【導(dǎo)讀】持現(xiàn)有的招商方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行改良。要想占領(lǐng)更大的市場(chǎng)最直接的。品和宣傳、人員招聘以及人員的培訓(xùn)。在前三個(gè)月經(jīng)銷商是以一個(gè)店。長(zhǎng)的身份在專賣店打工。我們以公司規(guī)定的專賣店店長(zhǎng)的底薪和提成。在這段期間內(nèi)不存在任何的利潤(rùn)分成問題。間不得同時(shí)代理同類產(chǎn)品的其他品牌。們必須要先給我們提出投支的預(yù)算方案，必須做到亮化和量化。支的每一項(xiàng)費(fèi)用都要有明確的根據(jù)，做到足夠的透明度。我們的開發(fā)成本和潛在的風(fēng)險(xiǎn)再一次降低。我認(rèn)為以滾雪球的形式來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)展可以在迅速占領(lǐng)市場(chǎng)的同。時(shí)把公司所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。展部根據(jù)具體情況來(lái)進(jìn)行跟進(jìn)。持久戰(zhàn)中起了一份不可多得的穩(wěn)定軍心的作用。識(shí)和商品知識(shí)，這樣才能成為合格的招商人員。多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式并不意味著雜亂無(wú)序，必須擁有明確。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，

　　

【正文】 價(jià)格溝通，以確定商家的實(shí)際租金承受力； 各個(gè)街道指導(dǎo)租金及設(shè)定租金價(jià)差表 針對(duì)商家租金： 為了保證業(yè)主今后商業(yè)發(fā)展起來(lái)的租金上漲空間，同時(shí)也為了吸引商家，我們特制定下面的租金出租政策：交一年租金免半年的租金（使用一年半） 同一條街道的租金等級(jí)劃分： 100 ㎡以上的鋪面租金在下滑 20% 150 ㎡以上的鋪面租金下滑 30% 針對(duì)業(yè)主的租金引導(dǎo)策略： 租金的確定一般來(lái)說是按照市場(chǎng)規(guī)律而來(lái)的，當(dāng)然我們也參考了鋪面的售價(jià)來(lái)定。作為商鋪?zhàn)饨饝?yīng)該是結(jié)合市場(chǎng)面、鋪面售價(jià)、業(yè)主的期望、開發(fā)商的引導(dǎo)和前期登記承租鋪面商家的意見來(lái)綜合考慮的。為了盡快使商業(yè)發(fā)展起來(lái)，我們認(rèn)為應(yīng)該租金在預(yù)定的基礎(chǔ)上下調(diào) 20%~30%，結(jié)合各種因素建議各個(gè)街道租金如下圖： 五、效益評(píng)估 費(fèi)用收取點(diǎn)： 49 1. 鋪面出租后，收取一個(gè)月的租金作為傭金 2. 鋪面承租后，收取一個(gè)月的租金作為傭金。 舊貨市場(chǎng)（古玩、錢幣、郵票）招商策劃方案 第一部分：招商策略 第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配 第三部分：招商付款方式 第四部分：經(jīng)濟(jì)分析 第五部分 招商費(fèi)用預(yù)算 第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位 第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容 第八部分：廣告宣傳策略 第九部分：開業(yè)慶典 第十部分：招商策劃參與人員 第一部分：招商策略 招商策略 ：（略） 第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配 招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：長(zhǎng)治地區(qū)招商占 80％左右； 20％左右作為機(jī)動(dòng)、炒作和對(duì)外招商。 根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可適當(dāng)?shù)奶岣咦饨饍r(jià)格。這樣后期可以提高銷售價(jià)格，在項(xiàng)目只有先租后售的情況下使商鋪升值。 第三部分：招商付款方式 50 一、租金繳納及優(yōu)惠政策有以下四種方式： 一次性繳納 1 年的租金，從第二年起租金遞增 5％；第三年租金遞增 6％；第四年租金遞增 7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的 20％。 一次性繳納 3 年的租金，可免繳 6 個(gè)月的物業(yè)管理 費(fèi)。從第四年起租金遞增 5％；第五年租金遞增 6％；第六年租金遞增 7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的 20％。 首期繳納 5 年租金的 30％，入駐前再繳齊 5 年租金全款。從第六年起租金遞增 5％；第七年遞增 6％；第八年遞增 7％；總體遞增比例不超過 20％?？珊灦ㄗ饧s合同期為 10 年。 首期一次性繳納 5 年租金?？色@得 6 年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增 6％；第八年遞增 7％，總體遞增比例不超過 20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選商鋪位置的機(jī)會(huì)。 首期繳納 10 年租金的 30％，入駐前交齊 10 年租金全款。 可獲得 12 年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。如 10 年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選商鋪位置的機(jī)會(huì)。 二、租金繳納及優(yōu)惠政策 2（備選方案）： 2 同上。 第一段同上。 51 首期就一次性繳納 5 年租金。可獲得贈(zèng)送 6 個(gè)月無(wú)償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第 6 年后半年）租金遞增 6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過 20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 首期繳納 10 年租金的 30％，入駐前交齊 10 年租金全款。可獲得 11 年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。如 10 年租金在首期就一 次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選商鋪位置的機(jī)會(huì)。 三、分析（以均價(jià) 元計(jì)算）： 第 6 年租金收入： 2900*365**＝ 萬(wàn)元； 第 6 年半年租金： ＝ 萬(wàn)元； 五年租金 9 折損失租金： *＝ 萬(wàn)元； 租五送 6 個(gè)月?lián)p失： 萬(wàn)元； 租五送一年的損失： 萬(wàn)元； ?租五送一 ?比 ?租五打 9 折 ?多損失： 萬(wàn)元； ?租五送半年 ?比 ?租五打 9 折 ?損失相等； 從上面的分析來(lái)看，一次性繳納 5 年租金打 9 折或 “租五送半年 ”對(duì)公司 最有利，租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打 9 折只多損失 萬(wàn)，從而對(duì)商戶的吸引力卻大大增強(qiáng)。同時(shí)保證提前還貸提高公司的信用級(jí)別，綜合考慮利大于弊。 52 注：以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。 四、租金繳納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少，同時(shí)，及時(shí)還貸將有利于公司信用等級(jí)的提高，對(duì)將來(lái)的公司發(fā)展極其有利。上述 方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達(dá)到自然淘汰的目的。同時(shí)，根據(jù) ?現(xiàn)金為王 ?的原則，運(yùn)用對(duì)我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。 另外，兼顧將來(lái)商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇 5 年一次性繳納租金的方式。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。 第四部分：經(jīng)濟(jì)分析 一、繳納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析 根據(jù)可出租建筑面積按 2900 平方米計(jì)算； 按照每層出租建筑面積平方米 計(jì)算； 平均租金價(jià)格按 元 /平方米。天計(jì)算； 每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為： 元 /㎡ .天 53 樓層 租金價(jià)格（元 /㎡天） 出租面積（㎡） 說明 應(yīng)完利潤(rùn)額（萬(wàn)元） 2層 1450 1450*365**3 1層 1450 1450*365**3 總計(jì) 均價(jià) 元 2900 共回收三年租金費(fèi)用 說明： ⑴ 、綜合管理費(fèi)： 2900**365*3＝ 萬(wàn)元。 ⑵ 、第一年綜合管理費(fèi)： 萬(wàn)元。 二、繳納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析 根據(jù)可出租建筑面積按 2900 平方米計(jì)算； 按照每層出租建筑面積平方米計(jì)算； 平均租金價(jià)格按 元 /㎡。天計(jì)算； 每層定價(jià)為：平均租金價(jià)格為： 元 /㎡ .天 樓層 租金價(jià)格（元 /㎡天 ） 出租面積（㎡） 說明 應(yīng)完成利潤(rùn)額（萬(wàn)元） 2層 1450 1450*365**5 54 1層 1450 1450*365**5 總計(jì) 均價(jià) 元 2900 共回收五年租金費(fèi)用 說明： ⑴ 、 萬(wàn)元的 30％為： 元。 ⑵ 、綜合管理費(fèi)： 2900**365*5＝ 萬(wàn)元。 ⑶ 、第一年綜合管理費(fèi)： 萬(wàn)元。 第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算 招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購(gòu)買、管理費(fèi)用等項(xiàng)，總費(fèi)用預(yù)計(jì)在 萬(wàn)元左右，其中廣告費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。如招商非常順利，則廣告投入將會(huì)進(jìn)行靈活調(diào)整削減。 分析：其中廣告制作費(fèi)用約占 24％；媒體購(gòu)買約占 51％；行政與管理費(fèi)用 約占 25％，應(yīng)占比例符合正常市場(chǎng)運(yùn)作中的比例分配。 第六部分：樓層商品結(jié)構(gòu)定位 樓層 商品布局 1 層 工藝品區(qū)：瑪瑙玉翠、陶瓷、竹木牙雕、皮影臉譜、佛教信物、民族服裝、服飾； 古舊字畫書刊區(qū)：文房四寶、古籍字畫、舊書刊； 55 2 層 古玩區(qū)：古器物、古錢幣、中外錢幣、文革遺物及生活用品； 古舊家俱區(qū)：仿古家俱； 第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施 內(nèi)容 一、招商準(zhǔn)備工作： 完成項(xiàng)目名稱注冊(cè)、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的 CI 設(shè)計(jì)并注冊(cè)。 注冊(cè)中文及英文的國(guó)內(nèi)域名（ .）及國(guó)際域名（ .）。 確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語(yǔ)。 完成設(shè)計(jì)制作物博園招商文案、招商樓書，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。 完成設(shè)計(jì)制作物博園的主體、各分體效果圖。 完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。 制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。 確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。 招商處的籌建。 招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核 獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。 56 1制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商規(guī)則。 1制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。 1根據(jù)招商類別督促制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等）。 二、招商時(shí)間安排： 招商前期準(zhǔn)備工作階段為： 2020/05/10——2020/06/26 正式招商時(shí)間確定為： 2020/06/27——2020/10/06 開業(yè)慶典籌劃階段： 2020/10/11——2020/11/01 2020/05/10——2020/05/19 完成招商人員招聘及培訓(xùn)工作，同時(shí)完成個(gè)人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計(jì)時(shí)實(shí)施方案。 2020/05/20——2020/06/3 完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記表等。完成項(xiàng)目標(biāo)志等系列 CI 設(shè)計(jì)，確定識(shí)別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語(yǔ)。 2020/06/4——2020/06/23 完成前期招商文案、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計(jì)劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購(gòu)買選擇等）、招商各項(xiàng)管理費(fèi)用支出預(yù)算。完成各種 POP、效果圖等的制作。完成招商部籌建工作 。 2020/06/26 前完成一切招商準(zhǔn)備工作。 57 2020/06/27 招商工作正式開始。 2020/06/27——2020/07/10 配合組織公關(guān)活動(dòng)，針對(duì)對(duì)象包括行業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門的。 2020/07/11——2020/09/11 招商第一階段。 以長(zhǎng)治為重點(diǎn)的招商工作，招商比例按計(jì)劃控制在總體的 80％以內(nèi)。同時(shí)負(fù)責(zé)外埠招商工作人員在本地進(jìn)行外地招商工作。 2020/09/17 前完成所有外地招商工作準(zhǔn)備。 2020/09/18——2020/9/27 招商進(jìn)入第二階段。在確保長(zhǎng)治地區(qū)招商工作按計(jì)劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、回款理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn)行市場(chǎng)二次開發(fā)。目標(biāo)定位于增加中心商品的品牌化、專業(yè)化、多樣化等的內(nèi)涵，外埠在這一階段列為重點(diǎn)。 2020/09/28——2020/10/07 招商進(jìn)入第三階段。本期工作重點(diǎn)是拾遺補(bǔ)缺，針對(duì)中心的結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。做到符合物博園的原定市場(chǎng)定位及功能分布設(shè)計(jì)。 根據(jù)實(shí)際招商情況制定招商收尾計(jì)劃，對(duì)招商工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行最后突擊攻關(guān)。 1 2020/10/11——2020/11/01 開業(yè)慶典。 開業(yè)慶典的公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、廣 告發(fā)布等。 三、達(dá)成目標(biāo)（設(shè)定理由及達(dá)成手段）： 58 達(dá)成目標(biāo)是按照商業(yè)項(xiàng)目招商的程序安排制定的最低限度招商進(jìn)展要求。實(shí)際招商過程中，必須超額或提前完成此目標(biāo)，否則將影響整個(gè)招商的成功。 2020/07/11——2020/09/11 第一階段完成招商任務(wù)的 80％。 此階段主要操作方案是通過項(xiàng)目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提煉篩選，電話及 DM營(yíng)銷方式，從商業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資者的吸引程度分析，達(dá)成此目標(biāo)較有保障。 2020/09/17——2020/10/06 第二階段完成招商任務(wù)的 20％。 此階段進(jìn)入招 商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會(huì)同時(shí)吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、 DM營(yíng)銷的滯后反應(yīng)將在此階段收效；同時(shí)外埠招商赴當(dāng)?shù)卦O(shè)點(diǎn)的大規(guī)模展開；以及國(guó)際招商部分預(yù)計(jì)于此階段到達(dá)見效最明顯階段。 四、招商實(shí)施內(nèi)容： 招商人員的招聘工作： 為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行對(duì)招商隊(duì)伍的建立。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，無(wú)法任用缺乏經(jīng)驗(yàn)的人員，同時(shí)沒有時(shí)間對(duì)銷售人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對(duì)招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量。 招聘原則：對(duì)商業(yè)專 業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè) 3 年以上招商管理的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招 59 商策劃等方面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國(guó)性和國(guó)際客戶資源者。 第八部分：廣告宣傳策略 廣告宣傳是招商中占用費(fèi)用比例最大，操作方式安排對(duì)招商工