【正文】 估價(jià) （ 2）待拆遷改造的土地估價(jià) （ 3）有待開(kāi)發(fā)為建筑用去的非建筑用地的估價(jià) 三、使用范圍及條件 假設(shè)開(kāi)發(fā)法準(zhǔn)確與否的決定因素 （ 1）正常選擇土地的最佳開(kāi)發(fā)方式 （ 2）正常判斷建筑物的出售（出租）價(jià)格 要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策 要有一整套穩(wěn)定、健全的房地產(chǎn)法規(guī) 要有一個(gè)完整、公平的房地產(chǎn)信息庫(kù) 要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資與交易的稅費(fèi)清單 要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公平及穩(wěn)定的政府土地供給計(jì)劃 的基本情況 2. 3 4 1土地位置 2土地面積大小，基礎(chǔ)設(shè)施狀況 3土地政府規(guī)劃限制，用途，容積率，覆蓋率，建筑高度4土地使用權(quán)限制，使用年限，能否轉(zhuǎn)讓，抵押 選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式 估計(jì)建設(shè)期：考察用類型建筑物的建設(shè)期 預(yù)測(cè)土地開(kāi)發(fā)完成后的樓價(jià)（租金 ) 四、估價(jià)步驟 5 6 估測(cè)各項(xiàng)成本費(fèi)用：建筑費(fèi)，專業(yè)費(fèi)用，利息，利潤(rùn)，稅費(fèi) 計(jì)算確定底價(jià) 四、估價(jià)步驟 五、應(yīng)用舉例 有一宗七通一平的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為 3，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為 2年，建筑費(fèi)為 2022元 /平方米，轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)8000元 /平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 4%，銷售費(fèi)率為樓價(jià)的 %，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為 6%，開(kāi)發(fā)商的要求的投資利潤(rùn)率為 20%，求總地價(jià)。 167。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 一、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的含義 二、理論依據(jù) 三、適用范圍 四、估價(jià)步驟 五、應(yīng)用舉例 一、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的含義 是指利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正表等評(píng)估結(jié)果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與區(qū)域內(nèi)的平均條件相比較，并對(duì)照因素修正系數(shù)表選取適宜的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求得待估宗地在估價(jià)期日的價(jià)格。 二、理論依據(jù) 利用代替原理，具有相似條件和用途的土地，應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。 三、適用范圍 ? 估價(jià)。 ? 。是對(duì)市場(chǎng)法變形、量化及系統(tǒng)化后的一種估價(jià)方法。 ? 度密切相關(guān) 。 1 2 3 4 收集、整理當(dāng)?shù)氐耐恋囟?jí)評(píng)估成果資料 確定修正系數(shù)表 調(diào)查宗地底價(jià)影響因素的指標(biāo)條件 土地開(kāi)發(fā)程度差異修正 四、估價(jià)步驟 5. 6. 7 8 確定待估宗地的因素修正系數(shù) 對(duì)于出讓或使用年期不一致的土地進(jìn)行年期修正 ?對(duì)時(shí)間因素進(jìn)行修正 對(duì)其他因素進(jìn)行修正 四、估價(jià)步驟 9 確定宗地地價(jià) 四、估價(jià)步驟 五、 估價(jià)公式 宗地價(jià)格 =基準(zhǔn)地價(jià) X(1+K)X使用年期修正系數(shù) X期日修正系數(shù) X容積率修正系數(shù) 167。 一、 基本概念 二、估價(jià)步驟 三、應(yīng)用舉例 理論依據(jù) 基本概念 是指面臨特定街道、接近性相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價(jià)并附設(shè)于該街道上，此單價(jià)稱為路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接該街道的各宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法 。 ①土地價(jià)值隨其遠(yuǎn)離街道距離的增加而遞減 ②相同深度的宗地，其價(jià)格又因其形狀、面積的不同而不同。金角、銀邊。 一、基本概念 宗地價(jià)格 =路線價(jià)深度指數(shù)宗地面積修正額 宗地具有某些特殊條件，如：街角地、兩邊臨街、三角形地、梯形地、不規(guī)則地，還要進(jìn)一步修正 。 計(jì)算公式 一、基本概念 ①只適用于城市商業(yè)路線段的土地價(jià)，尤其對(duì)于城市規(guī)劃現(xiàn)整的宗地更加適合。 ②適合于土地管理、課稅、征地拆遷或其他需要對(duì)大量土地同時(shí)進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。 ③要有較多的實(shí)例，且土地市場(chǎng)要規(guī)范。 適用范圍 一、基本概念 1。大致相等的地段劃為同一路線價(jià)區(qū)段。 2一般以一街廊長(zhǎng)為一路線價(jià)區(qū)段 3 。繁華路線要?jiǎng)澐值母?xì)，一條街的兩側(cè)，繁華度不同，應(yīng)劃分為兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段。 通常以路線價(jià)階段內(nèi) 、 臨街各宗地深度的眾數(shù)為準(zhǔn) 。 路線價(jià)是設(shè)定在街道路線上標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位地價(jià)。通常是同一路價(jià)區(qū)段內(nèi)若干標(biāo)準(zhǔn)地塊單位地價(jià)的平均數(shù)或眾數(shù)。 宗地隨臨街深度的差異的變化程這種隨深度變化而引起的相對(duì)價(jià)格關(guān)系 。 二 、估價(jià)步驟 5制作其他修正率表 6計(jì)算宗地價(jià)格 對(duì)不同形狀，不同寬窄的地塊進(jìn)行修正。 宗地價(jià)格 =路線價(jià) X深度指數(shù) X宗地面積 +修正額 (或者 X修正系數(shù) ) 二 、估價(jià)步驟 三．應(yīng)用舉例 某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為 18米，路線價(jià)為 1000元 /平方米，待估臨街各宗地情況、臨街深度指數(shù)見(jiàn)下表，各宗地寬度都為 6米，計(jì)算各宗地的評(píng)估值？ 深度（米） 4米以下 48 812 1216 1618 18以上 指數(shù)（ %） 130 125 120 110 100 40 宗地 A為臨街地，臨街深度為 ；宗地B為臨街地，臨街深度為 。宗地 C為臨街地，臨街深度為 3米；宗地 D為臨街地，臨街深度為 7米 。宗地 E為臨街地，臨街深度為 11米 .求其評(píng)估值