【正文】 必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟效益的一個重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。所以，建議本項目采用新設(shè)計技術(shù)、新設(shè)備、新材料以達到最少的能源和水資源的消耗。 節(jié)能措施采用合理的配電方式，電氣設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)照明燈具數(shù)量，以節(jié)約電力資源。給排水系統(tǒng)采用新型材料和節(jié)能設(shè)備，并合理設(shè)計控制系統(tǒng)，以達到節(jié)能的目的。建筑物土建結(jié)構(gòu)設(shè)計采用先進合理的設(shè)計方案，推廣新技術(shù)和新材料以接省建筑費用，節(jié)省土建施工時間，減少工作量。在建筑設(shè)計中。適當降低層高，已節(jié)約空氣調(diào)節(jié)所耗用的能量。樓房屋面設(shè)隔熱層，其維護結(jié)構(gòu)也考慮保溫。在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅持衛(wèi)生標準的前提下，減低單位面積的能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風。建筑設(shè)計中盡可能利用可持續(xù)發(fā)展能源，如室外路燈盡可能采用太陽能，雨水應回收利用等。采用合理的建筑體型及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的維護結(jié)構(gòu)，考慮采用墻體節(jié)能施工措施，圍護結(jié)構(gòu)的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應符合現(xiàn)行國家標準《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GBJ1987和現(xiàn)行行業(yè)標準《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GBJ2695）的規(guī)定。采用節(jié)能型設(shè)備。合理選擇用電設(shè)備的型號和臺數(shù)，布置合理，力求匹配。對負荷常變的設(shè)備要完善調(diào)節(jié)手段，使單機與負荷相適應，防止輕載或過載，節(jié)約能源。 節(jié)水措施應采用節(jié)水型設(shè)備和器具。如采用自閉式?jīng)_水閥等，減低水資源的無效消耗，達到節(jié)約用水的目的。供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，如供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標準，提高耐用度，防止漏水，以達到應有的節(jié)水功效。 能源管理 建立單位能源管理制度和機構(gòu)，加強水、電的計量管理，并明確管理責任，防止水、氣等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。第八章 項目管理與實施計劃 項目管理 本項目在建設(shè)期應由鄭州榮成置業(yè)有限公司成立項目建設(shè)領(lǐng)導小組，下設(shè)項目部，確保本項目高質(zhì)量、高標準按進度計劃安排的工期完成。實行工程質(zhì)量量終身負責制。對項目建設(shè)工程質(zhì)量負主要責任的領(lǐng)導、對參建單位的領(lǐng)導人和直接負責人，實行工程質(zhì)量終身追究制度。實行工程監(jiān)理制。項目建設(shè)過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設(shè)進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質(zhì)量，降低成本。嚴格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受計劃、審計等部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進行嚴格的竣工驗收。嚴格項目資金管理。對項目實行專帳管理、?？顚Ｓ?，嚴禁挪用和擠占。 項目實施進度本項目嚴格按照國家有關(guān)建設(shè)程序進行，待項目規(guī)劃方案批復后，可著手進行項目的初步設(shè)計方案；設(shè)計方案批準后，著手施工圖設(shè)計；建委辦理招投標手續(xù)；為加速建設(shè)進度，縮短建設(shè)周期，各子項可交叉進行。本項目建設(shè)期安排為30個月。項目實施主要包括以下六個部分：前期工作：可研編制及批復、項目立項、報規(guī)劃方案、設(shè)計方案。施工圖設(shè)計：項目初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及相關(guān)工作等。施工準備：土地招牌掛、拆遷、項目招投標、土建施工： 裝飾工程： 竣工驗收： 第九章 投資估算與資金籌措 估算范圍 本項目投資估算范圍包括新建建筑物的土建、設(shè)備、安裝等的工程費用，并包括拆遷貨幣結(jié)算、補償及城區(qū)拆除費、建設(shè)單位管理費、設(shè)計費、監(jiān)理費等其它費用、及基本預備費（不可預見費）等。 編制依據(jù)《投資項目可行性研究指南》計辦投資[2002]15號《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》咨經(jīng)[1998]11號《河南省建筑和裝飾工程綜合基價（2002）》《河南省安裝工程綜合基價（2003）》《鄭州市建設(shè)工程材料基準價格信息》 估算方法估算指標、數(shù)字是在規(guī)劃草圖、戶型構(gòu)思及小區(qū)的總平面規(guī)劃布局等資料尚不完備的情況下，本著“以人為本”的原則，以滿足需要，提高生活環(huán)境和生活質(zhì)量為主體進行框算，只能做為開發(fā)項目前期工作的參考。工程費用根據(jù)相同結(jié)構(gòu)的類似工程決算，并參考現(xiàn)行市場材料價格和鄭州市工程造價指數(shù)信息進行調(diào)整，以單方指標計入。機電設(shè)備價格按生產(chǎn)廠家報價及產(chǎn)品樣本價格計入。建筑材料價格均依據(jù)鄭州市現(xiàn)行規(guī)定并結(jié)合當前的市場情況進行估算。其它費用按照有關(guān)工程項目其他費用的計算規(guī)定，并結(jié)合本項目實際情況確定。 投資估算本項目總投資，投資構(gòu)成如下：總投資估算匯總表（萬元）項目建筑安裝設(shè)備其它稅金合計投資額占總投資(%)100詳見“投資估算表”。有關(guān)問題說明：墻改費，如使用節(jié)能材料磚，該費用退回，可不列入成本。景觀綠化、大門、圖及放線、拔地定樁、工程勘察及設(shè)計、建管監(jiān)理、不可預見費、管理費、銷售費等在實際操作中，若能很好的控制均有下調(diào)的余地和可能性。部分費用可根據(jù)舊城改造相關(guān)政策進行減免。 資金籌措及運作按規(guī)劃容積率計算，資金籌措及運作可采用以下兩種方式進行。 公司如對該項目投入拆遷貨幣結(jié)算、補償及舊城區(qū)的拆除所需啟動資金20000萬元。資金16000萬元作為起動資金，另外的資金缺口根據(jù)公司歷年來的銷售經(jīng)驗。加上VIP預售房款收入約4000萬元[按預售7%每平米降100元計算：（5000元/平方米**7%=]整個項目可全面啟動。 由于公司2007年6月與二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)聯(lián)合進行了入戶調(diào)查，該區(qū)居民8090%要求回遷，根據(jù)政府拆遷條例一次性可以用2000萬元自有資金先得到該地塊的土地使用權(quán)，以該地的土地使用權(quán)加上公司近幾年的銀行信用做抵押貸款，以貸款資金并結(jié)合公司現(xiàn)有資本金可以擴大企業(yè)規(guī)模。第十章 經(jīng)濟效益分析 項目銷售分析“舊城改造”作為一項“解困工程”，國家及地方政府給予了一系列優(yōu)惠政策，減免了多種常規(guī)建設(shè)項目所應交納的稅費，其目的為了盡可能地降低建設(shè)成本。按照國家有關(guān)規(guī)定，舊城改造用房超出回遷面積部分以微利價格向拆遷戶出售。微利價格構(gòu)成包括經(jīng)下8項因素：住房建設(shè)的征地和拆遷補償、安置費； 勘察設(shè)計及前期工程費；建安工程費；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；以上四項之和為基數(shù)的13%的管理費；貸款利息； 稅金； 3%以下的利潤。根據(jù)文件要求，結(jié)合本項目特點，稅金主要包括企業(yè)應交營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，其中，營業(yè)稅按銷售收的5%，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%，教育費附加按營業(yè)稅的3%，%,企業(yè)所得稅按《河南省房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核定征收暫行辦法》計算。在項目選址上，鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，處于城市地理位置的中心，更是經(jīng)濟、商業(yè)的黃金地帶，具有較高的升值潛力。㎡扣減回遷面積（*=㎡）計算，㎡可作為商品房銷售。其余商場部分租賃作為公司的長期回報。從市場的整體情況分析，由于今后幾年市區(qū)面積的擴大和城市人口的大幅度增長，市場需求較大，而市場供應能力相對偏低，銷售前景較好。 （拆遷以貨幣置換方式計算）　銷售收入、成本、稅金及利潤估算表　項目單價(元/平方米)面積（平方米）金額（萬元）備注　一、銷售收入　　　　　住宅 　　商場 　　合計　　　　二、銷售成本　　　　　土地成本　　建筑安裝成本1900　　綜合費用550　　合計　　　　三、營業(yè)稅金附加　　　　四、利潤總額　　　 項目稅收分析若該項目按回遷安置測算銷售稅金約可達4600萬元，建設(shè)工程屬地納稅約700萬元，商場營業(yè)稅附加約1200萬元/年，并有逐年增加潛力。綜合上述分析，本項目商業(yè)投資利潤較好，有較好的經(jīng)濟效益。第十一章 社會效益“舊城改造”是改變城市面貌，改善居民居住環(huán)境必要途徑，是作為推進城市建設(shè)與管理，《鄭州市城市總體規(guī)劃》實施的重要組成部分，建設(shè)的目的是結(jié)合城鎮(zhèn)住房制度改革，調(diào)動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)，在這一前提下，使得該項目發(fā)建設(shè)有著很好的社會效益。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：本項目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條件，同時為城市的發(fā)展增加了新的亮點。該處屬于鄭州市典型的舊城區(qū)，僅將房屋改造價值提升不大，唯一的途徑是將老功能區(qū)整體改造，重新打造出一個集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對整個城市功能的實現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用，甚至，目前已經(jīng)成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。隨著跨越京廣鐵路的解放路立交橋的開工建設(shè)，該區(qū)域舊城改造勢在必行，相信2009年她將成為鄭州市城市中心的一大亮點。本項目的建設(shè)是積極落實國家政策，加大鄭州市城市住房建設(shè)力度，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，社會和諧的需要。本項目建成后可以在一定程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需矛盾，滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房需求，真正體現(xiàn)政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構(gòu)建和諧社會。本項目的建設(shè)是優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，維護社會穩(wěn)定和長足發(fā)展的需要。從鄭州市整體規(guī)劃看，該項目是對擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞紐、經(jīng)濟中心的地位是一個很好的烘托，將會帶動這里的商機和活力，在拉動內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個極大的推進。擴大居民住房消費，推動了國民經(jīng)濟發(fā)展。刺激內(nèi)需，增加居民消費是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要措施。隨著該項目的逐步實施，可以加快鄭州市的城市建設(shè)與發(fā)展，擴大了居民的住房消費，有效地提高資金的利用率，帶動房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務的發(fā)展，推動了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。因此該項目的建設(shè)有著十分顯著的社會效益。附表一 投 資 估 算 表序號名稱依據(jù)數(shù)量單價總金額（元）1拆遷結(jié)算2拆遷補償3房層拆除費4三通一平5小區(qū)道路6小區(qū)供水7小區(qū)供電124129118小區(qū)排污9小區(qū)綠化10監(jiān)控設(shè)施13文/地探設(shè)計531981914抗震、檢測費用15人防費用高層16人防費用商場76444617招標代理費18建管部門報建19房管部門收費20建管監(jiān)督費用177327321代收費用（規(guī)劃報建）　　22建安成本　高層23稅金24銷售費用25貸款利息26管理費27不可預見費　　　28工程總支出　 29總建筑面積　　30每平方米單價　378731銷售成本價格(元)　　　　　　住宅　　商場　　地下室　32銷售成本合計　　33利潤