[法律資料]房地產(chǎn)買賣合同效力問題研究-資料下載頁(yè)
2025-01-09 14:43本頁(yè)面
【正文】 有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。 三是買賣劃撥土地上的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn) 讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。此前， 1990 年 5 月 19 日施行的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條也有類似的規(guī)定。 四是機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買城市私有房屋，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十三條之規(guī)定，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部 隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或者 10 變相購(gòu)買城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。最高法院在審理此類案件時(shí)，對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)買賣合同一律確認(rèn)為無效合同，對(duì)買賣時(shí)尚未辦理批準(zhǔn)手續(xù)但事后(或者在訴訟中 )補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可以確認(rèn)為有效。 五是其他房地產(chǎn)買賣需要辦理批準(zhǔn)手續(xù)的。某些特殊的房地產(chǎn)的買賣應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)行政主管部門同意，例如文物保護(hù)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)買賣、郵政等特殊房地產(chǎn)買賣等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)行政主管部門審查批準(zhǔn)。 不符合生效條件的房地產(chǎn)買賣合同，在一定情況下補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，可以認(rèn)定為有效的 房地產(chǎn)買賣合同。行政機(jī)關(guān)的審批是對(duì)合同的審批，因此只能在合同成立后才能進(jìn)行。房地產(chǎn)買賣合同成立后，當(dāng)事人未辦理審批手續(xù)的，將影響合同的生效，當(dāng)事人已經(jīng)按照已經(jīng)成立的合同履行的情況下發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，因該合同未履行審批手續(xù)，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此可能被確認(rèn)為無效，但如果在發(fā)生爭(zhēng)議后當(dāng)事人辦理了相關(guān)的審批手續(xù)后，可以確認(rèn)合同有效，這已經(jīng)為最高法院的司法解釋所確認(rèn)。 4.《合同法》施行后，關(guān)于合同的效力應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第四十四條之規(guī)定確定，即一般的房地產(chǎn)買賣合同，應(yīng)當(dāng)自合同成立時(shí)起生效 。法律和行政法規(guī)規(guī)定需要 辦理批準(zhǔn)和登記手續(xù)才能生效的，未辦理批準(zhǔn)和登記手續(xù)時(shí)合同不生效 。法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)但沒有規(guī)定必須辦理登記手續(xù)才能生效的，未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，但標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。 如前所述，房地產(chǎn)買賣合同是以法律行為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)利的一種，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同簽訂后應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，部分房地產(chǎn)在買賣前還應(yīng)當(dāng)辦理審批手續(xù)，但就目前這些法律規(guī)定來看，均沒有規(guī)定房地產(chǎn)買賣合同必須經(jīng)批準(zhǔn)后才能生效，或者經(jīng)登記后才能生效，因此在《合同法》施行后，如果法律和行政法 規(guī)沒有就房地產(chǎn)買賣合 11 同必須經(jīng)批準(zhǔn)才能生效的規(guī)定，也沒有規(guī)定房地產(chǎn)買賣合同必須經(jīng)登記生效，那么房地產(chǎn)買賣合同就自成立時(shí)起生效。未辦理登記僅僅影響房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，不影響合同的效力。 在《合同法》施行前已經(jīng)簽訂的合同，其履行期間跨越了《合同法》施行之日的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》的規(guī)定確定合同的效力 ?！逗贤ā肥┬星耙呀?jīng)成立的合同，依照當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無效而依照《合同法》應(yīng)當(dāng)有效的，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》的規(guī)定確定合同的效力。 文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）
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