【導(dǎo)讀】 1 蒀袀膆膀薂肆肂艿蚄袈羈羋螇蟻芆芇蒆袇節(jié)芇蠆蝕膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅莂螈肁莁蕆螄羇莁薀羀羃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肅莇蚆肆罿莆螈衿羋蒅蒈螞膄蒅薀袈肀蒄蚃蝕肆蒃蒂羆蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肂葿葿羈蕿薁螅芇薈蚄羈膃薇袆螄腿薆薅聿肅膃蚈袂羈膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂艿蚄袈羈羋螇蟻芆芇蒆袇節(jié)芇蠆蝕膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅莂螈肁莁蕆螄羇莁薀羀羃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肅莇蚆肆罿莆螈衿羋蒅蒈螞膄蒅薀袈肀蒄蚃蝕肆蒃蒂羆蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肂葿葿羈蕿薁螅芇薈蚄羈膃薇袆螄腿薆薅聿肅膃蚈袂羈膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂艿蚄袈羈羋螇蟻芆芇蒆袇節(jié)芇蠆蝕膈芆螁羅肄芅蒁螈羀芄薃羃艿芃蚅螆膅莂螈肁莁蕆螄羇莁薀羀羃莀螂螃芁荿蒁肈膇莈薄袁肅莇蚆肆罿莆螈衿羋蒅蒈螞膄蒅薀袈肀蒄蚃蝕肆蒃蒂羆蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肂葿葿羈蕿薁螅芇薈蚄羈膃薇袆螄腿薆薅聿肅膃蚈袂羈膂螀肇芀膁蒀袀膆膀薂肆肂艿蚄袈羈羋螇蟻芆芇蒆袇節(jié)芇

　　

【正文】 ，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原是（ CD ） （ A）合理 （ B）費(fèi)用與服務(wù)對(duì)象承受能力相適應(yīng) （ C） 公開(kāi)（ D）費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括 ( A、 B、 C)。 A、物業(yè)服務(wù)成本 B、法定稅費(fèi) C、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn) D、設(shè)備維護(hù)費(fèi) 業(yè)主與物業(yè)管理 企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括 ( A、 B )。 A、物業(yè)服務(wù)支出 B、物業(yè)管理企業(yè)的酬金 C、法定稅費(fèi) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括 ( A、 B )。 A、物業(yè)服務(wù)支出 B、物業(yè)管理企業(yè)的酬金 C、法定稅費(fèi) 物業(yè)服務(wù)成本包括以下幾個(gè)部分 ( 19 ) 1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 12 5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6)辦公費(fèi)用； 7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主 管部門(mén)依據(jù)（ AC ）予以處罰。 （ A）《中華人民其和國(guó)價(jià)格法》（ B）《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 （ C）《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》（ D）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（ BE ）。 A. 物業(yè)共 用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 B. 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用 C. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用 D. 管理服務(wù)人員的工資 E. 項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用 按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（ BC ）。 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說(shuō)法中，正確的有（ AD ）。 A. 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 B. 管理服務(wù)利潤(rùn)是固定的，不隨物業(yè) 管理成本的變動(dòng)而變動(dòng) C. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì) D. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān) E. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi) 三、判斷題 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成應(yīng)該包括物業(yè)服務(wù)成本、法定的稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。 (√ ) 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可由雙方委托具有資質(zhì)的會(huì)計(jì)事務(wù)所等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其費(fèi)用、成本 、利潤(rùn)等進(jìn)行測(cè)定。 (√ ) 保安費(fèi)包括保安器材裝備費(fèi)、保安人員社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、保安用房及保安人員住房租金。 ( ) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的包干制是指：由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 (√ ) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中酬金制是指：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 (√ ) 四、綜合分析題 13 某物業(yè)管理公司接管了麗園住宅小區(qū)（經(jīng)濟(jì) 適用房），物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行包干制。公司新來(lái)的會(huì)計(jì)小周負(fù)責(zé)測(cè)算該物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，他所測(cè)算的費(fèi)用中包括：物業(yè)管理企業(yè)的酬金、物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的大中、小修和更新改造費(fèi)用。你認(rèn)為這樣的測(cè)算對(duì)嗎？根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成應(yīng)該包括哪幾部分？ 某大廈總建筑面積 5 萬(wàn)平方米，地面 30 層，容積率為 5，地下停車(chē)庫(kù)三層，大堂出入口為一個(gè)。物業(yè)實(shí)行全封閉管理，出入有南北兩個(gè)道閘口（有人行信道），物業(yè)實(shí)行 24 小時(shí)保安制、 24 小時(shí)保潔制。地下停車(chē)庫(kù)和大堂崗實(shí)行 12小時(shí)值班制。保 安實(shí)行六天工作制（其中 1 天算加班），清潔工實(shí)行彈性工作制，工作內(nèi)容為包干制，基本為三層樓一個(gè)人，地下停車(chē)場(chǎng)和物業(yè)本體以外區(qū)域?qū)嵭?12 小時(shí)保潔制。保安人員工資為 1500 元 /人、清潔工約為 1200元 /人。試結(jié)合自身物業(yè)管理實(shí)踐，測(cè)算該物業(yè)每月保安和清潔人員 的人工 費(fèi)用 ? 保安人員工資 １、 崗位設(shè)置 （１） 南北兩個(gè)出入口為２個(gè)崗位； （２） 大廈內(nèi)部樓層巡視為１個(gè)崗位； （３） 地下停車(chē)庫(kù)和大堂各為半個(gè)崗位，計(jì)１個(gè)崗位； （４） 物業(yè)區(qū)域流動(dòng)巡視１個(gè)崗位； （５） 保安休息、管理等因素增加２個(gè)崗位。（此數(shù)字如有 出入，只要理由充分也是正確的。） （６） 小計(jì)７個(gè)崗位。保安約需２１人。 ２、 保安 人工費(fèi) 測(cè)算 1500 元 /月 .人 ﹢ 35%（ 1260 元） 人 21＝ 40761 元 /月 清潔人員工資 １、 崗位設(shè)置 （１） 大廈本體１０個(gè)崗位； （２） 外圍及車(chē)庫(kù)合為１個(gè)崗位； （３） 大堂清潔及管理因素設(shè)１個(gè)崗位； （４） 彈性工作制和保潔制，基本是一個(gè)崗位一個(gè)人，故清潔工人數(shù)為１２人。（如對(duì)彈性工作制有合理解釋或管理需要，導(dǎo)致人員增加也屬正常。） ２、 清潔 人工費(fèi) 測(cè)算 1200 元 /月 .人 ﹢ 35%（ 1260 元） 人 12＝ 19692 元 /月 科目：接管、驗(yàn)收程序 出題：井云 一、單項(xiàng)選擇題： （答案中有一個(gè)為正確答案，請(qǐng)將正確答案的字母填在括號(hào)內(nèi)） 物業(yè)接管驗(yàn)收的對(duì)象是：（ C ） 14 A、施工企業(yè) B、業(yè)主 C、開(kāi)發(fā)商 D、行政主管單位 接管驗(yàn)收資料中不需要移交的是（ A ） A、施工企業(yè)資質(zhì)證明 B、單位工程竣工驗(yàn)收合格證明 C、施工許可證 D、用水、用電、用氣批文。 接管驗(yàn)收資料中不需要移交的是（ A ） A、設(shè)備訂貨 合同 B、設(shè)備產(chǎn)品合格證 C、隨機(jī)資料 D、設(shè)備價(jià)格 物業(yè)接管驗(yàn)收是在（ B ）基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主的再檢驗(yàn)。 A、單位工程主體施工完成 B、竣工驗(yàn)收合格 C、主體完工裝飾施工結(jié)束 D、基礎(chǔ)施工完成。 物業(yè)接管驗(yàn)收無(wú)需考慮的條件（ A ） A、是否全部售出 B、竣工驗(yàn)收是否合格 C、煤、水、電、路是否已通 D、房號(hào)是否已確定。 接管驗(yàn)收中不需要現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收的項(xiàng)目時(shí)（ D ）。 A、電器開(kāi)關(guān) B、各種管路 C、小區(qū)道路 D、 建筑材料強(qiáng)度 接管驗(yàn)收的圖紙應(yīng)為（ D ） A、立項(xiàng)審批圖 B、初步設(shè)計(jì)施工圖 C、施工圖 D、竣工圖。 驗(yàn)收既要考慮物業(yè)公司今后的維護(hù)保養(yǎng)，也要考慮（ D ）利益。 A、開(kāi)發(fā)商 B、建筑施工企業(yè) C、國(guó)家 D、業(yè)主 ９、物業(yè)接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收是否合格基礎(chǔ)上，以（ B ）和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 A、是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件要求 B、主體結(jié)構(gòu)安全 C、設(shè)計(jì)是否以人為本 D、是否考慮節(jié)約能源 １０、物業(yè)接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收是否合格基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和 （ D ）為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 A、美觀 B、環(huán)保 C、節(jié)能 D、滿足使用功能 二、多項(xiàng)選擇題： （答案中有一至四個(gè)為正確答案，請(qǐng)將正確答案的字母填在括號(hào)內(nèi)） 物業(yè)公司在接管開(kāi)發(fā)物業(yè)時(shí)，是以（ A E ）為主的驗(yàn)收 A、物業(yè)安全 B、物業(yè)質(zhì)量 C、物業(yè)成本 D、物業(yè)規(guī)劃效果 E、滿足使用功能 物業(yè)接管驗(yàn)收的目的在于：（ ABDE ）。 A、保證主體結(jié)構(gòu)的安全 B、使用功能滿足要求 C、物業(yè)費(fèi)用的準(zhǔn)時(shí)到位 D、避免與 施工企業(yè)發(fā)生糾紛 E、避免業(yè)主進(jìn)住后與物業(yè)產(chǎn)生矛盾 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件是（ BE ）。 A、主體結(jié)構(gòu)施工完成 B、竣工驗(yàn)收合格 C、房屋幢、號(hào)已經(jīng)確認(rèn) D、施工企業(yè)自檢合格 E、供電、采暖、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施正常使用 物業(yè)接管驗(yàn)收的產(chǎn)權(quán)資料包括：（ AB ） A、用地批準(zhǔn)資料 B、項(xiàng)目批準(zhǔn)資料 C、施工許可證 D、施工企業(yè)資質(zhì) E、用水、用電、用氣批文 物業(yè)接管驗(yàn)收除應(yīng)對(duì)房屋本體檢驗(yàn)外，還應(yīng)對(duì)（ ACE ）進(jìn)行驗(yàn)收。 A、小區(qū)景觀 B、小區(qū)道路 C、小區(qū)廣告牌 D、小區(qū)空氣質(zhì)量 E、小區(qū)停車(chē)棚 物業(yè)接管驗(yàn)收除應(yīng)對(duì)房屋本體檢驗(yàn)外，還應(yīng)對(duì)（ ACD ）進(jìn)行驗(yàn)收。 A、電器電路 B、衛(wèi)生器具 C、給水管路 D、排水管路 E、區(qū)外供熱站設(shè)備 房屋本體驗(yàn)收時(shí)依據(jù)的國(guó)家規(guī)范有（ ABCDE ） A、砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 B、混凝土結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 C、鋼結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 D、屋面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī) 范 E、建筑工程文件歸檔整理規(guī)范 接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問(wèn)題（ ABDE ） A、工作態(tài)度必須認(rèn)真