【正文】 方當(dāng)事人，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。 嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積收取。建筑面積又包括兩部分：① 套內(nèi)建筑面積； ② 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 實(shí)踐中，對(duì)于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收取：現(xiàn)房通常按購(gòu)房合 同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)，如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告不符，以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)；期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積報(bào)告為準(zhǔn)，購(gòu)房人依據(jù)該報(bào)告提供的面積繳納物業(yè)管理費(fèi)。 118 承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費(fèi)？ 承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒(méi)有支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。支付物業(yè)管理費(fèi)是基于物業(yè)管理合同的義務(wù)，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個(gè)不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能混同。 如果在房屋 租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。如果承租人到期沒(méi)有支付物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。 119 小區(qū)里供水、供電、供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰(shuí)收??？設(shè)備應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修？ 一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。毫無(wú)疑問(wèn)享受這些服務(wù)的業(yè)主要支付費(fèi)用。 提供供水、供電、供氣、 供熱、通訊、有線電視服務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對(duì)公共管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但相關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用。 參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條 120 業(yè)主在入住時(shí)是否應(yīng)當(dāng)繳納水、電、氣等入戶費(fèi)？ 所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房?jī)r(jià)內(nèi)，除了在合同中明確表示在交房時(shí)另行收取的，都屬于不得收取的費(fèi)用。因此，如果開(kāi)發(fā)商在合同中沒(méi)有明示在交房時(shí) 要另 行收取水、電、氣等入戶費(fèi)，業(yè)主可以拒交此費(fèi)用。 121 開(kāi)發(fā)商可以在售樓合同中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行規(guī)定嗎？ 房屋預(yù)售前，開(kāi)發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理費(fèi)在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中。 即使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開(kāi)發(fā)商也不能在售樓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定。 122 開(kāi)發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費(fèi)嗎？ 不可以。物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相互抵銷，因?yàn)槲飿I(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下，開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求抵 銷一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，而收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是不合法的。 業(yè)主有權(quán)拒絕開(kāi)發(fā)商這種用 “ 延期交房的違約金 ” 與 “ 物業(yè)管理費(fèi) ” 相抵銷的行為；如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了 “ 債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議 ” ，違約金最多也只能折抵一年的 “ 物業(yè)管理費(fèi) ” ，其余部分仍應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存開(kāi)發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。 123 房屋買了還沒(méi)住，要交物業(yè)管理費(fèi)嗎？ 要交。業(yè)主沒(méi)有入住因此水電費(fèi)可能很少，但是物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù)，也包括對(duì)該空房的管理。物業(yè)管理公司 的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住就停止，所以業(yè)主無(wú)論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費(fèi)。 124 對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿 ,管理費(fèi)還要交嗎 ? 應(yīng)視具體情況而定 ,如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費(fèi)。但如果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過(guò)的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，業(yè)主可以拒交管理費(fèi)。 125 房屋質(zhì)量差 ,管理費(fèi)還要交嗎？ 因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合 同約定的，二者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。對(duì)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，而與物業(yè)管理公司并無(wú)直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi)。 126 物業(yè)管理費(fèi) “ 漲價(jià) ” 怎么辦？ 物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。除因政府調(diào)整價(jià)格外，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價(jià)。如果確有必要增加必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物價(jià)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以通過(guò)仲裁或訴訟程序解決。 127 不交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？ 小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。 如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費(fèi)，那么在業(yè)主拖欠水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理公司可以對(duì)業(yè)主停水停電。 128 不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？ 供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公 司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。 停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。 129 不交購(gòu)房款時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？ 業(yè)主拖欠房款違反了他與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同，開(kāi) 發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的責(zé)任。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。 130 買了車位，還要交車位管理費(fèi)嗎？ 購(gòu)買車位與繳納車位管理費(fèi)并不矛盾。購(gòu)買車位后，業(yè)主獲得了車位的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費(fèi)。 131 樓頂廣告牌的設(shè) 置權(quán)歸誰(shuí)所有？ 樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰(shuí)所有?！渡唐贩抠I賣合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主及與業(yè)主委員會(huì)同意。第二，如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意。 不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有 權(quán)，沒(méi)有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用。 132 樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰(shuí)所有？ 如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開(kāi)發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。 但如果開(kāi)發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)委會(huì)同意，在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會(huì)交廣告費(fèi)的，因?yàn)樵搹V告的受益者是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方；另一種 情況，如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開(kāi)發(fā)商所有了。 133 物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎？ 為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理公司使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù)。未經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自 改變物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處 1 萬(wàn)元以上 10 萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 134 不交專項(xiàng)維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？ 是的。根據(jù)北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過(guò)戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實(shí)到位，以保障房屋保修期 滿后維修、更新、改造工作的順利開(kāi)展。 因此，購(gòu)房者在交納專項(xiàng)維修基金后，應(yīng)妥善保管北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票，以備辦理房產(chǎn)證時(shí)提交。 135 同時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)與公共維修基金合法嗎？ 合法。公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，除正常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業(yè)管理費(fèi)收取的只是公共設(shè) 施設(shè)備小修和日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)。二者的使用目的不同。 136 繳納公共維修基金后還要交納中修費(fèi)嗎？ 公共 維修基金專項(xiàng)用于共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交納中修費(fèi)。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，不得從公共維修基金中支取。 137 公共設(shè)施被損壞誰(shuí)來(lái)修？公共設(shè)施被損壞找不到責(zé)任人時(shí)，損失誰(shuí)來(lái)賠？ 由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得動(dòng)用公共維修基金。 公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時(shí)，一般情況下按受益人原則分?jǐn)?，具體有以下幾種情況： （ 1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房 外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用，由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偂? （ 2）住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂? （ 3）一棟住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬于 一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)，由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?；在一棟住宅?nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比 例分?jǐn)偂? 138 業(yè)主財(cái)物被盜，物業(yè)管理公司該賠嗎？ 一般來(lái)說(shuō)不能讓物業(yè)管理公司直接進(jìn)行賠償。但如果盜竊是由于物業(yè)保安措施的嚴(yán)重失職造成的，物業(yè)管理公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如何賠償需要雙方協(xié)商。 還存在一種情況，即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災(zāi)、財(cái)物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償，作為對(duì)價(jià)業(yè)主在平時(shí)要支付相應(yīng)的費(fèi)用，那么如果發(fā)生財(cái)物被盜事件，物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任。 139 業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？ 如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了 保安義務(wù)，并且沒(méi)有失職行為，則不用承擔(dān)責(zé)任。如果存在過(guò)失，則要根據(jù)過(guò)失承擔(dān)責(zé)任。 保安的服務(wù)內(nèi)容是負(fù)責(zé)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。保安費(fèi)不是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也不是人身保險(xiǎn)。物業(yè)管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務(wù)仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供保安服務(wù)的一方不承擔(dān)民事責(zé)任。 140 未及時(shí)清理障礙物導(dǎo)致業(yè)主受到傷害，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？ 物業(yè)收取了物業(yè)管理費(fèi)， 就負(fù)有義務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施、綠化、交通、安全進(jìn)行管理。因此，如果物業(yè)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到障礙物會(huì)對(duì)業(yè)主的安全造成威脅，而沒(méi)有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔(dān)責(zé)任。 141 業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進(jìn)入自家房屋維修公共設(shè)施嗎？ 如果對(duì)公共部位進(jìn)行維修，必須進(jìn)入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。 142 哪些公用面積不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)？ 不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： （ 1）從屬于人防工程的地下室、半地下室。 （ 2）供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。 （ 3）樓外用作公共休息的設(shè)施或架空層。以及凡是經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)營(yíng)性用房的會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)會(huì)所等，居委會(huì)、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂? 143 什么是小區(qū)會(huì)所？小區(qū)會(huì)所的收益該歸誰(shuí)？ 會(huì)所是指在小區(qū)中為人們提供全面的休閑娛樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)所。種類有咖啡館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、閱覽室、音樂(lè)廳、超市等設(shè)施。 小區(qū)會(huì)所是由開(kāi)發(fā)商建設(shè)的，并且會(huì)所的面積不列入業(yè)主所購(gòu)買的房屋建筑面積，因此會(huì)所的所有