【正文】 松動，螺栓、防火閥金屬表面有無銹蝕，發(fā)現(xiàn)故障立即處理。 、冷凍水系統(tǒng)的維護保養(yǎng) ，軸承有無磨損，出現(xiàn)問題及時更換潤滑油或軸承。 ，運轉(zhuǎn)是否正常，機腳螺栓有無松動，止回閥進66 / 79出口閘閥有無漏水。，聯(lián)接螺栓，機腳螺拴有無松動銹蝕，管道及自動電動閥門運行有無故障。 檢查各類溫度傳感器、壓力傳感器控制器、溫度計、壓力表安裝有無松動。發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 首先切斷電源，清掃電控柜內(nèi)外灰塵，檢查電控柜，啟動柜內(nèi)元器件，導(dǎo)線及線頭有無松動或異常發(fā)熱現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。設(shè)備運維部客戶室內(nèi)維修操作規(guī)程1．所有報修必須在接報時填寫“派工單”。所有欄目都需填寫清晰。67 / 792．接到報修，部門應(yīng)立即安排人員在30分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場。3．作業(yè)人員應(yīng)隨身攜帶必要的施工工具、根據(jù)報修內(nèi)容可能需用的備件，以及《服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)》。4．作業(yè)人員應(yīng)隨時保持統(tǒng)一著裝、佩帶工號牌，衣服鞋子整潔。5．進入用戶單元必須先向用戶說明來意，征得同意后才能進入工作。6．與用戶的對話、交流須遵循“物業(yè)人員語言行為規(guī)范”。7．工作時遵循 “工作場所‘十不準(zhǔn)’”有關(guān)規(guī)定。8．進入用戶單元后應(yīng)將攜帶的對講機音量調(diào)小，若聽到呼叫必須在客戶較少的地方輕聲應(yīng)答。若帶手機并聽到呼叫，不準(zhǔn)借用用戶電話回電。9．維修工作必須優(yōu)質(zhì)、高效，以優(yōu)良的服務(wù)贏得用戶的滿意。10．室內(nèi)維修工作地點，做好清潔保護，特別是可能產(chǎn)生污跡的項目需將干凈的襯布或塑料布鋪在桌子或地上，用于存放工具、材料及拆卸的零件；若弄臟地面應(yīng)及時清潔干凈。11．工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。如有的維修噪音難免，事先須征得用戶同意，或調(diào)整維修時間。12．凡維修需暫停用戶單元全部、部分供電、供水，事先須征得用戶同意，或調(diào)整維修時間。68 / 7913．凡屬于用戶區(qū)域內(nèi)的有償服務(wù)，則應(yīng)在維修前告知用戶：維修的性質(zhì)和收費標(biāo)準(zhǔn)（可向用戶展示《服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)》）。14．在口頭征得用戶確認后，作業(yè)人員實施該項有償服務(wù)。15． 若用戶不同意更換損壞的物件，作業(yè)人員在作必要的解釋后，應(yīng)給用戶做安全上的處理工作。16． 作業(yè)人員在作業(yè)完成后，應(yīng)及時將派工單上的修理時間、修理人、消耗材料、備注欄等內(nèi)容填寫清楚。如是有償服務(wù)另需在報修工作單上“用戶確認”欄內(nèi)“滿意”下空白處注明“有償服務(wù)”字樣和收費金額。17． 作業(yè)人員作業(yè)完成后，必須請用戶在報修工作單上“用戶確認”欄內(nèi)對維修服務(wù)滿意度選評、對“有償服務(wù)”和收費金額確認并簽名。18．如遇因備件缺乏或需供應(yīng)商維修等原因不能即時修復(fù)之項目，應(yīng)報告維修主管協(xié)調(diào)解決，重大項目必須向設(shè)備運維部主管報告。19．凡當(dāng)天無法完成的用戶室內(nèi)報修必須由維修領(lǐng)班向用戶說明原因、并告之預(yù)計完成的日期與時間，以期得到用戶的諒解。69 / 7920．凡涉及影響用戶正常辦公、當(dāng)時無法完成的用戶室內(nèi)報修，設(shè)備運維部主管須親自協(xié)調(diào)采購、原工程施工單位、維保單位或其他專業(yè)力量，組織力量搶修，排除故障。21．作業(yè)人員必須將所有的報修工作單在當(dāng)天交維修領(lǐng)班集中處理。22．凡是派工單上“用戶確認”欄內(nèi)對維修服務(wù)滿意度選評未在“滿意”一項“打鉤”，維修領(lǐng)班和主管必須向作業(yè)人了解情況，加以改進；如用戶在“不滿意”一項“打鉤”，則主管應(yīng)和客戶服務(wù)部主管一起對用戶進行回訪。根據(jù)用戶合理要求組織人員整改，直至用戶滿意。設(shè)備運維部電梯日常巡檢維護規(guī)程70 / 79 保證電梯設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，達到安全可靠，舒適無故障使用，最大程度地滿足乘客上下便利、裝載貨物便利的要求。 檢查轎廂內(nèi)的照明是否良好。 檢查基層面板顯示是否正常。，鋼絲繩有無磨損起毛，繩頭有無松動。，軸承有無異聲，電機運轉(zhuǎn)有無異聲。、減速器、軸承座等軸動部位溫升是否正常。，如有異味應(yīng)查找異味來源。，樓層顯示按鈕是否完好。、關(guān)門是否有撞擊聲，鈴聲是否正常。71 / 79。、舒適度及平層精確度。、安全可靠。；漲緊輪位置偏差有無超標(biāo)。、轎廂緩沖距離是否符合規(guī)定?！峨娞萑粘Ｑ惨暀z查表》。 關(guān)閉電梯電源。 檢查轎門是否合攏。，保持機房整潔。，保持井底清潔。設(shè)備運維部強電電氣設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程72 / 791．巡檢維護人員應(yīng)有高度的工作責(zé)任心，按照規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護，巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄，帶電巡檢維護應(yīng)遵照《電氣安全操作規(guī)程》，注意人身和設(shè)備的安全，發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。2．變配電室每班巡檢不少于二次，各樓層強電井每日巡檢一次，巡檢維護內(nèi)容：室內(nèi)清潔衛(wèi)生、柜內(nèi)外清除積塵、電流、電壓值范圍、按鈕、指示燈、接觸器、開關(guān)狀態(tài)、聲音是否正常、保險絲好壞、電線以及接頭色差、溫度、柜內(nèi)氣味等情況、緊固螺絲。3．大堂照明、廣場照明、廣告燈以及重要部位照明每天巡檢一次，公用通道、車庫、消防樓梯、衛(wèi)生間、茶水間等部位每日巡檢一次。巡檢維護內(nèi)容：燈的亮、暗、色差、開關(guān)、鎮(zhèn)流器是否正常；衛(wèi)生間用電設(shè)備是否安全、可靠，其設(shè)備應(yīng)每年檢測一次絕緣情況。4．所有風(fēng)機房馬達、水泵馬達、空調(diào)泵馬達、回風(fēng)機馬達等設(shè)備每周巡檢一次。巡檢維護內(nèi)容：電流值、三相電流平衡，定時（開關(guān)）時間設(shè)置、過流值設(shè)置情況；傳動柜的儀表、按鈕、指示燈情況、接觸器、開關(guān)狀態(tài)、聲音情況、柜內(nèi)電線、接頭色差、溫度、柜內(nèi)氣味等情況；清除柜內(nèi)積存，緊固螺絲；所有馬達每年應(yīng)檢測一次絕緣。5．詳細記錄巡檢維護時間、情況處理結(jié)果；發(fā)現(xiàn)一般問題立即解決，復(fù)雜問題應(yīng)向領(lǐng)班、主管請示。因故沒有處理應(yīng)及時報告，在雨季、汛期以及其他重要時節(jié)應(yīng)增加巡檢次數(shù)，重大慶典、會議活動前對相關(guān)設(shè)備要巡檢一次，缺陷設(shè)備應(yīng)重點巡檢、記錄。設(shè)備運維部弱電系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢規(guī)程73 / 791．巡檢維護人員應(yīng)有高度的工作責(zé)任心，按照規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護，巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄，巡檢時應(yīng)注意人身和設(shè)備的安全，發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。2．所有弱電配電間、智能工作點以及其他前期設(shè)備每日巡檢一次，巡檢維護內(nèi)容：運行狀態(tài)、環(huán)境衛(wèi)生、箱內(nèi)外積塵清除、進出線螺絲緊固，前端裝置設(shè)備運行情況等。3．所有煙感、溫感、報警按鈕、連動裝置每季抽測一次，煙感、溫感每年清除積塵一次。4．所有監(jiān)控攝像點由監(jiān)控人員，每班至少巡視一次，每月維護保養(yǎng)一次，紅外報警、緊急按鈕每季巡檢、檢測一次。5．樓宇自動系統(tǒng)的溫度、壓力、流量等傳感器每年二次檢測、校驗、變配電室電流、電壓、功率因素傳感器每年檢測、檢驗一次，電磁閥每年檢測二次。6．所有應(yīng)用軟件應(yīng)同時備份兩套，每年應(yīng)復(fù)審一次備份的有效性，做過數(shù)據(jù)修改或應(yīng)用軟件有變動的應(yīng)另作備份。7．每年對弱電的各個系統(tǒng)的各種功能做一次全面的測試。8．詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結(jié)果；發(fā)現(xiàn)一般問題立即解決，復(fù)雜問題應(yīng)向領(lǐng)班、主管請示，因故沒有處理應(yīng)及時報告。設(shè)備運維部空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程74 / 791．巡檢維護人員應(yīng)有高度的工作責(zé)任心，按照規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護，巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄，巡檢時應(yīng)注意人身和設(shè)備的安全，發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。2．運行中的冷水機組應(yīng)每二小時巡檢一次，巡檢維護內(nèi)容：機房清潔衛(wèi)生。設(shè)備、管道清除積塵；機房各種閥門狀態(tài)、管道、閥門滴、漏情況；冷卻機冷凍水、冷卻水進回水溫度、壓力；冷凍機油壓、油溫、冷凍機軸承溫度，電壓、電流；機器發(fā)熱、震動、泄漏情況。管道濾網(wǎng)每年清洗二次、電子除垢器每年檢測一次。3．運行中的空調(diào)水泵每二小時巡檢一次，巡檢維護內(nèi)容：泵馬達的電流、散熱情況聯(lián)接軸器聲響、震動、滲水情況。每月檢查一次潤滑油，供冷、供熱季節(jié)結(jié)束應(yīng)對泵的軸承、密封等機械結(jié)構(gòu)全面檢查維護一次。4．運行中的冷卻塔應(yīng)每二小時巡檢一次，巡檢維護內(nèi)容：電機電流、閥門開關(guān)狀態(tài)、補水情況以及灰沙過濾器工作情況。膨脹水箱水位、進水浮球、閥門狀態(tài)。冷卻塔風(fēng)機應(yīng)每月檢查潤滑油；供冷結(jié)束對風(fēng)機機械傳動全面檢查維護一次，全面清洗冷卻塔。5．運行中的鍋爐每二小時巡檢一次，巡檢維護內(nèi)容：機房清潔衛(wèi)生，設(shè)備管道清除積塵，鍋爐的水位、壓力、溫度、供油情況，火焰火頭、油箱油位，送風(fēng)機工作情況和各閥門的狀態(tài)（蒸汽流量、壓力、溫度、減壓閥工作情況，75 / 79以及汽水交換器的工作情況），進回水溫度、壓力。每年停爐期對鍋爐進行全面保養(yǎng)，清除水垢及雜質(zhì)，對安全閥及附屬設(shè)備進行檢修。6．運行中的樓層新風(fēng)系統(tǒng)每周巡檢一次，巡檢維護內(nèi)容：風(fēng)機風(fēng)門開啟狀態(tài)，防火閥開啟狀態(tài)，馬達、風(fēng)葉、軸承聲響、皮帶松緊、電機電流、頻率、濾網(wǎng)狀況、凝結(jié)水排水情況；進回水溫度、壓力、送回風(fēng)濕度、壓力。每個盤管末端風(fēng)速、溫度、室溫等情況每年檢測二次（供冷、供暖各一次），濾網(wǎng)每年輪流清潔二次。7．運行中的通風(fēng)、排風(fēng)設(shè)備每天巡檢一次，巡檢維護內(nèi)容：風(fēng)機馬達送排風(fēng)效果，所有運行風(fēng)機每月檢查一次潤滑油。機械傳動每年檢修維護一次。8．空調(diào)水處理系統(tǒng)設(shè)備每月巡檢一次，及時更換、檢查處理材料。9．詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結(jié)果；發(fā)現(xiàn)一般問題立即處理解決，復(fù)雜問題應(yīng)向領(lǐng)班、主管請示，因故沒有處理應(yīng)及時報告。在炎熱和嚴(yán)寒季節(jié)要增加巡檢次數(shù)。設(shè)備運維部給排水設(shè)備日常巡檢維護規(guī)程1．巡檢人員應(yīng)有高度的工作責(zé)任心，按照規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護76 / 79，巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄，巡檢時應(yīng)注意人身和設(shè)備的安全，發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。2． 運行中的各種給水泵應(yīng)每天巡檢一次，巡檢內(nèi)容：泵房的清潔衛(wèi)生、管道、水泵、水箱外的積塵清除；泵的電流、聯(lián)接軸器的聲音、馬達溫度、泵的滴漏水情況、泵的出水壓力、運行狀態(tài)等，泵的潤滑油應(yīng)每月檢查一次，泵體、密封接口、機械傳動部位應(yīng)每年檢查、維護一次。3． 各樓層衛(wèi)生間每日一次，巡檢維護內(nèi)容：上下水是否暢通，是否滴水、漏水、潔具、開水器是否正常，水質(zhì)情況是否正常。開水器應(yīng)每季清洗一次。4． 上、下水箱水位、浮球工作情況應(yīng)每天巡檢一次，每年組織清洗一次水箱，大廈消防、噴淋給水設(shè)施每周巡檢一次，每季度組織聯(lián)動一次。5． 各種潛水泵、排水、排污泵每日巡檢一次，巡檢內(nèi)容：馬達的電流、聲響、出水情況、運行狀態(tài)；泵體等機械傳動部位應(yīng)每年檢測維護一次。餐廳排水應(yīng)每天巡檢一次，屋面、地下一、二層地溝、地漏、排水應(yīng)每日巡檢一次。6． 詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結(jié)果；發(fā)現(xiàn)一般問題立即處理解決，復(fù)雜問題應(yīng)向經(jīng)理請示，因故沒有處理應(yīng)及時報告。在汛期、雨季和嚴(yán)寒季節(jié)要增加巡檢次數(shù)，重要部位、缺陷設(shè)備應(yīng)重點巡檢增加巡檢次數(shù)。設(shè)備運維部電工日常安全操作規(guī)程77 / 791．作業(yè)前： 電工必須持有操作證（高壓電工須有高壓操作證）才能上崗，上崗前必須穿戴好絕緣鞋、工作服；檢查必須的工具和防護用品是否安全可靠。 變配電室操作必須嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票制度。停電維修時應(yīng)在有關(guān)部位懸掛標(biāo)志警示牌，以免發(fā)生誤操作，同時應(yīng)提前通知受影響的客戶。 未經(jīng)專業(yè)主管同意不得帶電操作；如必須帶電操作，應(yīng)有監(jiān)護人方可操作。 任何設(shè)備未經(jīng)檢驗一律視為有電，待驗證后方可用手觸及。設(shè)備維護檢修操作應(yīng)首先切斷設(shè)備電源，驗證無電后接上接地裝置，掛上警示牌方可進行工作。 在高空或上梯工作時，應(yīng)檢查梯子的可靠性，是否放穩(wěn)，系上安全帶方可工作。78 / 79，不得私自擅改線路，防止意外事故。如原設(shè)備線路與圖紙不符，應(yīng)報告主管。；帶電工作應(yīng)集中注意力，嚴(yán)禁在工作中說笑，防止觸電、碰線等事故的發(fā)生。，應(yīng)切斷電源，然后對觸電者進行搶救，必要時應(yīng)進行人工呼吸。電氣設(shè)備著火時，應(yīng)切斷電源后救火，帶電設(shè)備、配電間禁用泡沫滅火器，應(yīng)用干粉二氧化碳滅火器。，使用漆刷的金屬部份須用膠帶包裹好，清掃的垃圾防止進入接觸器、空氣開關(guān)。3．作業(yè)后，應(yīng)清理場地，清點工具、零配件有無遺漏在電氣設(shè)備內(nèi)（特別是配電箱），尤其是小的螺絲、螺帽、線段等金屬物，防止短路。 恢復(fù)設(shè)備送電應(yīng)先取警示牌，對電氣設(shè)備控制柜應(yīng)先送控制電源，檢查動作正確后方可送主電源。 停電維修設(shè)備影響大廈內(nèi)客戶的，送電前應(yīng)提前通知做好準(zhǔn)備，防止意外事故發(fā)生。 各種電氣設(shè)備、開關(guān)箱等周圍禁止堆放雜物和易燃易爆物品，維修工作后應(yīng)及79 / 79時清理現(xiàn)