城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤技巧規(guī)劃-資料下載頁(yè)
2025-01-16 22:57本頁(yè)面
【正文】 地開(kāi)發(fā)復(fù)墾專項(xiàng)資金。通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作籌集先期開(kāi)發(fā)資金。共約籌集 3億元啟動(dòng)資金。 掛鉤規(guī)劃及其實(shí)施的若干思考 掛鉤政策中存在的問(wèn)題和隱患 ?過(guò)分追求建設(shè)用地指標(biāo)，忽略了優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、提高耕地質(zhì)量等工作 ?整理出來(lái)的耕地質(zhì)量存在問(wèn)題 ?性質(zhì)不同的兩個(gè)區(qū)域在一起，產(chǎn)生利益的偏向 ?城市擴(kuò)張的外部性仍然留在農(nóng)村 ?農(nóng)民和農(nóng)村的權(quán)益得不到保障 掛鉤規(guī)劃及其實(shí)施的若干思考 城鄉(xiāng)一體化 ?消滅三大差別，提高農(nóng)村居民生活水平，都市 城鎮(zhèn) 農(nóng)村統(tǒng)一的居民點(diǎn)體系規(guī)劃，掛鉤規(guī)劃必須以此為依據(jù)。 ?城鄉(xiāng)統(tǒng)籌不是消滅農(nóng)業(yè)、消滅農(nóng)村，建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)用地要統(tǒng)籌考慮。農(nóng)村居民點(diǎn)適度集中，合理分散，節(jié)約用地、方便生產(chǎn)。 ? 海淀區(qū)城鄉(xiāng)一體化 ? 兩項(xiàng)改革 ：開(kāi)展以鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制向街道體制并軌、村委會(huì)向居委會(huì)轉(zhuǎn)制、戶籍屬地管理向居住地治理等行政管理體制改革；推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改制、集體資產(chǎn)處置及產(chǎn)權(quán)制等經(jīng)濟(jì)體制改革。 ? 三類區(qū)域 ：按照區(qū)位條件不同，將城市要素聚集區(qū)建設(shè)成為城市經(jīng)濟(jì)活躍的現(xiàn)代化宜居宜業(yè)新城區(qū)；將綠化隔離地區(qū)建設(shè)成為環(huán)城休閑景觀區(qū)；將北部新區(qū)保留村莊建設(shè)成為生態(tài)型、田園式的新農(nóng)村。 ? 五個(gè)一體化 ：實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)與社會(huì)保障、公共服務(wù)、城鄉(xiāng)社會(huì)管理的一體化。 掛鉤規(guī)劃及其實(shí)施的若干思考 保護(hù)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村 ? 農(nóng)村農(nóng)業(yè)的作用 ?城市生活的衣食來(lái)源 ?為城鎮(zhèn)發(fā)展提供土地空間 ?城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)（食品、紡織、醫(yī)藥、能源等等） ?城鎮(zhèn)發(fā)展的人力資源 ?城市人口休閑度假的場(chǎng)所 ?城鎮(zhèn)隔離的空間、生態(tài)空間 掛鉤規(guī)劃及其實(shí)施的若干思考 ? 保護(hù)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村 ?鄉(xiāng)村文化存在的合理性 ?文化多元化是社會(huì)和諧的保證 ?國(guó)外的新村運(yùn)動(dòng)、振興農(nóng)村等等 資金估算及籌措 ? 投資分析 ? 掛鉤投資包括居民拆遷安置補(bǔ)償和拆舊區(qū)的整理費(fèi)用 ?拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ? 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)具體包括房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、村民安置費(fèi)和搬遷期間補(bǔ)助費(fèi)等。綜合各地農(nóng)村建設(shè)用地整理經(jīng)驗(yàn)，得出農(nóng)村建設(shè)用地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此測(cè)算拆遷規(guī)模需投資。 ?拆舊區(qū)整理費(fèi) ? 拆舊區(qū)的整理包括土地平整工程、農(nóng)田水利工程、道路工程、林網(wǎng)工程等。綜合各地農(nóng)村建設(shè)用地整理經(jīng)驗(yàn)，得出拆舊區(qū)整理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此測(cè)算拆舊整理需投資。 資金估算及籌措 ? 整理資金籌集渠道包括： ? （ 1）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi) ? 按 《 土地管理法 》 規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。依據(jù) 《 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn) 》 ，計(jì)算新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的加權(quán)平均值，根據(jù)新增建設(shè)用地面積計(jì)算征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。 ? （ 2）耕地開(kāi)墾費(fèi) ? 耕地開(kāi)墾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按近三年來(lái)耕地平均產(chǎn)值的 9倍即 22萬(wàn)元 /公頃計(jì)算，占用耕地規(guī)模，可收取耕地開(kāi)墾費(fèi)。 ? （ 3）土地出讓金 ? 依據(jù) 《 全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 》 ，計(jì)算工業(yè)用地最低出讓金的加權(quán)平均值。工業(yè)用地占城鎮(zhèn)建新用地比例按 80%計(jì)算，出讓工業(yè)用地面積，可收取土地出讓金。 ? （ 4）其他籌資 ? 包括企業(yè)、集體、個(gè)人等渠道籌集的資金。如銀行貸款籌資、土地證 券化、整理企業(yè)化 項(xiàng)目區(qū)土地權(quán)屬調(diào)整 ? 拆舊區(qū)土地權(quán)屬調(diào)整 ? （ 1）拆舊區(qū)土地利用狀況及權(quán)屬類型調(diào)查 ? 在項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃實(shí)施前，做好土地利用狀況和土地權(quán)屬狀況的調(diào)查工作，通過(guò)調(diào)查查清每一個(gè)拆舊地塊的位置、四至范圍、界址、面積、地類組成等；查清拆舊地塊土地權(quán)屬狀況，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利等，為土地整理后權(quán)屬調(diào)整提供確權(quán)依據(jù)。 ? （ 2）權(quán)屬調(diào)整的原則 ? 編制掛鉤規(guī)劃是政府為了促進(jìn)土地優(yōu)化配置，加快城市化進(jìn)程所實(shí)施的政府行為，政府必須首先保證土地產(chǎn)權(quán)所有人權(quán)益。拆舊區(qū)權(quán)屬調(diào) 整應(yīng)該遵循以下原則： ? 1）自愿合法，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的原則。 2）權(quán)屬受損合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t。3）統(tǒng)籌規(guī)劃、優(yōu)化配置原則。 ? （ 3）權(quán)屬調(diào)整的方法 ? 農(nóng)村建設(shè)用地整理要依據(jù)不同的整理形式、不同對(duì)象，對(duì)土地所有權(quán) 和使用權(quán)調(diào)整采取不同的方法。 項(xiàng)目區(qū)土地權(quán)屬調(diào)整 ? 建新區(qū)土地權(quán)屬調(diào)整 ? 無(wú)論是城鎮(zhèn)建新區(qū)，安置區(qū)，都是按照城鎮(zhèn)規(guī)劃或者新農(nóng)村規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)的，在建新規(guī)劃過(guò)程中，要查清每一個(gè)地塊的位置、四至范圍、面積、地類組成等。在掛鉤工作開(kāi)展當(dāng)中，采用集體土地新建安置點(diǎn)的，可能要遇到集體土地所有權(quán)之間的調(diào)整和互換問(wèn)題，基本原則是：政府把關(guān)，群眾自愿，等價(jià)調(diào)整，同類互換，文字協(xié)定，及 時(shí)變更。 ? 由于建新區(qū)用地相對(duì)集中，土地取得方式規(guī)范，因此，土地所有權(quán)類型較為清楚，其中，集體所有的土地應(yīng)根據(jù)其取得方式不同確定所有權(quán)，一般只確定到鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村農(nóng)民集體。建新區(qū)的土地使用權(quán)，按規(guī)定確定給取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人。凡取得土地的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行確權(quán)登記和變更登記，核發(fā)土地權(quán)屬證書。建新區(qū)項(xiàng)目實(shí)施完成后，按規(guī)定開(kāi)展土地變更調(diào)查，及時(shí)地對(duì)所涉及的土地利用 現(xiàn)狀圖進(jìn)行變更，以保障土地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
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