考試的題目基本上都是二級(jí)建造師的內(nèi)容-資料下載頁(yè)
2025-03-26 03:28本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)，物業(yè)稅可簡(jiǎn)單地理解為“把本來(lái)一次性繳納70年的‘土地出讓金’分成70年來(lái)收”。目前關(guān)于物業(yè)稅稅率、起征點(diǎn)等關(guān)鍵信息尚無(wú)確切消息，究竟是從第一套房開(kāi)始征，還是從第二套房起征等也不確定。物業(yè)稅會(huì)提高購(gòu)房人持有房產(chǎn)的成本，而降低購(gòu)買(mǎi)成本。韓國(guó)、新加坡和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的物業(yè)稅稅率可供參考：新加坡：對(duì)所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類(lèi)型房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。韓國(guó)：出售第二套房各項(xiàng)稅率加起來(lái)為房產(chǎn)總值的50%，而第三套房產(chǎn)為60%。中國(guó)臺(tái)灣：144平方米以上的房源，%～%。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額稅率公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）其他扣除項(xiàng)目。計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%增值稅=增值額30%（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額40%－扣除項(xiàng)目金額5%（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額50%－扣除項(xiàng)目金額15%（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%－扣除項(xiàng)目金額35%[例1]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1998年1月將其開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓一幢出售，共取得收入3800萬(wàn)元。企業(yè)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本為1400萬(wàn)元，專(zhuān)門(mén)為開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬(wàn)元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：扣除項(xiàng)目金額=600+1400+120++（600+1400）5%+（600+1400）20%=600+1400+120++100+400=增值額==增值額占扣除項(xiàng)目比例=247。=%應(yīng)納稅額=30%=關(guān)于土地價(jià)值估計(jì)的問(wèn)題，要求有具體的計(jì)算過(guò)程。土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。類(lèi)似房地產(chǎn)：包括區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近地段相近（或類(lèi)似地區(qū)）、權(quán)益相同（同為所有權(quán)或使用權(quán)）、結(jié)構(gòu)相似（高層材料）用途相同：同是住宅或?qū)懽謽腔蛏虉?chǎng)（替代原理）基本公式：Vd=VbxAxBxDxEVd—待估宗地的價(jià)格Vb—比較實(shí)例宗地價(jià)格A—待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)B—待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)D—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E—待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)算法：第四類(lèi)：房地產(chǎn)觀點(diǎn)題對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)整政策的看法“預(yù)計(jì)在未來(lái)半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策難有松動(dòng)，而房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)入快速下跌階段。但估值低、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、全”國(guó)性及區(qū)域性地產(chǎn)龍頭，以及多元化發(fā)展的地產(chǎn)股仍是較好的投資標(biāo)的。未來(lái)中央還會(huì)繼續(xù)采取高壓的態(tài)勢(shì)，要求地方政府嚴(yán)格執(zhí)行前期的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并出臺(tái)一些細(xì)化類(lèi)的措施；還會(huì)加大力度來(lái)促進(jìn)廉租房和保障性住房的建設(shè)；在一些熱點(diǎn)地區(qū)繼續(xù)開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)；推行房?jī)r(jià)備案制等。中央3500萬(wàn)套保障房建設(shè)明年3季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購(gòu)”，但房地產(chǎn)下行仍是調(diào)整的基本模式預(yù)計(jì)明年2季度地方政府可能以“暗度陳倉(cāng)”的方式采取松動(dòng)策略。整體看，地方財(cái)政對(duì)于土地的依賴(lài)以及9%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)社會(huì)約束線決定了本輪房地產(chǎn)調(diào)整的幅度不會(huì)超過(guò)25%，3季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購(gòu)”，但房地產(chǎn)下行的慣性決定了全面回落是明年房地產(chǎn)調(diào)整的基本模式明年全年新增貸款可能在7萬(wàn)億元左右，貸款增長(zhǎng)率可能在13%左右,社會(huì)融資總量在11萬(wàn)億元左右。你了解金融危機(jī)嗎？你認(rèn)為金融危機(jī)的根源在哪里？中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，你認(rèn)同嗎？請(qǐng)具體談下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期、中期、短期的發(fā)展的看法。你認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)是否過(guò)高，房產(chǎn)市場(chǎng)是否危險(xiǎn)，政策是否有用房地產(chǎn)現(xiàn)狀的看法。，從4P到4C到4R。不是到4R是啥.....，你認(rèn)為哪個(gè)最重要，為啥？嘿~一面的時(shí)候剛好被教育了這個(gè)？？？？如何應(yīng)對(duì)核心型群體投訴？7不記得了》。
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