【正文】 源； ? 紙媒： 大眾媒體 —— 北青 、京華、北晚、新京 ； 窄眾媒體 —— 紅地產(chǎn)?？斗拧鞘?、安家硬廣 ； 專向雜志 —— 三聯(lián)周刊封底硬廣 ，航空類 《 Top時(shí)空 》 、首都機(jī)場 DM ； ? 網(wǎng)絡(luò)： 主力資源 —— 文字鏈、通欄； 輔助資源 —— 活動(dòng)、訪談、名家做客、視頻； 項(xiàng)目網(wǎng)站； ? 活動(dòng)： 媒體炒作類 、圈層活動(dòng)、業(yè)主維護(hù)、周末暖場； 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 渠道選取策略 ? 行銷：中原銷售人員 進(jìn)入推廣盲點(diǎn)區(qū)，走進(jìn)現(xiàn)代汽車、 匯源、牛欄山一中、拆遷戶等； ? 病毒營銷： 項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，消化存量房，給與銷售獎(jiǎng)金激勵(lì)； ? 電開： 中原內(nèi)部資源；跨界資源。 一二手聯(lián)動(dòng)、電開資源 渠道選取策略 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 1月媒體排期 月度策略：區(qū)域形象全面建立、直效直觸精準(zhǔn)客戶 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 1月媒體排期 —— 戶外 香悅領(lǐng)軍 〃 筑京北 —— 陽光 〃 碧水 〃 深風(fēng)景 —— 別墅之境 〃 峰界人生 你會不會像他一樣 —— 提前 10年入住別墅區(qū) 湖景大宅國際奢裝標(biāo)準(zhǔn)造精裝 〃4000 平全功能會所 〃3 萬平購物商街 光合大宅 國際奢裝標(biāo)準(zhǔn)造精裝 〃 億巨資園林 〃3 萬平購物商街 以航空人情懷釀造 湖景大宅 順義生活頭等艙 湖景光合大宅 擎天柱： 京承五環(huán)外 、東北五環(huán)內(nèi)、東北四環(huán) 落地看板：金寶城附近 落地看板：龍湖項(xiàng)目附近 落地看板：中景江山賦項(xiàng)目附近 樓體翻牌：機(jī)場高速天竺出口 （針對空港工作人員，拉近親近感） 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 1月媒體排期 —— 網(wǎng)絡(luò) 五大巨頭 齊聚順義 ? 新浪、焦點(diǎn)、搜房文字鏈：香悅領(lǐng)軍 〃 筑京北 ? 活動(dòng)：搜房網(wǎng)團(tuán)購 ? 訪談：香悅四季項(xiàng)目 09年傳奇解密及 2022年展望 ? 名家做客：新浪、焦點(diǎn)網(wǎng)區(qū)域炒作 合景、龍湖、中糧、中鐵、大龍 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 ? 直投： 墅境” DM，配以抽獎(jiǎng)券形式吸引客戶至現(xiàn)場； ? 短信： 外部客戶每周兩次；內(nèi)部平臺及時(shí)發(fā)送； ? 巡展： 華潤超市、歐陸廣場、望京企業(yè)、燕莎商圈等。 1月媒體排期 —— 直效媒體 巡展（創(chuàng)新形式） 商場類：項(xiàng)目視頻魅客播放吸引咨詢；禮券贈送邀約客戶至現(xiàn)場抽獎(jiǎng) 憑券到現(xiàn)場可領(lǐng)精美禮品一份 憑券購房時(shí)可贈送購房大禮包 *月 *日于香悅四季現(xiàn)場開獎(jiǎng)，憑券至現(xiàn)場參與抽獎(jiǎng)活動(dòng) 寫字樓類：系列活動(dòng)主體行使，主要針對名企團(tuán)購形式： 如果您是世界五百強(qiáng)公司中的一員，或是我們白領(lǐng)招募計(jì)劃中的一員，請?zhí)峁┥矸葑C明，即可享受香悅四季購房優(yōu)惠和折扣 “白領(lǐng)墅境生活”之第一站 —— 北方電訊；“白領(lǐng)墅境生活”之第二站 —— 西門子 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 1月媒體排期 —— 活動(dòng) 業(yè)主維護(hù)活動(dòng)持續(xù)、圈層活動(dòng)開啟 業(yè)主活動(dòng)： 香悅?cè)? 〃 悅香生活第一季 ? ：“幸福家庭的 2022年”現(xiàn) 場免費(fèi)拍攝全家福 +DIY ? 、 ：美容養(yǎng)生講座 +DIY ? 、 ：藝術(shù)品品鑒、茶藝講座 ? 、 ：各國春節(jié)美食品嘗日 ：感恩香悅，情滿香悅?cè)?—— 浪 漫煙花夜 圈層活動(dòng)：針對京北部區(qū)域 4S店、高爾夫俱樂部、金朝玉瑪酒店會員等聯(lián)動(dòng)，邀請至項(xiàng)目參加活動(dòng)，或聯(lián)合舉辦年底答謝活動(dòng) 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 1月媒體排期 —— 中原資源 ? 行銷：中原銷售人員 進(jìn)入推廣盲點(diǎn)區(qū)，走進(jìn)現(xiàn)代汽車、 匯源、牛欄山一中、拆遷戶等； ? 病毒營銷： 項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，消化存量房，給與銷售獎(jiǎng)金激勵(lì)； ? 電開：中原內(nèi)部資源；跨界資源。 跨界資源電開開啟： 高檔俱樂部 寶馬車主 華夏銀行大客戶 …… 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 1月媒體排期表 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 2月媒體排期 月度策略：別墅攔截啟動(dòng)、大眾媒體年底合景感恩 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 2月媒體排期 —— 戶外 香悅領(lǐng)軍 〃 筑京北 —— 陽光 〃 碧水 〃 深風(fēng)景 —— 別墅之境 〃 峰界人生 你會不會像他一樣 —— 提前 10年入住別墅區(qū) 湖景大宅國際奢裝標(biāo)準(zhǔn)造精裝 〃4000 平全功能會所 〃3 萬平購物商街 光合大宅 國際奢裝標(biāo)準(zhǔn)造精裝 〃 億巨資園林 〃3 萬平購物商街 “ 以航空人情懷釀造 湖景大宅 ”或“ 順義生活頭等艙 湖景光合大宅 ” 擎天柱： 京承五環(huán)外 、東北五環(huán)內(nèi)、東北四環(huán) 落地看板：金寶城附近 落地看板：龍湖項(xiàng)目附近 落地看板：中景江山賦項(xiàng)目附近 樓體翻牌：機(jī)場高速天竺出口 （針對空港工作人員，拉近親近感） 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 2月媒體排期 —— 戶外 獨(dú)棟為尊 稀為貴 碧水、公園、商街、翡翠會 水岸獨(dú)棟 現(xiàn)房發(fā)售 碧水、公園、商街、翡翠會 富力灣前 納帕爾灣前 增加別墅落地看板： 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 2月媒體排期 —— 紙媒 大眾媒體 ? 2月 4日、 2月 5日分別投放北青跨版和新京跨版：訴求為 春節(jié)祝福、感恩北京。 窄眾媒體 ?專向雜志春運(yùn)期間投放：首都機(jī)場ＤＭ； Top時(shí)空直投；機(jī)場 VIP室、餐飲廳等展架租用。 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 2月媒體排期 —— 網(wǎng)絡(luò) 主力資源 ? 文字鏈、通欄等 （春節(jié)前） ：有你 才能獨(dú)領(lǐng)京北 （春節(jié)后） ：一宅獨(dú)賞 筑京北 輔助資源 ? 訪談?lì)?（春節(jié)前） ：香悅四季全體員工向香悅?cè)酥乱怨?jié)日問候 （春節(jié)后） ：原生低密城市豪宅概念開啟 項(xiàng)目網(wǎng)站 ? 全新升級，定位于區(qū)域標(biāo)桿 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 ? 短信： 持續(xù)發(fā)送，以 春節(jié)祝福 為重點(diǎn) ； ? 巡展： 春節(jié)前增加 超市類 巡展，區(qū)域鎖定望京沃爾瑪，亞奧、東三家樂福 。 2月媒體排期 —— 直效媒體 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 2月媒體排期 —— 活動(dòng) 活動(dòng)資源： ? 因 2月份跨越春節(jié)期間，不易舉行大型活動(dòng)，通過現(xiàn)場春節(jié)氛圍 溫情包裝 ，邀請客戶帶朋友至現(xiàn)場 領(lǐng)取禮物。 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 吸引我住在森林中的 是因?yàn)槲业纳钜e適 吸引我住在城市中的 還是因?yàn)槲业纳钜e適 原生低密城市豪宅 私屬國際生活區(qū) 溪岸獨(dú)棟 現(xiàn)房發(fā)售 VIP： 69488888 碧水、公園、商街、翡翠會 2月媒體排期表 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 3月媒體排期 月度策略：渠道全面鋪開，蓄客平方增長 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 3月媒體排期 —— 戶外 入京方向： 首都北上 〃 私屬國際生活區(qū) 出京方向： 陽光 〃 碧水 〃 深風(fēng)景 首都北上 〃 私屬國際生活區(qū) —— 光合大宅 〃 墅級面寬 〃 奢裝標(biāo)準(zhǔn) —— 擎天柱： 京承高速五環(huán)外 落地看板： 中景江山賦、龍湖、金寶城 樣板間綻放在即 —— 落地看板： 納帕爾灣、富力灣、日祥廣場 下旬 更換 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 增加燕京啤酒廠至龍湖項(xiàng)目之間道旗；增加新國展沿線道旗，訴求為產(chǎn)品點(diǎn)。 增加譽(yù)天下項(xiàng)目附近圍擋訴求為 別墅產(chǎn)品和樣板間開放在即信息。樣板間開放后立即更換。 道旗 圍擋 3月媒體排期 —— 戶外 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 3月媒體排期 —— 紙媒 大眾媒體 ? 北青整版 25日，新京、京華、北晚整版 26日。 窄眾媒體 ? 樓市、安家硬廣、紅地產(chǎn)專刊： 主訴求闡述，信息條告知開盤信息 。 專向媒體 ? 三聯(lián)周刊封底： 3月第二周、第三周、第四周進(jìn)行 連載式形象及訴求闡述。 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 3月媒體排期 —— 網(wǎng)絡(luò) ? 主力資源： 新浪、焦點(diǎn)、搜房文字鏈滿鋪，主訴求為私屬國際生活區(qū)；通欄相配合，訴求為 私屬國際生活區(qū)、原生低密城市豪宅 輔助資源 ? 活動(dòng)： 搜房網(wǎng)團(tuán)購；焦點(diǎn)網(wǎng)網(wǎng)名互動(dòng)， 征集會所功能空間命名 ? 訪談： 原生低密城市豪宅新概念 開啟 項(xiàng)目網(wǎng)站 ? 名家做客： 順義區(qū)規(guī)劃，即將成為 北京新興城市中心 ? 視頻： 搜房網(wǎng) “ 別墅樣板間鑒賞 ” 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 3月媒體排期 —— 直效媒體 ? 直投：趁 ，作為禮物投放： 順義生活手冊 —— 此手冊專門 為香悅?cè)藴?zhǔn)備，全三代的吃喝玩樂 3月底，配以抽獎(jiǎng)券形式吸引至現(xiàn)場； ? 短信： 外部資源每周分兩批發(fā)送；內(nèi)部平臺及時(shí)訊息告知； ? 巡展： 寫字樓、商場巡展從望京區(qū)域逐步擴(kuò)到燕莎、三元橋、使館區(qū)、亞奧，活動(dòng)形式不變，如索尼、摩托羅拉、洛克時(shí)代等； ? 框架： 框架資源啟動(dòng)，集中式滿鋪京城東北部高檔寫字樓和住宅區(qū)。 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 3月媒體排期 —— 活動(dòng) ? 媒體炒作類： “原生低密城市豪宅”新概念 開啟 —— 北京媒體新聞發(fā)布會，京城四大俱樂部聯(lián)動(dòng)、畫家協(xié)會、奢侈品雜志會員、胡潤百 富 VIP等會員聯(lián)動(dòng) ? 圈層活動(dòng)： 京城四大俱樂部聯(lián)動(dòng)、畫家協(xié)會、奢侈品雜志會員、胡潤百 富 VIP等會員聯(lián)動(dòng)； ? 業(yè)主維護(hù)： “啪啦啪啦音樂啤酒節(jié)” ； ? 周末暖場： 香悅?cè)? 〃 悅香生活 系列活動(dòng)。 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 3月媒體排期表 階段營銷策略及執(zhí)行方案 滲透期 目錄 2022年銷售推廣回顧 年度銷售策略及執(zhí)行方案 2022年客戶模型預(yù)判 2022年?duì)I銷內(nèi)功修煉 階段營銷策略及執(zhí)行方案 2022年?duì)I銷三級跳模型 ? 滲透期 ? 擴(kuò)張期一階段 ? 擴(kuò)張期二階段 ? 占領(lǐng)期 階段營銷策略及執(zhí)行方案 擴(kuò)張期第一階段 4— 6月 ?滲透期： 1月 3月 ?擴(kuò)張期第一階段： 4月 6月 ?擴(kuò)張期第二階段： 7月 9月 ?占領(lǐng)期： 10月 12月 營銷目標(biāo) 完成銷售額約 11個(gè)億，項(xiàng)目整體形象拔升，初步跳脫區(qū)域，客戶全面轉(zhuǎn)移至市區(qū) 階段營銷策略及執(zhí)行方案 擴(kuò)張期第一階段 推售依據(jù)： ? 目前北區(qū)二期存量為 A1及 B戶型，根據(jù)產(chǎn)品互補(bǔ)原則，加推南區(qū) C C5戶型 。 ? 南區(qū)推售 20 310號樓，推售順序以產(chǎn)品分級為依據(jù)。 推售產(chǎn)品： 洋房產(chǎn)品本階段推售北區(qū)二期產(chǎn)品、部分南區(qū)產(chǎn)品及別墅產(chǎn)品及前期剩余房源； 銷售率： 完成洋房推售產(chǎn)品總量的 90%，完成別墅推售產(chǎn)品總量的 100%； 階段均價(jià)： 洋房 16400元 /平方米，別墅 35000元 /平方米； 實(shí)現(xiàn)階段銷售額： 1094957658 元。 推售動(dòng)作： ?4月 18日前完成蓄客； ?4月 18日洋房產(chǎn)品全面開售； ?5月初別墅產(chǎn)品全面開售； 階段營銷策略及執(zhí)行方案 擴(kuò)張期第一階段 推盤策略 推廣策略 渠道策略：重點(diǎn)渠道全面升級 階段訴求：推出原生低密城市豪宅（配合別墅銷售） 階段營銷策略及執(zhí)行方案 擴(kuò)張期第一階段 ? 戶外： 擎天柱 —— 京承高速五環(huán)外；京承高速五環(huán)內(nèi)；東四環(huán) 落地看板 —— 中景江山賦；龍湖項(xiàng)目 ；金寶城 ；富力灣；納帕爾灣；日祥廣場 道旗 —— 項(xiàng)目周邊 ；新國展沿線 圍擋 —— 項(xiàng)目圍擋 ；譽(yù)天下附近 ? 直效： 直投、短信、巡展、框架資源 ? 紙媒： 大眾媒體 —— 北青 、京華、北晚、新京 窄眾媒體 —— 紅地產(chǎn)、樓市、安家硬 專向雜志 —— 三聯(lián)周刊封底硬廣 ? 網(wǎng)絡(luò)： 主力資源 —— 文字鏈、通欄 輔助資源 —— 活動(dòng)、訪談、名家做客、視頻、團(tuán)購 ? 活動(dòng)： 媒體炒作類 、圈層活動(dòng)、業(yè)主維護(hù)、周末暖場 階段營銷策略及執(zhí)行方案 擴(kuò)張期第一階段 渠道選取策略 4月媒體排期 月度策略：開盤熱銷告知，持續(xù)媒體熱炒 階段營銷策略及執(zhí)行方案 擴(kuò)張期第一階段 2022領(lǐng)軍發(fā)售 香悅四季 4月 18 墅級領(lǐng)行者 —— 光合大宅 〃 墅級面寬 〃 奢裝標(biāo)準(zhǔn) —— 擎天柱： 京承高速五環(huán)內(nèi)、外 落地看板： 中景江山賦、龍湖、金寶城 一生一棟 水岸樣板誠邀光臨 落地看板： 納帕爾灣、富力灣、日祥廣場 下旬 更換 增加開盤告知信息 道旗： 項(xiàng)目道旗、新國展沿線 增加開盤告知信息 圍擋： 項(xiàng)目、譽(yù)天下圍擋 除競品別墅落地看板、譽(yù)天下圍擋，其他資源更換