓的一個契機(jī)。三、園區(qū)需求抽樣調(diào)查為了更有效地了解園區(qū)的寫字樓需求，我司進(jìn)行了多樣化調(diào)查。包括：電話調(diào)查、上門拜訪、博仕會會員調(diào)查、新開寫字樓客源跟蹤問答等多種方法。在此我司就電話調(diào)查此類型進(jìn)行分析。在本次調(diào)研中，我們首先從蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃發(fā)展局獲得了園區(qū)內(nèi)所有企業(yè)的一些信息，主要包括企業(yè)名稱、企業(yè)基本介紹、企業(yè)電話、企業(yè)地址、公司網(wǎng)址；此次調(diào)研的側(cè)重點主要是物流、金融服務(wù)、企業(yè)咨詢、廣告開發(fā)服務(wù)、軟件和IC設(shè)計以及其他服務(wù)業(yè)等，這些類型的企業(yè)占園區(qū)企業(yè)的比重為11%，共有165家企業(yè)。在確定了調(diào)研對象后，我們通過電話拜訪的方式逐一對這些企業(yè)的寫字樓需求進(jìn)行了解。我們采用這種方式主要是考慮到目標(biāo)調(diào)研企業(yè)的數(shù)量很大，因此不可能在短期內(nèi)一一全部上門拜訪，而電話拜訪是一個相對快速的方法，也成為我們主要采用的方法。在這165家企業(yè)中，有大約40家企業(yè)由于企業(yè)電話更改、電話故障等原因未能聯(lián)系上，因此，實際樣本只有125家，這125家企業(yè)主要集中在都市花園、遠(yuǎn)東大廈、加城大廈、金龍花園、金雞湖路和國際科技園中辦公，其中國際科技園中的企業(yè)占50%。這125家企業(yè)現(xiàn)在在寫字樓辦公的占80%，對寫字樓存在需求的有效客源有47家 ，其中對寫字樓有明顯需求的有10家，它們的具體情況如下：企業(yè)名稱企業(yè)地址已有辦公面積租金寫字樓需求面積聯(lián)信翻譯有限公司都市花園銀色貴族82幢15層90平方米21元50平方米賽維信息技術(shù)有限公司東環(huán)路1558號信和辦公樓503室50—60平方米75元未知開源集成電路有限公司國際科技園600平方米第一年免稅第二年減半300—400平方米華格科技有限公司國際科技園112C100平方米第一年免稅第二年減半100平方米科升通訊有限公司國際科技圓133D200平方米第一年免稅第二年減半300—500平方米慧眼管理咨詢有限公司中新路蘇源大廈503室80平方米50元80—100平方米邊恩茲景觀有限公司金雞湖路8號馨都廣場5樓未知未知300平方米易道設(shè)計咨詢有限公司蘇虹中路393號未知未知500平方米蘇州敏捷知識產(chǎn)權(quán)代理有限公司東興路15號130平方米70元130平方米上海浦一廣告有限公司蘇州分公司80平方米未知130平方米通過我們的此次調(diào)研，我們可以看出，園區(qū)很多非生產(chǎn)型企業(yè)依然是我們的重要客源，他們中有很多對寫字樓有新的需求，他們中絕大多數(shù)是租賃寫字樓。如何通過引導(dǎo)，使他們由隱性客源向顯性客源轉(zhuǎn)變是比較重要的。本案可行性分析我們通過對市場，對客源的分析，對寫字樓機(jī)會與風(fēng)險的把握，以及對商務(wù)型公寓的思考，我們對項目定位，及其可行性有了一定的考慮。一、 市場調(diào)研結(jié)論分析在第一部分的市場調(diào)研分析中，我們對園區(qū)、新區(qū)、市區(qū)的幾個寫字樓集中區(qū)進(jìn)行了對比分析。不難發(fā)現(xiàn)，園區(qū)寫字樓存在以下幾個關(guān)鍵性優(yōu)勢： 216。 整體外觀形象最好。216。 物業(yè)管理水平最高。216。 內(nèi)部設(shè)施最完備。216。 停車位比例最高。市區(qū)寫字樓的整體水平低下；高新區(qū)寫字樓良莠不齊，客觀造成園區(qū)寫字樓的巨大潛力。蘇州如此大的一個寫字樓需求市場，很大一部分直接面對園區(qū)，因此說，園區(qū)尚有很大的市場份額可供本案占有。再從租賃價格看，園區(qū)以蘇州最高的平均租價，依然能保持75%以上的合理租賃率。不得不說，蘇州的中高檔寫字樓需求市場在向園區(qū)偏移。園區(qū)的整體檔次、整體高租賃價格、CBD中心的核心理念，將強(qiáng)有力地打造園區(qū)寫字樓區(qū)的品牌。從市場角度看，園區(qū)寫字樓潛力相當(dāng)大。二、 潛在客源結(jié)論分析就我司對市場潛在客源分析來看，無論是大面積銷售、小面積銷售還是兩種方式共同實施也好，蘇州市場的客源完全可以支撐。非生產(chǎn)型企業(yè)這些寫字樓忠誠客源，加上蘇州眾多生產(chǎn)型企業(yè)同樣強(qiáng)大的寫字樓需求，蘇州將形成有別于其他城市的龐大寫字樓客源。而蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，不斷進(jìn)入的公司、廠家，無疑是我們客源的強(qiáng)力保障。即是公司增長速度超過了寫字樓增加速度，隨著企業(yè)發(fā)展，越來越多舊寫字樓無法滿足公司的需求。無論從外觀上、內(nèi)部配套上、單間面積上以及企業(yè)汽車數(shù)量的不斷增長與停車位不足之間的矛盾越來越明顯等各要素，越來越多的寫字樓對客戶需求顯得力不從心。三、 寫字樓機(jī)會與風(fēng)險分析目前蘇州房地產(chǎn)市場的發(fā)展，正在促使寫字樓需求的一次爆發(fā)。因此說，在這個時機(jī)定位一個寫字樓產(chǎn)品有著巨大的潛力與機(jī)會，但銀行銀根的緊縮，國家貸款政策的變化，宏觀調(diào)控等其他諸多因素使得寫字樓操作同樣存在風(fēng)險。機(jī)會：蘇州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，各類企業(yè)不斷進(jìn)入，給寫字樓市場提供了源源不斷的潛在客源。蘇州很多原有寫字樓逐漸面臨淘汰，使得寫字樓供應(yīng)越發(fā)顯得捉襟見肘。隨著住宅市場的不確定因素，以及投資門檻的提高，住宅投資的性價比減少。不少有實力的客戶轉(zhuǎn)向回報較高的寫字樓投資，而蘇州寫字樓市場超過10%的投資回報率也吸引很多的外地投資客。風(fēng)險： 隨著政府貸款政策的改變，蘇州寫字樓目前可貸款額度比較低，客觀造成購買難度加大，特別對部分實力不是很雄厚的投資客影響特別大。 本案對第一年回籠資金要求比較高，再由國家貸款政策的影響，做單一寫字樓的壓力比較大。新區(qū)的金河國際、新地中心，園區(qū)的星海商務(wù)中心、高峰會，都先于本案推出，分流了眾多客源。四、 商務(wù)型公寓機(jī)會與風(fēng)險分析五、 結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1