【正文】 導(dǎo)和服務(wù)。 2022/2/7 savanture174。 133 市房管局制定 《 臨時(shí)管理規(guī)約 》 和房屋使用說明書 示范文本，區(qū)縣房管局應(yīng)當(dāng)備案 《 臨時(shí)管理規(guī)約 》 ? 第三十七條建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。 ? 臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門備案。 ? 房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。 2022/2/7 134 savanture174。 市、區(qū)（縣）房管局在核發(fā)預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)注明物業(yè)管理用房室號(hào) ?第三十八條規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。 ?區(qū)、縣房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號(hào)。 ?物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。 2022/2/7 135 savanture174。 在房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記屬于業(yè)主大會(huì)所有的配套房屋和設(shè)施設(shè)備 ? 第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有： ? （一）物業(yè)管理用房； ? （二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊； ? （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫； ? （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場(chǎng)地； ? （五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)； ? （六）其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。 2022/2/7 savanture174。 136 市政府規(guī)定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)的范圍（分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)） ? 第四十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。 ? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。具體辦法由市人民政府另行制定。 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 2022/2/7 137 savanture174。 建立保修金制度 ? 第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。 ? 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前，將物業(yè)保修金交存至指定專戶，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。 ? 物業(yè)保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。 2022/2/7 savanture174。 138 改變房屋使用性質(zhì)的方案審核 ?第五十二條 確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會(huì)聽取利害關(guān)系人意見后，報(bào)區(qū)、縣人民政府決定。 ? 在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。 2022/2/7 savanture174。 139 制止或處理違法行為 ?第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理。 2022/2/7 savanture174。 140 指定中介機(jī)構(gòu)審價(jià)維修資金使用項(xiàng)目 ?第六十四條 第二款 建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告但業(yè)主大會(huì)尚未成立期間，需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過。 ?維修費(fèi)用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專項(xiàng)維修資金中列支。 2022/2/7 savanture174。 141 緊急維修 區(qū)、縣房屋行政管理部門審核同意 ?前款規(guī)定涉及維修費(fèi)用需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專項(xiàng)維修資金中直接列支；業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主委員會(huì)審核同意，報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門備案，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專項(xiàng)維修資金中列支。 2022/2/7 savanture174。 142 區(qū)縣房管局督修和代修 ?第六十七條物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 2022/2/7 143 savanture174。 業(yè)主委員會(huì)對(duì)違反本規(guī)定或者管理規(guī)約的行為的職責(zé)，業(yè)主民事責(zé)任 ?第三十九條 業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。 2022/2/7 144 savanture174。 建設(shè)單位不書面報(bào)告或不提供成立業(yè)主大會(huì)資料的處罰 ?第七十三條建設(shè)單位違反本規(guī)定第十三條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。 2022/2/7 145 savanture174。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理未取得相應(yīng)的資格證書 ?第七十四條違反本規(guī)定第三十三條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理未取得相應(yīng)的資格證書的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。 2022/2/7 savanture174。 146 未交存物業(yè)保修金 ?第七十五條建設(shè)單位違反本規(guī)定第四十九條第二款規(guī)定，未交存物業(yè)保修金的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金。 2022/2/7 savanture174。 147 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的 處罰 ?第七十六條違反本規(guī)定第五十條第二款第一項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。 2022/2/7 148 savanture174。 違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的 處罰 ?第七十七條違反本規(guī)定第五十條第二款第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責(zé)分工，責(zé)令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當(dāng)事人逾期未拆除的，房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門可以申請(qǐng)區(qū)、縣人民政府組織強(qiáng)制拆除。 2022/2/7 149 savanture174。 對(duì)正在實(shí)施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的 處理 ?對(duì)正在實(shí)施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責(zé)分工，責(zé)令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。 2022/2/7 150 savanture174。 破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備 ?第七十八條違反本規(guī)定第五十條第二款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。 2022/2/7 savanture174。 151 擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的 處罰 ?第七十九條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。 2022/2/7 152 savanture174。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主、使用人的違法行為不作為的處罰 ?第八十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第五十三條規(guī)定，對(duì)業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。 2022/2/7 153 savanture174。 不將機(jī)動(dòng)車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用 ?第八十一條建設(shè)單位違反本規(guī)定第五十六條第一款規(guī)定，不將機(jī)動(dòng)車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。 2022/2/7 savanture174。 154 物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金 ?第八十二條違反本規(guī)定第五十七條規(guī)定，物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。 ?違反本規(guī)定第五十八條第一款規(guī)定，業(yè)主未按要求補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正。 2022/2/7 savanture174。 155 對(duì)具體行政行為不服的申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟 ?第八十三條當(dāng)事人對(duì)房屋行政管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。 ?當(dāng)事人對(duì)具體行政行為逾期不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 2022/2/7 156 savanture174。 工作人員 的處理 ?第八十四條房屋行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，房管辦事處以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： ?（一）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的； ?（二）未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的； ?（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的； ? （四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。 2022/2/7 savanture174。 157 當(dāng)前急需文件： ?第三十三條 第二款 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。 ?第三十六條 第二款 市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理 招投標(biāo)平臺(tái) ，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。 ?第八十六條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、 業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法 、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。 2022/2/7 savanture174。 158 ?第四十四條第二款 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。具體辦法由 市人民政府 另行制定。 ?第四十七條第四款 業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實(shí)施辦法由 市人民政府 另行制定。 ?第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應(yīng)當(dāng)保持整潔和完好，并定期進(jìn)行清洗或者粉刷，具體辦法由 市人民政府 另行制定。 2022/2/7 savanture174。 159 四、 上海市拆除違法建筑若干規(guī)定 2022/2/7 160 savanture174。 《 上海市拆除違法建筑若干規(guī)定 》 ? 1999年 6月 1日上海市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議通過 2022年 6月 2