【正文】 場情況5 0 . 47 5 . 13 7 . 55 4 . 8193623794470 467447352 . 0 11 . 1 31 . 2 41 . 3 71 . 3 40 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 07 0 . 08 0 . 002年 03年 04年 05年 06年020214000600080001000012021供應(yīng)面積（萬平米） 銷售面積（萬平米） 均價（元） 供銷比結(jié)論：南區(qū)市場供銷比與 05年基本相同，考慮 06年市場供應(yīng)以存量住宅為主，市場情況尚比較樂觀。 (9) 住宅分析 — 無錫各區(qū)域綜述 5 5 西區(qū)商品住宅市場情況1 1 3 . 51 0 8 . 27 7 . 56 2 . 7217432344508509854861 . 2 71 . 6 01 . 9 41 . 7 21 . 4 60 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 002年 03年 04年 05年 0 6 年1 1 1 月020214000600080001000012021供應(yīng)面積（萬平米） 銷售面積（萬平米） 均價（元） 供銷比結(jié)論： 0406年，成交量伴隨著供應(yīng)量的攀高逐漸上升， 供銷比逐漸降低，區(qū)域市場供需逐漸趨于平衡。 (9) 住宅分析 — 無錫各區(qū)域綜述 5 5 西南區(qū)整體市場供需情況1 6 4 . 21 8 3 . 31 1 5 . 01 1 7 . 61 . 6 41 . 4 71 . 7 51 . 5 61 . 4 30 . 05 0 . 01 0 0 . 01 5 0 . 02 0 0 . 002年 03年 04年 05年 06年0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0供應(yīng)面積（萬平米） 銷售面積（萬平米） 供銷比結(jié)論：城市的發(fā)展和開發(fā)力度的加大，使西區(qū)、南區(qū)成為統(tǒng)一的西南區(qū)市場。 西南區(qū)的市場容量占到全市的 1/3強， 06年區(qū)域市場成交量與 05年基本持平。 (9) 住宅分析 — 無錫各區(qū)域綜述 5 5 小片區(qū) 地塊幅數(shù) 可建面積：萬㎡ 所屬區(qū)域 中心區(qū) 0 0 中心 副中心 5 副中心 河埒 3 西區(qū) 太湖 4 西區(qū) 新區(qū) 13 東區(qū) 錫東 14 東區(qū) 南區(qū) 4 南區(qū) 山北 14 北區(qū) 錫北 3 北區(qū) 匯總 60 1284 結(jié)論： 08年后副中心將擺脫供應(yīng)匱乏的境況；各區(qū)供應(yīng)也將進一步增大，項目所處南區(qū)可建面積在各小片區(qū)較大，競爭較激烈，這對項目開發(fā)品質(zhì)的保持以及項目特色對客戶的吸引力提出了要求。 (9) 住宅分析 — 06年土地出讓情況 無錫 0 3 —0 6 年城市地圖各片區(qū)土地出讓對比圖952781604596481561702433013451331041799041322218961204130191374879701367123020 200 400 600 800 1000 1200 14002021 年2021 年2021 年2021 年萬平米中心副中心 河埒 太湖 南區(qū) 新區(qū) 錫東 錫北 山北商品住宅供地和新增預(yù)售變化050010001500出讓土地可建住宅面積（萬㎡） 1233當(dāng)年新增商品住宅供應(yīng)（萬㎡） 368 2021 2021 2021 20210 05年出讓的商品住宅用地尚未完全釋放， 06年底又有大量新增供地。未來商品住宅的供應(yīng)量仍將保持高速增長。 供應(yīng)區(qū)域經(jīng)歷了由中心向四周、再到中心的放量過程，到 06年底各區(qū)域土地供應(yīng)都很充足。 結(jié)論：土地市場的供應(yīng)將在 07年后轉(zhuǎn)化為一手房市場的現(xiàn)實供應(yīng)，未來全市各區(qū)域的競爭都將更加激烈，預(yù)計 08年后市場熱點與機會點將集中于地段優(yōu)良板塊。 (9) 住宅分析 — 06年土地出讓情況 市場總供應(yīng)在 0 08年還將大幅增加，供過于求將成為各區(qū)域的普遍現(xiàn)象，市場競爭將更加激烈。劣勢區(qū)域價格將下降。 07年市場供應(yīng)預(yù)測： 未來全市成交量在供應(yīng)量持續(xù)加大的前提下，如無重大政策影響，預(yù)計將保持增長，增幅將不低于 06年。 07年市場成交量預(yù)測： 四季度市場成交均價有小幅上漲，長期壓抑的漲價需求將隨著優(yōu)勢板塊項目的集中上市（加推）在 06年底 —— 07年中繼續(xù)釋放。 07年市場價格預(yù)測： (9) 住宅分析 — 住宅市場預(yù)測 07年預(yù)計仍是一個調(diào)控年，調(diào)控目標是控制房價的過快增長。 預(yù)計政策手段： 將開始執(zhí)行國六條“ 90， 70” 細則，嚴格控制中低價位、中小戶型商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)比例。 影響： 預(yù)計 07年底開始逐步影響市場供應(yīng)， 90㎡ 以下小戶型的供應(yīng)將大大增加。 將可能開征非普通商品住宅的物業(yè)持有稅。 影響： 政策將抑制市場對大面積戶型的需求。 (9) 住宅分析 — 07年宏觀政策預(yù)測 預(yù)計金融手段： 央行可能會進一步提高準備金率和發(fā)行短期票據(jù)以降低商業(yè)銀行流動貨幣量，從而控制銀行對土地開發(fā)環(huán)節(jié)的貸款。 影響： 小開發(fā)商將更難取得貸款，市場洗牌加快，資源將進一步向大公司整合。 對個人購房貸款進行更嚴格的審核，通過對不同購房者實行不同貸款利率來控制炒房行為。 影響： 純投資性購房者將會有所減少，商品住宅市場容量也將有一定減少。 (9) 住宅分析 — 06年土地出讓情況 (9) 住宅分析 — 房型建議 結(jié)論 :根據(jù)周邊樓盤的市場調(diào)查和今后可能出現(xiàn)的國家政策，以及無錫客戶的需求喜好等眾多因素，面積 8090平米的二房和 120平米的三房應(yīng)為項目住宅的考慮戶型，其中主力戶型應(yīng)集中在 90平方米。 京杭 大運河 滬寧 高速 高浪路 環(huán)太湖公路 中南路 南湖 大道 項目 蠡湖 大道 萬科魅力城 天鵝湖 湖濱 一號 蠡湖 一號 目前項目周邊的開發(fā)樓盤主要集中在蠡湖大道一線，主要有天鵝湖、萬科魅力城、蠡湖一號等，根據(jù)市場調(diào)查，附近樓盤的房型集中在 90平米的兩房和 120平米的三房。 結(jié)論：項目所在區(qū)域房價年增長率為 8%， 08年項目開盤時，區(qū)域住宅均價可達到 6399元 /平米。 (9) 住宅分析 — 房價建議 西區(qū)商品住宅市場情況1 1 3 . 51 0 8 . 27 7 . 56 2 . 72174323445085098 54861 . 2 71 . 6 01 . 9 41 . 7 21 . 4 60 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 002年 03年 04年 05年 0 6 年1 1 1 月020214000600080001000012021供應(yīng)面積（萬平米） 銷售面積（萬平米） 均價（元） 供銷比注：項目位于南區(qū)北部，房價的上漲趨勢更偏向于西區(qū)，譬如周邊新建樓盤 —— 天鵝湖目前的均價在 5200元 /平米，萬科魅力城目前的均價在 5700元 /平米。 (10) 項目定位 瞄準中高檔市場 ， 并針對目標市場日益提升的各類需求不斷地作出調(diào)整。 定位重點 ： 便利 時尚 舒適 新奇 獨特 物有所值 滿足消費者的各種需求 ， 與時代的發(fā)展同步提升。 55 (11) 技術(shù)指標 11 項目總占地面積 72021平方米，容積率暫定為 2，則建筑面積為 144000平方米，建議其中商業(yè)所占比例為30%，為 43200平方米，以超市為主，商鋪為輔，商鋪業(yè)態(tài)包括餐飲、休閑娛樂、城市生活配套等；住宅所占比例為 70%，為 100900平方米。 (12) 財務(wù)測算 建議住宅總面積 100900平方米， 按均價 6399元 /平米計算，收入 ； 建議商業(yè)總面積 43200平方米， 其中超市暫定為 12021平方米，按 30元 /平方米 月計算，年租金 432萬； 商鋪暫定為 31200平方米，按 1149元 /平米 年計算，年租金 ； 商業(yè)部分年租金總計 。 項目建筑成本預(yù)計為 25000萬元，項目占地面積為 72021平方米，合計 108畝， 土地拍賣價格按 400萬元 /畝計算，為 43200萬元，則 1年盈利 。 (13) 聯(lián)絡(luò)和查詢 電郵： 電話： 0512— 65110101 傳真： 0512— 65112025 地址：蘇州詩巷 80號 觀前商務(wù)樓 308室 郵編： 215005 如需更為詳盡的資料 敬請聯(lián)系： 所有 資料，細則 及圖例均僅供參考 ,并不作為任何承諾和保證 ,敬請自行查證及進行了解