【正文】 目前北京市 100%的已購(gòu)公房都已超過(guò) 2年的期限， 90%的公房超過(guò) 5年的期限；同時(shí)這些房屋被規(guī)定為普通住宅，因此就不存在此前面積大小方面的限制。 案例 73 幾年之前，李女士在朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖區(qū)域購(gòu)買(mǎi)了一套已購(gòu)公有住房，其建筑容積率為 ，房屋建筑面積 100平方米，按照經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款 4000元／平方米計(jì)算。 2021年，李女士準(zhǔn)備以 6300元／平 ? 方米的價(jià)格出售，在不同時(shí)期，李女士出售房產(chǎn)所需繳納的稅費(fèi)及最終房產(chǎn)收入為： ? 如果李女士在 2021年 6月 1日之前將房產(chǎn)順利出售，同時(shí)辦完各種手續(xù)，則李女士只需交納萬(wàn)分之五的印花稅即620210 %。＝ 310元，不需要交納其他任何稅費(fèi)。如果李女士在 6月 1日之后， 《 通知 》 出臺(tái)之前將房產(chǎn)出售，除了需要交納 310元的印花稅之外，還要根據(jù)持有房產(chǎn)時(shí)間不同交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。假如李女士持有房產(chǎn)在 2年之內(nèi)，需要交納 31000元的營(yíng)業(yè)稅、 2170元的城建稅、 930元的教育費(fèi)附加以及個(gè)人所得稅，剔除相關(guān)的費(fèi)用的稅費(fèi)，李女士的售房?jī)羰杖霝?147224元。 在 《 通知 》 出臺(tái)之后，李女士持有房產(chǎn)在 5年以內(nèi)出售房屋時(shí)，營(yíng)業(yè)稅、城建稅以及教育費(fèi)附加均可以免交，但是還需要繳納 43626元的個(gè)人所得稅和 310元的印花稅，其售房?jī)羰杖霝?174504元，相比兩年內(nèi)出售增加 27280元。假如李女士持有房產(chǎn)在 5年以上，將不涉及到現(xiàn)行政策下的任何稅費(fèi)，也僅僅只需要繳納萬(wàn)分之五的印花稅即 310元，則其售房?jī)羰杖霝?218130元，相比兩年內(nèi)出售的收益將提高 70906元。 案例 74 二手經(jīng)濟(jì)適用房案例 甲于 2021年在回龍觀地區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套 120平米的房子，假設(shè)房屋原值為 36萬(wàn)，現(xiàn)在以 54萬(wàn)元出售給乙。根據(jù)政策規(guī)定，未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)不用交納個(gè)稅。其稅費(fèi)具體為： （一）甲轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為： ? 印花稅＝成交額 ％＝ 54萬(wàn) ％＝ 270元 ? 營(yíng)業(yè)稅＝成交額 ％＝ 54萬(wàn) ％＝ 29700元 ? 甲所需交納的稅費(fèi)總額為 29970元。 （二）乙轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為： ? 由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按 %的優(yōu)惠稅率征收。 ? 契稅＝成交額 %＝ 54萬(wàn) %＝ 8100元 ? 印花稅＝成交額 %＝ 54萬(wàn) ％＝ 270元 ? 乙所需交納的稅費(fèi)總額為 8370元。 本章小結(jié) ? 本章詳細(xì)介紹了存量房地產(chǎn)市場(chǎng)也就是 ” 二手房 ” 市場(chǎng)的內(nèi)容和買(mǎi)賣(mài)程序。介紹了二手房的買(mǎi)賣(mài)的程序、注意事項(xiàng)和操作方法，實(shí)用具有操作性。二手房市場(chǎng)的抵押貸款和相關(guān)稅費(fèi)介紹，主要是抵押貸款的設(shè)計(jì)和注意事項(xiàng)，對(duì)于二手房的交易中貸款計(jì)劃的設(shè)計(jì)有很大的實(shí)際指導(dǎo)作用。 關(guān)鍵概念 存量房地產(chǎn) 完好房 一般完好房 一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危房 住房抵押貸款 貸款成數(shù) 復(fù)習(xí)思考題 經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的接洽時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？ 經(jīng)紀(jì)人在接受房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓委托手續(xù)應(yīng)注意哪此問(wèn)題？ 要核實(shí)房地產(chǎn)屬情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題？ 房地產(chǎn)交易市場(chǎng)推廣的主要方式有哪些？ 在房地產(chǎn)交易洽談中客戶比較關(guān)注的問(wèn)題有哪些？ 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)交易手續(xù)的有關(guān)程序與手續(xù)。 結(jié)合我所在從業(yè)地區(qū)的規(guī)定，如何計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)？ 什么是住房抵押貸款？它的特點(diǎn)、基本條件與要求有哪些？ 簡(jiǎn)述購(gòu)房抵押貸款程序與手續(xù)。 如何幫助客戶選定一個(gè)理想的貸款還款計(jì)劃？ 1等額償還的抵押貸款兩種方式的比較。 基本訓(xùn)練 吳先生為一事業(yè)單位在職職工，現(xiàn)有存款１０萬(wàn)，家庭月收入５０００元，日常支出約為2021元?，F(xiàn)看中一套價(jià)值４０萬(wàn)的房子，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)。作為吳先生的置業(yè)投資顧問(wèn)，可以幫吳先生作如下分析：吳先生不可以采取的住房貸款形式有（ ）。 Ａ．公積金貸款Ｂ．單位集資貸款Ｃ．住房?jī)?chǔ)蓄貸款Ｄ．住房抵押貸款 核實(shí)產(chǎn)權(quán)最直接的方式是（ ）。 Ａ．到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)核實(shí) Ｂ．請(qǐng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定 Ｃ．請(qǐng)開(kāi)發(fā)商核實(shí) Ｄ．請(qǐng)公證機(jī)關(guān)公證 抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)不包括 Ａ．無(wú)力繼續(xù)償還貸款本息 Ｂ．房屋貶值風(fēng)險(xiǎn) Ｃ．利率變化風(fēng)險(xiǎn) Ｄ．房屋產(chǎn)權(quán)不完整風(fēng)險(xiǎn) 下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)的權(quán)屬關(guān)系說(shuō)法錯(cuò)誤的是（ ）。 Ａ．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)， 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移 Ｂ．轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路、綠化等擁有的權(quán)益同轉(zhuǎn)移 Ｃ．房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)移時(shí)，停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益等同時(shí)轉(zhuǎn)移 Ｄ．房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)