【導讀】持現(xiàn)有的招商方案的基礎上進行改良。要想占領更大的市場最直接的。品和宣傳、人員招聘以及人員的培訓。在前三個月經(jīng)銷商是以一個店。長的身份在專賣店打工。我們以公司規(guī)定的專賣店店長的底薪和提成。在這段期間內(nèi)不存在任何的利潤分成問題。間不得同時代理同類產(chǎn)品的其他品牌。們必須要先給我們提出投支的預算方案，必須做到亮化和量化。支的每一項費用都要有明確的根據(jù)，做到足夠的透明度。我們的開發(fā)成本和潛在的風險再一次降低。我認為以滾雪球的形式來進行市場擴展可以在迅速占領市場的同。時把公司所要承擔的風險降到最低。展部根據(jù)具體情況來進行跟進。持久戰(zhàn)中起了一份不可多得的穩(wěn)定軍心的作用。識和商品知識，這樣才能成為合格的招商人員。多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式并不意味著雜亂無序，必須擁有明確。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，

　　

【正文】 價格溝通，以確定商家的實際租金承受力； 各個街道指導租金及設定租金價差表 針對商家租金： 為了保證業(yè)主今后商業(yè)發(fā)展起來的租金上漲空間，同時也為了吸引商家，我們特制定下面的租金出租政策：交一年租金免半年的租金（使用一年半） 同一條街道的租金等級劃分： 100 ㎡以上的鋪面租金在下滑 20% 150 ㎡以上的鋪面租金下滑 30% 針對業(yè)主的租金引導策略： 租金的確定一般來說是按照市場規(guī)律而來的，當然我們也參考了鋪面的售價來定。作為商鋪租金應該是結合市場面、鋪面售價、業(yè)主的期望、開發(fā)商的引導和前期登記承租鋪面商家的意見來綜合考慮的。為了盡快使商業(yè)發(fā)展起來，我們認為應該租金在預定的基礎上下調(diào) 20%~30%，結合各種因素建議各個街道租金如下圖： 五、效益評估 費用收取點： 49 1. 鋪面出租后，收取一個月的租金作為傭金 2. 鋪面承租后，收取一個月的租金作為傭金。 舊貨市場（古玩、錢幣、郵票）招商策劃方案 第一部分：招商策略 第二部分：招商進度中的比例分配 第三部分：招商付款方式 第四部分：經(jīng)濟分析 第五部分 招商費用預算 第六部分：各樓層商品結構定位 第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內(nèi)容 第八部分：廣告宣傳策略 第九部分：開業(yè)慶典 第十部分：招商策劃參與人員 第一部分：招商策略 招商策略 ：（略） 第二部分：招商進度中的比例分配 招商的前期階段，招商的比例計劃為：長治地區(qū)招商占 80％左右； 20％左右作為機動、炒作和對外招商。 根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可適當?shù)奶岣咦饨饍r格。這樣后期可以提高銷售價格，在項目只有先租后售的情況下使商鋪升值。 第三部分：招商付款方式 50 一、租金繳納及優(yōu)惠政策有以下四種方式： 一次性繳納 1 年的租金，從第二年起租金遞增 5％；第三年租金遞增 6％；第四年租金遞增 7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的 20％。 一次性繳納 3 年的租金，可免繳 6 個月的物業(yè)管理 費。從第四年起租金遞增 5％；第五年租金遞增 6％；第六年租金遞增 7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的 20％。 首期繳納 5 年租金的 30％，入駐前再繳齊 5 年租金全款。從第六年起租金遞增 5％；第七年遞增 6％；第八年遞增 7％；總體遞增比例不超過 20％?？珊灦ㄗ饧s合同期為 10 年。 首期一次性繳納 5 年租金?？色@得 6 年實際使用權的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增 6％；第八年遞增 7％，總體遞增比例不超過 20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選商鋪位置的機會。 首期繳納 10 年租金的 30％，入駐前交齊 10 年租金全款。 可獲得 12 年實際使用權的優(yōu)惠政策。如 10 年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選商鋪位置的機會。 二、租金繳納及優(yōu)惠政策 2（備選方案）： 2 同上。 第一段同上。 51 首期就一次性繳納 5 年租金?？色@得贈送 6 個月無償使用權的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第 6 年后半年）租金遞增 6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過 20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。 首期繳納 10 年租金的 30％，入駐前交齊 10 年租金全款?？色@得 11 年實際使用權的優(yōu)惠政策。如 10 年租金在首期就一 次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選商鋪位置的機會。 三、分析（以均價 元計算）： 第 6 年租金收入： 2900*365**＝ 萬元； 第 6 年半年租金： ＝ 萬元； 五年租金 9 折損失租金： *＝ 萬元； 租五送 6 個月?lián)p失： 萬元； 租五送一年的損失： 萬元； ?租五送一 ?比 ?租五打 9 折 ?多損失： 萬元； ?租五送半年 ?比 ?租五打 9 折 ?損失相等； 從上面的分析來看，一次性繳納 5 年租金打 9 折或 “租五送半年 ”對公司 最有利，租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打 9 折只多損失 萬，從而對商戶的吸引力卻大大增強。同時保證提前還貸提高公司的信用級別，綜合考慮利大于弊。 52 注：以上方式并不是機械地推出，可視市場反應情況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時運用。 四、租金繳納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 考慮到項目的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運營財務費用支出就越少，同時，及時還貸將有利于公司信用等級的提高，對將來的公司發(fā)展極其有利。上述 方案一方面可以起到將缺乏實力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達到自然淘汰的目的。同時，根據(jù) ?現(xiàn)金為王 ?的原則，運用對我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會使應收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。 另外，兼顧將來商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設定是為了盡量引導商戶去選擇 5 年一次性繳納租金的方式。此方式達到的經(jīng)濟效益將在經(jīng)濟分析內(nèi)容中計算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。 第四部分：經(jīng)濟分析 一、繳納（三年）租金經(jīng)濟分析 根據(jù)可出租建筑面積按 2900 平方米計算； 按照每層出租建筑面積平方米 計算； 平均租金價格按 元 /平方米。天計算； 每層定價為： 平均租金價格為： 元 /㎡ .天 53 樓層 租金價格（元 /㎡天） 出租面積（㎡） 說明 應完利潤額（萬元） 2層 1450 1450*365**3 1層 1450 1450*365**3 總計 均價 元 2900 共回收三年租金費用 說明： ⑴ 、綜合管理費： 2900**365*3＝ 萬元。 ⑵ 、第一年綜合管理費： 萬元。 二、繳納（五年）租金經(jīng)濟分析 根據(jù)可出租建筑面積按 2900 平方米計算； 按照每層出租建筑面積平方米計算； 平均租金價格按 元 /㎡。天計算； 每層定價為：平均租金價格為： 元 /㎡ .天 樓層 租金價格（元 /㎡天 ） 出租面積（㎡） 說明 應完成利潤額（萬元） 2層 1450 1450*365**5 54 1層 1450 1450*365**5 總計 均價 元 2900 共回收五年租金費用 說明： ⑴ 、 萬元的 30％為： 元。 ⑵ 、綜合管理費： 2900**365*5＝ 萬元。 ⑶ 、第一年綜合管理費： 萬元。 第五部分：招商費用預算 招商總體費用包括人員開銷、廣告制作（包括印務）、媒體購買、管理費用等項，總費用預計在 萬元左右，其中廣告費用是最大的一項支出，而廣告費用必須根據(jù)實際運作情況進行調(diào)整。如招商非常順利，則廣告投入將會進行靈活調(diào)整削減。 分析：其中廣告制作費用約占 24％；媒體購買約占 51％；行政與管理費用 約占 25％，應占比例符合正常市場運作中的比例分配。 第六部分：樓層商品結構定位 樓層 商品布局 1 層 工藝品區(qū)：瑪瑙玉翠、陶瓷、竹木牙雕、皮影臉譜、佛教信物、民族服裝、服飾； 古舊字畫書刊區(qū)：文房四寶、古籍字畫、舊書刊； 55 2 層 古玩區(qū)：古器物、古錢幣、中外錢幣、文革遺物及生活用品； 古舊家俱區(qū)：仿古家俱； 第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施 內(nèi)容 一、招商準備工作： 完成項目名稱注冊、以及項目標志等的 CI 設計并注冊。 注冊中文及英文的國內(nèi)域名（ .）及國際域名（ .）。 確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。 完成設計制作物博園招商文案、招商樓書，包含項目功能分布及內(nèi)部結構圖。 完成設計制作物博園的主體、各分體效果圖。 完成招商隊伍的建立（招聘），進行培訓及人員甄選分配。 制定商戶準入標準、引入原則、操作規(guī)則等。 確定公司組織機構和部門設置。 招商處的籌建。 招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核 獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。 56 1制定商戶準入標準、條件、和招商規(guī)則。 1制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關協(xié)議、商業(yè)管理守則等。 1根據(jù)招商類別督促制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點目標、任務指標完成計劃等）。 二、招商時間安排： 招商前期準備工作階段為： 2020/05/10——2020/06/26 正式招商時間確定為： 2020/06/27——2020/10/06 開業(yè)慶典籌劃階段： 2020/10/11——2020/11/01 2020/05/10——2020/05/19 完成招商人員招聘及培訓工作，同時完成個人招商指標確認并按照招商任務指標提交各自的工作倒計時實施方案。 2020/05/20——2020/06/3 完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。完成項目標志等系列 CI 設計，確定識別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。 2020/06/4——2020/06/23 完成前期招商文案、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購買選擇等）、招商各項管理費用支出預算。完成各種 POP、效果圖等的制作。完成招商部籌建工作 。 2020/06/26 前完成一切招商準備工作。 57 2020/06/27 招商工作正式開始。 2020/06/27——2020/07/10 配合組織公關活動，針對對象包括行業(yè)協(xié)會、政府部門的。 2020/07/11——2020/09/11 招商第一階段。 以長治為重點的招商工作，招商比例按計劃控制在總體的 80％以內(nèi)。同時負責外埠招商工作人員在本地進行外地招商工作。 2020/09/17 前完成所有外地招商工作準備。 2020/09/18——2020/9/27 招商進入第二階段。在確保長治地區(qū)招商工作按計劃順利進行，并達到預期目標、回款理想的基礎上，提高要求進行市場二次開發(fā)。目標定位于增加中心商品的品牌化、專業(yè)化、多樣化等的內(nèi)涵，外埠在這一階段列為重點。 2020/09/28——2020/10/07 招商進入第三階段。本期工作重點是拾遺補缺，針對中心的結構進行微調(diào)整。做到符合物博園的原定市場定位及功能分布設計。 根據(jù)實際招商情況制定招商收尾計劃，對招商工作未達到設定標準的進行最后突擊攻關。 1 2020/10/11——2020/11/01 開業(yè)慶典。 開業(yè)慶典的公關活動、促銷活動、廣 告發(fā)布等。 三、達成目標（設定理由及達成手段）： 58 達成目標是按照商業(yè)項目招商的程序安排制定的最低限度招商進展要求。實際招商過程中，必須超額或提前完成此目標，否則將影響整個招商的成功。 2020/07/11——2020/09/11 第一階段完成招商任務的 80％。 此階段主要操作方案是通過項目廣告宣傳及內(nèi)部預登記商戶，進行提煉篩選，電話及 DM營銷方式，從商業(yè)項目對投資者的吸引程度分析，達成此目標較有保障。 2020/09/17——2020/10/06 第二階段完成招商任務的 20％。 此階段進入招 商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業(yè)或相關聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、 DM營銷的滯后反應將在此階段收效；同時外埠招商赴當?shù)卦O點的大規(guī)模展開；以及國際招商部分預計于此階段到達見效最明顯階段。 四、招商實施內(nèi)容： 招商人員的招聘工作： 為了更好地完成項目的招商工作，需要根據(jù)需求進行對招商隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經(jīng)驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對招聘人員進行嚴格的從業(yè)經(jīng)驗及工作能力方面的考量。 招聘原則：對商業(yè)專 業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè) 3 年以上招商管理的經(jīng)驗，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項目的招商工作、招 59 商策劃等方面的工作經(jīng)驗、或從事相關行業(yè)市場招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國性和國際客戶資源者。 第八部分：廣告宣傳策略 廣告宣傳是招商中占用費用比例最大，操作方式安排對招商工