【正文】 0 4 89 4 19 1 1 2 4 3 15 8800 5 61 3 14 0 3 2 4 2 10 6500 6 3 26 0 3 2 4 2 10 5800 7 3 20 0 1 2 4 2 10 8000 8 3 29 0 1 2 4 2 10 7900 9 72 4 8 0 2 0 6 4 1 9 6800 10 62 4 10 0 3 0 6 4 1 9 6200 11 80 4 5 0 2 0 6 4 1 9 8000 12 75 4 8 0 2 0 6 4 1 9 7500 13 90 4 9 0 3 1 16 4 2 32 10200 14 90 4 9 0 2 1 16 4 2 32 10500 15 112 4 22 1 3 1 16 4 2 32 13500 16 90 4 9 0 2 1 16 4 2 32 10500 17 3 20 0 3 14 4 2 28 6000 18 35 3 16 0 2 14 4 2 28 4500 19 62 3 17 0 3 14 4 2 28 7300 20 57 3 25 0 3 14 4 2 28 6900 21 87 3 21 0 3 9 4 1 23 11500 22 88 3 12 1 3 9 4 1 23 11000 23 88 3 12 0 2 9 4 1 23 12022 24 85 3 21 1 2 9 4 1 23 11500 25 115 4 6 0 2 15 4 3 17 12200 26 98 4 8 0 3 15 4 3 17 10500 27 98 4 8 0 3 15 4 3 17 10500 28 130 4 2 0 2 15 4 3 17 13500 29 180 4 23 1 3 10 4 2 18 30000 30 4 26 1 3 10 4 2 18 24800 畢業(yè)設計（論文）專用紙 23 續(xù)表 31 159 4 14 1 3 10 4 2 18 24000 32 160 4 26 1 3 10 4 2 18 25500 33 89 3 1 0 2 1 19 4 1 19 9500 34 89 3 1 0 2 1 19 4 1 19 9700 35 88 3 1 1 2 1 19 4 1 19 9900 36 89 3 1 1 2 1 19 4 1 19 9500 37 4 13 0 3 9 4 2 10 12022 38 51 4 18 0 3 9 4 2 10 6600 39 4 11 0 3 9 4 2 10 6500 40 51 4 18 0 3 9 4 2 10 6800 41 64 4 6 0 3 4 17 4 3 15 8600 42 67 4 14 0 3 4 17 4 3 15 8200 43 35 4 16 0 2 4 17 4 3 15 6000 44 93 4 4 0 3 4 17 4 3 15 14200 45 192 3 6 1 3 12 4 1 6 19200 46 192 3 6 1 3 12 4 1 6 20220 47 151 3 8 1 3 12 4 1 6 18500 48 113 3 6 0 3 12 4 1 6 10500 49 38 3 8 0 2 23 4 2 22 3800 50 90 3 6 0 3 23 4 2 22 9000 51 48 3 8 0 2 23 4 2 22 4800 52 64 3 8 1 2 23 4 2 22 6400 53 33 4 13 0 3 11 4 3 19 4000 54 28 4 18 0 2 11 4 3 19 3500 55 28 4 19 0 2 11 4 3 19 3600 56 42 4 14 0 2 11 4 3 19 5900 57 42 4 8 0 3 21 4 2 24 5600 58 34 4 7 0 2 21 4 2 24 4500 59 42 4 8 0 3 21 4 2 24 5600 60 42 4 8 0 2 21 4 2 24 5600 61 3 1 0 3 11 4 1 15 9200 62 3 5 0 3 11 4 1 15 7600 畢業(yè)設計（論文）專用紙 24 續(xù)表 63 143 3 5 1 3 11 4 1 15 11000 64 3 5 0 3 11 4 1 15 7500 65 106 4 5 1 2 14 4 1 11 18500 66 107 4 6 1 2 14 4 1 11 8500 67 125 4 4 1 2 14 4 1 11 9800 68 177 4 6 1 2 14 4 1 11 13500 69 80 4 7 1 2 20 4 1 9 6400 70 45 4 6 0 2 20 4 1 9 4000 71 55 4 4 0 2 20 4 1 9 4300 72 65 4 7 0 2 20 4 1 9 5300 73 96 3 6 0 3 14 4 2 4 7800 74 83 3 3 1 2 14 4 2 4 7500 75 93 3 1 0 2 14 4 2 4 8600 76 113 3 1 1 2 14 4 2 4 9200 77 95 3 4 0 3 1 25 4 2 6 12022 78 167 3 6 1 3 1 25 4 2 6 18800 79 96 3 4 0 2 1 25 4 2 6 12022 80 96 3 4 1 3 1 25 4 2 6 12022 81 151 4 20 1 3 12 4 2 11 16200 82 170 4 12 1 2 12 4 2 11 17500 83 170 4 15 1 3 12 4 2 11 17800 84 151 4 22 0 2 12 4 2 11 15100 X1 建筑面積 ,單位：平方米 。 X2 生活設施 ： 天然氣，電梯，儲物間，暖氣，每項 1 分 。 X3所在樓層，單位：層。 X4 朝向狀態(tài) ： 南北朝向賦值 1，其余為 0。 X5 裝修程度 ： 精裝 3分 普裝 2分 毛坯 1分 。 X6 綠化率。 X7 容積率。 X8 物業(yè)費，單位：元 /月 .平方米。 X9 教育配套 ： 小區(qū)內或附近 學校數目， 單位：個。 X10 生活配套 ： 小區(qū)內或附近 1000m 內有無超市、 餐飲、銀行和醫(yī)院每項計 1分 。 X11CBD 距離 ： 根據小區(qū)距市 中心的距離：近 3分、較近 2分、較遠 1分 。 X12 公交線路，單位：條。 Y 樓盤單價，單位：元 /平方米 。 畢業(yè)設計（論文）專用紙 25 4 武漢 市住宅特征價格實證分析 武漢市 住宅價格均價及空間分異 情況 本文選擇武漢市主城區(qū)范圍內的江岸區(qū)、江漢區(qū)、 硚口 區(qū) ,漢陽區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū) 7 個城區(qū)作為研究區(qū)域。研究中在武漢市選取了 7 個區(qū) 21 個典型住宅小區(qū) ,根據網上掛牌情況 ,每個住宅小區(qū)在 2022 年 1 月 2022 年 4 月期間搜集 34個住宅樣點。 此外，通過對研究區(qū)域內住宅小區(qū)進行實地調查，對網上所獲取的數據進行修正 。 整理所選小區(qū)的平均價格， 由此測算該片區(qū)的住宅均價 ，分析武漢市住宅價格空間分異情況。表 41 及圖 41 都是 2022 年第一季度的數據。 表 41 住宅樓盤均價（單位：元 /平方米） 片區(qū) 樓盤名稱 價格 均價 漢陽 王家灣中央生活區(qū) 10265 漢陽 1889 9675 合匯景苑 9448 硚口 麗景苑 11361 多福大廈 11983 暨濟春天園 12780 江漢 鴻泰佳園 11192 西北湖鳳凰城 16076 湖影公寓 10978 武昌 現(xiàn)代大廈 12902 中南龍庭 14494 翠林居 10416 江岸 華清社區(qū) 12220 鋒尚時代大廈 13027 麟趾小區(qū) 13169 青山 鶴園小區(qū) 8261 和平公寓 7819 19 街坊 8084 洪山 金昌花園 9271 星光苑 11961 京韻花園 10432 畢業(yè)設計（論文）專用紙 26 020224000600080001000012022140001600018000王家灣中央生活區(qū) 漢陽1889合匯景苑 麗景苑 多福大廈 暨濟春天園 鴻泰佳園 西北湖鳳凰城 湖影公寓 現(xiàn)代大廈 中南龍庭 翠林居 華清社區(qū) 鋒尚時代大廈 麟趾小區(qū) 鶴園小區(qū) 和平公寓 19街坊金昌花園 星光苑 京韻花園漢陽 硚口 江漢 武昌 江岸 青山 洪山王家灣中央生活區(qū) 漢陽1 8 8 9合匯景苑 麗景苑 多福大廈暨濟春天園 鴻泰佳園 西北湖鳳凰城 湖影公寓 現(xiàn)代大廈 中南龍庭 翠林居 華清社區(qū) 鋒尚時代大廈 麟趾小區(qū)鶴園小區(qū) 和平公寓 1 9 街坊金昌花園 星光苑 京韻花園漢陽 硚口 江漢 武昌 江岸青山 洪山 圖 41 住宅樓盤均價分布圖 （單位：元 /平方米） 由圖 41 可見， 武漢 市住宅價格跨幅較大并大致呈現(xiàn)三個層次 。 商圈、綠地及水域附近的住宅小區(qū) ,其住宅價格往往較高 ,武漢市住宅價格的高值區(qū)均集中在商圈或水域綠地附近 ,江漢，江岸，武昌區(qū)住宅均價在 1202214000 元， 屬于第一個層次。漢陽與洪山區(qū)居住的市民較多，而且地理位置很好，價格普遍較高，均價在 10000 元上下，屬于第二個層次。青山區(qū)地理位置比較偏，住宅價格較低，均價在 8000 元上下，屬于第三個層次。 畢業(yè)設計（論文）專用紙 27 武漢市 住宅特征價格模型的建立 模型的選擇 考慮到選用的樓盤特征中含有“是否 為南北朝向 ”等啞 元變量，為了方便自變量的取值，使特征價格方程更加直觀，選擇線性特征方程。且樓盤數據的收集主要集中在 13月份，主要選擇的是微觀因素，不考慮多數宏觀因素的影響。式（ ）為本文所選擇的模型形式。 P = α+β1X1+β2X2+… +β12X12………………… .（ ） 模型估計與檢驗 從實證的角度，以 SPSS 統(tǒng)計軟件為平臺，采用“逐步篩選”回歸方式進行多元回歸分析。“逐步法”首先根據方差分析結果選擇符合判據的自變量，并將對因變量貢獻最大的進入回歸方程，將模型中 F值最小的、符合剔除的 變量排除，這樣就剔除了不顯著的變量，這樣重復進行直至沒有可剔除的變量為止。 畢業(yè)設計（論文）專用紙 28 (1)變量篩選 表 42 變量的篩選 輸入／移去的變量 a 模型 輸入的變量 移去的變量 方法 1 X1 . 步進（準則 : Ftoenter 的概率 = .050 ，F(xiàn)toremove 的概率 = .100）。 2 X3 . 步進（準則 : Ftoenter 的概率 = .050 ，F(xiàn)toremove 的概率 = .100）。 3 X9 . 步進（準則 : Ftoenter 的概率 = .050 ，F(xiàn)toremove 的概率 = .100）。 4 X8 . 步進（準則 : Ftoenter 的概率 = .050 ，F(xiàn)toremove 的概率 = .100）。 5 X5 . 步進（準則 : Ftoenter 的概率 = .050 ，F(xiàn)toremove 的概率 = .100）。 a. 因變量 : Y 由上表可知， 12 個變量由逐步法進行篩選后得到 5 個顯著變量，分別是 X1建筑面積 、 X3所在樓層、 X9教育配套 、 X8 物業(yè)費和 X5裝修情況這 五 個變量。 畢業(yè)設計（論文）專用紙 29 (2)模型擬合度檢驗 表 43 模型擬合度檢驗 模型匯總 模型 R R 方 調整 R 方 標準估計的誤差 1 .865a .748 .745 2 .888b .788 .783 3 .896c .803 .795 4 .906d .821 .812 5 .914e .835 .824 a. 預測變量 : (常量 ), X1。 b. 預測變量 : (常量 ), X1, X3。 c. 預測變量 : (常量 ), X1, X3, X9。 d. 預 測變量 : (常量 ), X1, X3, X9, X8。 e. 預測變量 : (常量 ), X1, X3, X9, X8, X5。 由上表知，在第