【合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓】房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題研究-資料下載頁
2025-01-08 20:32本頁面
【正文】 并出具發(fā)票等辦理房屋權(quán)屬登記所 需的手續(xù)。如果開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格、施工方和第三 **利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格、第三人和開發(fā)商簽訂買賣合同的房屋價格相同，例如三個合同的房屋價格分別為 100 萬元，權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題不會產(chǎn)生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現(xiàn)，往往會降價銷售房屋，例如文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費法律咨詢 3 分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格為 100 萬元，施工方和第三 **利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格 8 萬元，最后第三人和開發(fā)商以 80 萬元簽訂商品房買賣合同，此時存在一個問題：合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指不改變合同權(quán)利的內(nèi)容，由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。最后一個 合同改變了第一個合同的內(nèi)容，這種改變是否影響權(quán)利轉(zhuǎn)讓的性質(zhì) ?施工方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的完整流程是，開發(fā)商和施工方簽訂商品房買賣合同，工程款為房屋價款，其后施工方再和第三人簽訂權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同，施工方收取第三人給付的對價，最后施工方通知開發(fā)商。因該流程比較煩瑣，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發(fā)商達成初步的房屋買賣協(xié)議后 (可能是口頭的，也可能是書面的 )，由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，第三人不需要按照合同約定向開發(fā)商交付房款，因其已經(jīng)將房屋價款交付給了施工方。同時因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人，該第三 人就享有要求開發(fā)商出具辦理房屋權(quán)屬登記各種手續(xù)的權(quán)利。從該層面上分析，最后一個合同只具有形式上的意義，或者說該價格僅為繳納契稅而確定的成交價。但是無論如何，施工方的轉(zhuǎn)讓行為仍然為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，我們權(quán)且稱之為 “ 簡化的權(quán)利轉(zhuǎn)讓 ” 。 (三 )、《合同法》第八十七條的具體含義。 《合同法》第八十七條規(guī)定： “ 法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定 ” 。具體到房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題， “ 辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù) ” 的含義是指受讓人辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)還是房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù) ?如 果是轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，那么未辦理登記手續(xù)是否影響該合同的效力 ? 根據(jù)該條款 “ 轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù) ” 的規(guī)定，該 “ 批文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費法律咨詢 3 分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 準(zhǔn)、登記手續(xù) ” 顯然是指轉(zhuǎn)讓合同的批準(zhǔn)、登記手續(xù)，這種理解應(yīng)無異議。 關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓登記問題，只有《 1995 年司法解釋》第二十九條作出規(guī)定，但是該司法解釋即不是法律 (狹義的法律 )，也不是行政法規(guī)，同時該司法解釋只適用1995 年 1 月 1 日以前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案件，而不適用 1995 年以后的案件，再者法律、行政法規(guī)對房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是否需要登記都沒有作出規(guī)定。本人 認(rèn)為，房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要辦理登記手續(xù)，或者至少說現(xiàn)在不需要辦理登記手續(xù)。因此，未辦理登記手續(xù)不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。 五、結(jié)論。 (一 )、我國法律和司法實踐都承認(rèn)房屋買賣合同權(quán)利可以再行轉(zhuǎn)讓，權(quán)利轉(zhuǎn)讓包括預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓和其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。 (二 )、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。 轉(zhuǎn)讓的條件是： (1)、預(yù)購方和預(yù)售方簽訂的預(yù)售商品房買賣合同合法有效。 (2)、預(yù)購方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效。 (3)、預(yù)售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)在預(yù)購方還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前簽訂。 (4)、預(yù)購方向預(yù)售方履行 了通知義務(wù)。 (三 )、特殊的權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同。 (1)、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)交付但是尚未辦理權(quán)屬登記的商品房。 (2)、轉(zhuǎn)讓尚未辦理權(quán)屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓，適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。 (四 )、其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。 轉(zhuǎn)讓條件： 出賣人和買受人簽訂的房屋買賣合同合法有效。 買受人和受讓人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同合法有效。 買受人向出賣人履行了通知義務(wù)。 (五 )、排除條件是： 轉(zhuǎn)讓權(quán)利的轉(zhuǎn)讓人不應(yīng)當(dāng)繳納契稅，同時契稅或者其他稅費是否繳納也不影響轉(zhuǎn)讓權(quán)利合同的效力。 轉(zhuǎn)讓合同不需要辦理登記手 續(xù)。 注釋： 因合同權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過對方同意，該轉(zhuǎn)讓可研究的問題有限，故本文論述的前提是轉(zhuǎn)讓人 (原合同買受人 )不承擔(dān)合同義務(wù)或者其義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下單純的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費法律咨詢 3 分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 題。 參見王利明、崔建遠：《合同法新論 總則》，中國政法大學(xué)出版社， 2022年 3 月修訂版，第 412426 頁。 駱小春：《預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》， 2022 年第 5 期，第 112 頁。 駱小春：《預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》， 2022 年第 5 期，第 112 頁。 參見金儉：《析商品房 預(yù)售合同》，載《現(xiàn)代法學(xué)》， 1996 年第 1 期，第 62 頁。 趙英偉：《商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究》，法律圖書館，首頁 法律論文資料庫 “ 商品房 ” 搜索，下載于 2022 年 8 月 4 日。 參見田韶華、包雯：《論我國合同法上的無權(quán)處分合同及其效力》，載《法學(xué)家》， 2022 年第 2 期，第 54 頁。梁慧星：《如何理解合同法第五十一條》，載《人民法院報》， 2022 年 1 月 8 日，第 3 版。王軼：《論無權(quán)處分行為的效力》，載《中外法學(xué)》， 2022 年第 3 期，第 287 頁。 1995年 2 月 17 日建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管 理辦法》第二條。 鄒征優(yōu)、林奇良：《不是轉(zhuǎn)讓房屋，是轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利》，載《人民法院報》， 2022 年 2 月 26 日，第 b4 版
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