【正文】 元 /平方米 項(xiàng)目名稱 最低價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 金色陽(yáng)光 4600 6000 5402 明珠花園 4000 5600 4458 康盛花園 3400 4300 3800 毛坯，單位：元 /平方米 生存空間 千萬(wàn)級(jí)別墅集中開發(fā)，銷售速度緩慢，目前有向千萬(wàn)以下五百萬(wàn)以上級(jí)調(diào)整的趨勢(shì) 市場(chǎng)環(huán)境 —— 客群范圍 —— 主要針對(duì)浙江省內(nèi)，部分輻射長(zhǎng)三角地區(qū)的千萬(wàn)級(jí)富豪 總價(jià)區(qū)間 —— 總價(jià)建議在 500萬(wàn)元以內(nèi) 別墅類 度假公寓類 本地度假公寓市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模和市場(chǎng)需求均比較有限，市場(chǎng)容量不大。 浙江省內(nèi)投資客群。 總價(jià)建議在 100萬(wàn)元以內(nèi)。 Code of this report | 67 Code of this report | 68 Part 3 酒店類競(jìng)爭(zhēng)狀況 Code of this report | 69 ? 飯店投資“兩頭熱”現(xiàn)象日趨明顯，高星級(jí)飯店和經(jīng)濟(jì)型飯店成為投資熱點(diǎn) 2021 年年底浙江省星級(jí)飯店 1002 家，其中四、五星級(jí)飯店 104 家，到 2021 年底，全省星級(jí)飯店為1114家，增長(zhǎng)了 %，其中 四、五星級(jí)飯店數(shù)量為 145 家，增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)型飯店因進(jìn)入壁壘低、投資回報(bào)周期短等特點(diǎn)，吸引了眾多投資者。自從 2021 年如家快捷品牌進(jìn)入浙江市場(chǎng)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)型飯店開始全方位發(fā)展，形成了國(guó)際品牌全面滲透、國(guó)內(nèi)品牌快速推廣、省內(nèi)品牌迅速崛起的態(tài)勢(shì)。 ? 飯店產(chǎn)品差異化程度較低 特色創(chuàng)新明顯不足 很多地方 2021年浙江省飯店業(yè)發(fā)展報(bào)告建就是高檔豪華飯店，一建就是綜合性飯店，許多新建飯店仍然沒(méi)有很好的定位，盲目投資，產(chǎn)品同質(zhì)化飯店建設(shè)現(xiàn)象比比皆是。具體表現(xiàn)為建筑設(shè)計(jì)、功能結(jié)構(gòu)、裝修風(fēng)格、氛圍營(yíng)造、設(shè)施配備、營(yíng)銷方式、服務(wù)提供等方面缺乏足夠的差異性，飯店之間模仿有余、創(chuàng)新不足。 酒店市場(chǎng)供應(yīng) 千島湖當(dāng)前酒店的主要類型是綜合型星級(jí)酒店 千島湖現(xiàn)有三星級(jí) (含及按標(biāo)準(zhǔn)建造 )以上酒店 19家，客房 3167間。其中五星標(biāo)準(zhǔn) 3家，四星標(biāo)準(zhǔn) 7家，三星標(biāo)準(zhǔn) 9家。 酒店市場(chǎng)供應(yīng) 星級(jí) 酒店數(shù)量 客房數(shù) 平均客房數(shù) ★ ★ ★ ★ ★ (含標(biāo)準(zhǔn)建造 ) 3家 872間 291間 ★ ★ ★ ★ (含標(biāo)準(zhǔn)建造 ) 7家 1350間 193間 ★ ★ ★ (含標(biāo)準(zhǔn)建造 ) 9家 945間 105間 千島湖的經(jīng)濟(jì)型酒店主要由低星級(jí)酒店和青年旅舍組成 中小商務(wù)客群的缺乏，使得千島湖的經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展速度相對(duì)較慢，品牌連鎖型酒店進(jìn)入較少。本地經(jīng)濟(jì)型酒店主要針對(duì)的是普通觀光游客和城市背包族。 代表酒店：騎龍賓館、千島湖國(guó)際青年旅舍 、怡萊國(guó)際青年旅舍 Code of this report | 70 Code of this report | 71 酒店市場(chǎng)供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 擬引入酒店 所處位臵 綠城 千島湖度假公寓 喜來(lái)登 中心湖區(qū) 濱江度假酒店別墅 索菲特?fù)Q成希爾頓 千島湖大道南，東南湖區(qū) 云天 天嶼 悅榕莊 中心湖區(qū) 通盛 翡翠島山水名墅 世貿(mào)君瀾 翡翠島，東南湖區(qū) 順發(fā)高爾夫別墅 洲際 羨山半島，東南湖區(qū) 潤(rùn)和度假村 雷迪森 夢(mèng)姑島，東南湖區(qū) 燕山度假酒店 雷迪森 燕山，東北湖區(qū) 金紫天域度假酒店 自營(yíng) 云蒙半島，中心湖區(qū) 溫馨島度假村 與省旅集團(tuán)合作 溫馨島，中心湖區(qū) 文化度假村 未定 大石坪半島，中心湖區(qū) 清心島度假村 未定 排嶺半島 金山灣度假村 未定 金山灣，中心湖區(qū) 湯姆半島酒店 自營(yíng)（哨兵） 排嶺半島 千島湖未來(lái)新增的酒店主要是高星級(jí)酒店 千島湖已開建和規(guī)劃中的高星級(jí)酒店有 15家， 半數(shù)左右位于中心湖區(qū) ，近三分之一位于東南湖區(qū)，少數(shù)位于其他湖區(qū)。 此類酒店大多占據(jù)了千島湖一等的湖景資源。 Code of this report | 72 會(huì)議交流1 0 . 8 %度假1 5 . 4 %探親訪友3 . 0 %觀光6 6 . 6 %其他4 . 2 %千島湖的客戶類型構(gòu)成 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局資料，千島湖的客戶類型構(gòu)成中主要有三大塊客戶，占三分之二的觀光客， 15％的度假客，以及 10％的會(huì)議交流客群。在這三部分客戶中，觀光客對(duì)酒店的要求最低，因此與之對(duì)應(yīng)的酒店市場(chǎng)發(fā)展比較單一。而度假與會(huì)議交流的客群則對(duì)酒店的要求相對(duì)較高，市場(chǎng)有進(jìn)一步細(xì)分的趨勢(shì)。 度假、會(huì)務(wù)客群的增長(zhǎng)凸現(xiàn)市場(chǎng)細(xì)分需求，高星級(jí)度假型酒店在建和規(guī)劃的數(shù)量較多，而特色型精品酒店則相對(duì)較少。 針對(duì)游客的酒店發(fā)展比較單一，同質(zhì)化程度高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，受淡旺季影響大，特色和主題化發(fā)展是趨勢(shì)。 Code of this report | 73 千島湖的酒店市場(chǎng)發(fā)展從單一向多元演變 ?規(guī)模化發(fā)展（做大）：進(jìn)賢灣旅游綜合體，具備千人的接待能力 ?精細(xì)化發(fā)展（做強(qiáng)）：細(xì)分市場(chǎng)的酒店，對(duì)應(yīng)不同的客戶需求 單一發(fā)展階段 多元發(fā)展階段 2021年之前，各類度假村成為本地接納旅游客群的主要載體。 2021年，千島湖開元度假村開業(yè)，千島湖高端客戶休閑度假的不二之選 2021年 2021年，新建的高星級(jí)酒店數(shù)量增多，廣泛分布于各大湖區(qū)。 千島湖的中小酒店市場(chǎng)中針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)客戶群體的項(xiàng)目有所增多，如 BOBO族，怡萊國(guó)際青年旅舍等 2021年，千島龍庭為代表的高端商務(wù)酒店出現(xiàn)，高端酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 規(guī)劃和目前在建的高星級(jí)酒店超過(guò) 15家，多為綜合型度假酒店，突出全面的服務(wù)和大規(guī)模的接待能力 中原觀點(diǎn)： ?未來(lái)高等級(jí)酒店眾多，在注重規(guī)?；l(fā)展和綜合性服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)上，市場(chǎng)機(jī)會(huì)有限。 ?特色突出，主題鮮明的精品酒店在度假理念逐年成熟的市場(chǎng)中有搶占市場(chǎng)先機(jī)的機(jī)會(huì)。 酒店市場(chǎng)需求 星級(jí) 客房出租率 (%) 年均房?jī)r(jià) (元 /間夜 ) 年均 RevPAR (元 ) 五星 四星 三星 二星 一星 平均 RevPAR是 Revenue Per Available Room的縮寫，是指每間可租出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營(yíng)業(yè)收入 星級(jí) 客房收入 (%) 餐飲收入 (%) 商品收入 (%) 其他收入 (%) 五星 四星 三星 二星 一星 平均 來(lái)自浙江省飯店業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在杭州不同星級(jí)酒店中， 四星級(jí)酒店的客房出租率最高 。原因是對(duì)于旅客而言，四星級(jí)與五星級(jí)酒店間房?jī)r(jià)的差距卻超過(guò) 200元，但硬件設(shè)施的差別，對(duì)居住感受的影響并不明顯。當(dāng)酒店星級(jí)越高，旅客的體驗(yàn)感受差異越小，大多數(shù)人都會(huì)選擇設(shè)施差不多，但價(jià)格更實(shí)惠的。 在酒店的營(yíng)業(yè)收入中， 客房收入的比重要低于餐飲收入 ，這是 由于餐飲收入的來(lái)源是外地客源與本地客源的疊加，而客房收入的來(lái)源卻只能依靠外地客源。 Code of this report | 74 酒店部分生存空間 酒店定位關(guān)鍵詞： 精品、四星、度假 高星級(jí)酒店蜂擁上馬，趨于飽和；經(jīng)濟(jì)型酒店缺乏日常商務(wù)客源的支持 市場(chǎng)環(huán)境 —— 硬件標(biāo)準(zhǔn) —— 四星標(biāo)準(zhǔn)的酒店出租率高，客源廣泛，成本投入較五星級(jí)為低。 主題品類 —— 度假。適合小規(guī)模精致型度假群體，涵蓋獎(jiǎng)勵(lì)旅游和自主休閑的群體。 Code of this report | 75 Code of this report | 76 結(jié)論 別墅類物業(yè)主要面向省內(nèi)及長(zhǎng)三角客群，總價(jià)在 500萬(wàn)元以內(nèi) 1 度假公寓主要面向省內(nèi)投資客群，總價(jià)控制在 100萬(wàn)元以內(nèi) 2 酒店打造四星標(biāo)準(zhǔn)的特色度假酒店，面向追求精致度假生活的客群 3 Code of this report | 77 客戶分析 關(guān)鍵詞：別墅、投資 3 Code of this report | 78 根據(jù)中原二手客戶庫(kù)的客戶資料進(jìn)行甄選分析，分三類： 已有別墅業(yè)主、同等能力客戶、投資客 ?區(qū)位偏好 ?類型偏好 ?建筑風(fēng)格 ?景觀 ?面積 ?總價(jià) ?會(huì)所配套 ?物業(yè) 需求共性 需求個(gè)性 需求共性： ?近郊別墅最受歡迎，適度的距離，優(yōu)質(zhì)的環(huán)境是最有價(jià)值的要素 ?獨(dú)棟別墅最受歡迎，低密度和獨(dú)立性非常重要 區(qū)位偏好8 . 0 %6 1 . 0 %3 1 . 0 %城市別墅 近郊別墅 遠(yuǎn)郊山水別墅類型偏好5 1 . 0 %3 4 . 0 %1 0 . 0 %5 . 0 %獨(dú)棟別墅 雙聯(lián)別墅 多聯(lián)別墅 疊加別墅Code of this report | 79 建筑風(fēng)格 同類型物業(yè) 業(yè)主 具備同等購(gòu)買能力，有較深產(chǎn)品認(rèn)識(shí) 具備同等購(gòu)買能力，投資傾向比較明顯 古典歐式 % % % 簡(jiǎn)約歐式 % % % 品質(zhì)感高的立面 0% % 0% 其他 /石材 % 0% 0% 跟隨主要潮流風(fēng)格 0% 0% % 無(wú)所謂 % % 0% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 % % % 現(xiàn)代硬朗玻璃外墻 0% % 0% 中國(guó)古典 % 0% % 中西結(jié)合 % 0% % 建筑與景觀 ?建筑風(fēng)格上現(xiàn)代簡(jiǎn)約和古典歐式的受眾比例較高 ?景觀方面，中式園林和歐式園林同是主流 景觀風(fēng)格 同類型物業(yè) 業(yè)主 具備同等購(gòu)買能力，有較深產(chǎn)品認(rèn)識(shí) 具備同等購(gòu)買能力，投資傾向比較明顯 按風(fēng)水理念排布 % 0% 0% 假山、噴水池 % 0% 0% 綠化好 % 0% % 歐式園林 % % % 其他 % % % 熱帶景觀 % 0% 0% 日本風(fēng)格 % 0% % 水景與綠地相結(jié)合 % % 0% 無(wú)所謂 0% % % 現(xiàn)代風(fēng)格 0% 0% % 中國(guó)園林 % % % 景觀與建筑風(fēng)格相融合 0% % 0% 綠化隨季節(jié)變化明顯 0% 0% % 綠化要做成公園模式 0% 0% % Code of this report | 80 面積與總價(jià) ?兩個(gè)面積段構(gòu)成了主流的需求區(qū)間： 300－ 400平方米； 400－ 500平方米 ?總價(jià)承受的主力區(qū)間在 300－ 500萬(wàn)元，根據(jù)中原長(zhǎng)期市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，客戶在價(jià)格預(yù)期方面通常會(huì)比較保守，實(shí)際預(yù)算可增加 15%— 20%的上浮空間。 理想面積 同類型物業(yè) 業(yè)主 具備同等購(gòu)買能力，有較深產(chǎn)品認(rèn)識(shí) 具備同等購(gòu)買能力，投資傾向比較明顯 300平方米以下 % % % 300400平方米 % % % 400500平方米 % % % 500平方米以上 % % % 總價(jià)承受 同類型物業(yè) 業(yè)主 具備同等購(gòu)買能力，有較深產(chǎn)品認(rèn)識(shí) 具備同等購(gòu)買能力，投資傾向比較明顯 300萬(wàn)以內(nèi) % % % 300－ 400萬(wàn) % % % 400－ 500萬(wàn) % % % 500－ 600萬(wàn) % % % 600萬(wàn)以上 % % % Code of this report | 81 會(huì)所與物業(yè) ?對(duì)于配套會(huì)所的需求集中在餐飲、休閑、養(yǎng)生這幾個(gè)方面 ?對(duì)于物業(yè)公司的選擇，更注重實(shí)效強(qiáng)，口碑好的本土公司 會(huì)所服務(wù) 同類型物業(yè) 業(yè)主 具備同等購(gòu)買能力，有較深產(chǎn)品認(rèn)識(shí) 具備同等購(gòu)買能力，投資傾向比較明顯 室內(nèi)游泳池 % % % 迷你高爾夫推桿場(chǎng) % % % 特色餐廳 % % % 美容美發(fā)中心 % % % SPA水療中心 % % % 包場(chǎng)制小型影院 % % % 藝術(shù)品展示及交易中心 % % % 奢侈品展示館 % % % 沙弧球室 % % % 寵物醫(yī)院及托管中心 % % % 地下酒窖 % % % 雪茄館 % % % 無(wú)所謂，自己有固定的消費(fèi)場(chǎng)所 % % % 類型物業(yè)公司要求 同類型物業(yè) 業(yè)主 具備同等購(gòu)買能力，有較深產(chǎn)品認(rèn)識(shí) 具備同等購(gòu)買能力，投資傾向比較明顯 本地品牌公司 % % % 本地品牌公司 /境外品牌公司 % % % 境外品牌公司 % 0% % 國(guó)內(nèi)品牌公司 0% % 0% 只要有品牌服務(wù)好 % % % 安保做的好的公司 0% 0% % Code of this report | 82 Code of this report | 83 近郊、獨(dú)棟別墅是需求的主流，遠(yuǎn)郊、雙拼也有一定的市場(chǎng) 1 百萬(wàn)級(jí)別墅的市場(chǎng)需求比較充足，可深度挖掘 2 建筑和景觀需求較為多樣，主流傾向明顯 3 小結(jié)