【正文】 履行期限、房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)及附記。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第61條規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。由此可見(jiàn)，抵押物登記的效力要優(yōu)于合同約定的效力。但實(shí)踐中，抵押貸款合同中關(guān)于債務(wù)履行期限的約定為預(yù)計(jì)期限，同時(shí)規(guī)定，借款期限的起始日期以實(shí)際放款日為準(zhǔn)；然而在抵押登記機(jī)構(gòu)登記的債務(wù)履行期限為預(yù)計(jì)期限，登記的公示公信效力改變了實(shí)際的債務(wù)履行期限。由此，借款人能否以抵押登記對(duì)抗貸款合同的約定？值得考慮。建設(shè)部關(guān)于《房屋登記辦法》第44條規(guī)定，對(duì)符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)記載于房屋登記簿：(一)抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱(chēng)；(二)被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；(三)登記時(shí)間?？梢钥闯?，建設(shè)部以此修正了抵押登記記載的內(nèi)容。２、影響房地產(chǎn)抵押登記的效力，除了抵押物自身不為法律所允許外，還受一些共性因素的影響，比如本文所述及的辦理未成年子女持證抵押等在實(shí)體上存在瑕疵的抵押登記，還有如由第三人冒充抵押人、非經(jīng)抵押物財(cái)產(chǎn)共有人同意辦理的抵押登記等在程序上存在一定瑕疵的抵押登記。３、順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也是抵押權(quán)人最后一道法律防線。雖然目前絕大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款合同都有關(guān)于抵押房產(chǎn)的處分條款，比如規(guī)定抵押人同意委托抵押權(quán)人委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)或抵押權(quán)人通過(guò)管轄法院對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，并以抵押房產(chǎn)拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償。但實(shí)踐中，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)事先征得抵押人的同意，若未事先獲得同意，則抵押權(quán)人只能向有管轄權(quán)的法院提出主張。貸款文件項(xiàng)下有關(guān)抵押物處分條款、授權(quán)條款的有效性和可強(qiáng)制執(zhí)行力，受上述《物權(quán)法》等法律規(guī)定的限制和影響。同時(shí)，最高院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋中，第６條明文規(guī)定了“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”。（八） 抵押物禁止轉(zhuǎn)售、出租、無(wú)償使用等問(wèn)題１、依據(jù)《物權(quán)法》第190條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。各銀行都比較重視抵押權(quán)與用益物權(quán)的沖突問(wèn)題，《擔(dān)保法解釋》也有類(lèi)似規(guī)定，對(duì)租賃權(quán)賦予準(zhǔn)物權(quán)的效力，是以保護(hù)承租人利益為出發(fā)點(diǎn)的。因?yàn)榈盅簷?quán)的公示作用，任何潛在的承租人都可以通過(guò)對(duì)擬承租的房屋進(jìn)行房地產(chǎn)登記資料查閱而了解到權(quán)利限制；但在抵押權(quán)設(shè)立之前，既然物權(quán)還未生效，當(dāng)然是無(wú)法對(duì)抗在先設(shè)立的租賃權(quán)。２、抵押權(quán)人往往會(huì)在合同中約定限制抵押人出租或無(wú)償使用抵押物的條款，比如以下條款：除非經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意且符合以下條件，抵押人不得將抵押房產(chǎn)的全部或部分出租或提供給第三人無(wú)償使用：a)在擬將抵押房產(chǎn)出租或提供給第三人無(wú)償使用之前，將擬簽署的租賃合同或無(wú)償使用合同提交抵押權(quán)人審核；b)租賃合同或無(wú)償使用合同中應(yīng)明確約定，在抵押權(quán)人依據(jù)本合同約定行使抵押房產(chǎn)的處分權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)書(shū)面通知承租人或使用人在指定的期限內(nèi)搬離抵押房產(chǎn)，承租人或使用人須按通知無(wú)條件搬出；c) 租賃合同中應(yīng)明確約定，抵押人收取租金的賬戶(hù)應(yīng)為還款賬戶(hù)，并且在抵押權(quán)人依據(jù)本合同約定行使抵押房產(chǎn)處分權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)書(shū)面通知承租人將租金直接支付給抵押權(quán)人，該等通知一經(jīng)發(fā)出立即生效，承租人須按通知無(wú)條件執(zhí)行，否則抵押權(quán)人有權(quán)書(shū)面要求承租人搬離抵押房產(chǎn)，承租人須無(wú)條件執(zhí)行。３、但在實(shí)踐中，類(lèi)似條款的約束力仍十分有限，目前本市房地產(chǎn)租賃備案登記率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)實(shí)水平，除了借款人或抵押人自愿告知抵押權(quán)人出租事宜，似乎還無(wú)其他方法實(shí)際約束借款人出租抵押房屋?！渡虾Ｊ懈呒?jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答》（滬高法民一[2005]16號(hào)）之規(guī)定，租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對(duì)抗善意第三人。這是否就意味著《物權(quán)法》第190條規(guī)定的“出租”必須經(jīng)租賃備案登記，在實(shí)踐中還很難說(shuō)。４、依據(jù)《物權(quán)法》第19１條的精神，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物必須經(jīng)抵押權(quán)人同意，未經(jīng)同意的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！稉?dān)保法解釋》規(guī)定了賦予抵押物的受讓人享有滌除權(quán)，同時(shí)規(guī)定未告知抵押權(quán)人轉(zhuǎn)讓抵押物，經(jīng)登記的抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。目前在實(shí)踐中，設(shè)立抵押權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記必須辦理注銷(xiāo)抵押登記后才能上市交易，近期，本市在浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心試點(diǎn)的“二手房帶抵押交易”資金監(jiān)管模式也已被叫停。 三、結(jié)束語(yǔ)筆者只是浮光掠影式的對(duì)個(gè)人住房抵押貸款主要流程及法律問(wèn)題作簡(jiǎn)要的介紹，個(gè)人住房抵押貸款涉及法律關(guān)系比較復(fù)雜，通常包括買(mǎi)賣(mài)（定金）合同關(guān)系、貸款合同關(guān)系、房地產(chǎn)抵押合同關(guān)系等三重合同關(guān)系以及抵押登記的物權(quán)變動(dòng)法律關(guān)系，有時(shí)需要在不同的合同里進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，堅(jiān)持遵從“合同相對(duì)性”的觀點(diǎn)，定能厘清其中的法律關(guān)系。本人臨筆倉(cāng)促，文中觀點(diǎn)未見(jiàn)全面請(qǐng)讀者諒解。8 / 8