【導(dǎo)讀】劃撥、招、拍、掛。出讓合同時(shí)交產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅%。目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，案例一、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購。所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。土地增值稅企業(yè)取得的返還款3000萬，屬于提。契稅企業(yè)交納土地出讓金時(shí)，就繳納契稅，計(jì)。稅依據(jù)為10000萬元。企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開發(fā)成。二是以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)。三是與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。國家稅務(wù)總局2020年第2號(hào)。本公告自2020年3月1日起施行。本公告生效前未作處。理的事項(xiàng)，按照本公告規(guī)定執(zhí)行。于銷售回遷房行為。幼兒園等配套設(shè)施。

　　

【正文】 業(yè)稅。 七、地下停車庫的涉稅處理 ? （ 2）土地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。 ? （ 3）房產(chǎn)稅： ? 根據(jù) 《 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 》 （財(cái)稅［ 2020］ 181號(hào)）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。即出租部分按租金收入的 12%計(jì)征房產(chǎn)稅。 七、地下停車庫的涉稅處理 ? 其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的 50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！? ? 因此單獨(dú)建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然國家沒有出臺(tái)免稅政策 ，但相關(guān)省市有相關(guān)征免政策。 需要注意的是，如果不是單獨(dú)建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。 五、地下停車庫的涉稅處理 ? （ 5）企業(yè)所得稅： ? 根據(jù) 《 中華人民共和國所得稅法實(shí)施條例 》第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 因此收到的租金全額作為收入計(jì)征所得稅，而非按會(huì)計(jì)處理做預(yù)收收入再分?jǐn)傊粮髌诖_認(rèn)收入計(jì)征所得稅。當(dāng)然根據(jù)國稅函 [2020]79號(hào)文件的規(guī)定，如果租金是跨年度而且一次性收取的，則可以分年度確認(rèn)收入。 ? （ 6）印花稅：租賃收入的千分之一。 五、地下停車庫的涉稅處理 ? ： ? 對(duì)外出售的地下車庫應(yīng)作為銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。在符合收入確認(rèn)條件時(shí)，確認(rèn)“主營業(yè)務(wù)收入”，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品 地下車庫”相關(guān)金額至“主營業(yè)務(wù)成本”。 ? （ 1）營業(yè)稅及附加：按銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營業(yè)稅及附加。 ? （ 2）土地增值稅：單獨(dú)確認(rèn)收入及增值額，按非普通住宅計(jì)征土地增值稅。 ? （ 3）房產(chǎn)稅：與住宅等開發(fā)產(chǎn)品類似，已銷售的地下車庫不交房產(chǎn)稅。 ? （ 4）土地使用稅：產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移部分，不交土地使用稅。 ? （ 5）企業(yè)所得稅：與銷售住宅所得稅處理相同。 ? （ 6）印花稅：按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率萬分之五申報(bào)。 五、地下停車庫的涉稅處理 ? ： ? 自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其處理應(yīng)同房開企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時(shí)將“開發(fā)產(chǎn)品 地下車庫”轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并計(jì)提折舊。自用部分按財(cái)稅［ 2020］181號(hào)相關(guān)規(guī)定，對(duì)自用部分房產(chǎn)計(jì)征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨(dú)建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的 50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。 ? 五、地下停車庫的涉稅處理 ? 開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨(dú)建造的作為小區(qū)配套設(shè)施的地下車庫，其建筑面積已分?jǐn)?，其成本已分配至可售面積部分。因此其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，性質(zhì)屬于非營利性的公共配套設(shè)施。 ? 開發(fā)商無權(quán)對(duì)該地下車庫進(jìn)行處置取得收益。根據(jù)國稅發(fā)［ 2020］ 31號(hào)文第十七條第一款“屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！币虼似浣ㄔ斐杀練w集在“開發(fā)成本 公共配套設(shè)施費(fèi)”，最后分?jǐn)傊量墒勖娣e成本之中。 五、地下停車庫的涉稅處理 ? 因此對(duì)于非營利性的公共配套設(shè)施性質(zhì)的地下車庫， 開發(fā)商無權(quán)與業(yè)主單獨(dú)簽訂停車場(chǎng)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議， 實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買或租賃該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場(chǎng)車位的使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)或租賃收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。 ? 如果開發(fā)商將該非營利性公共配套的地下車庫用于營利性，其財(cái)稅處理與“開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫，建筑面積未分?jǐn)偂毙问较嗤? 開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫： ? （買房送車位使用權(quán)）： ? 對(duì)于買房送車位使用權(quán)的情況，開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，同時(shí)簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)價(jià)款實(shí)際已包含在房屋總價(jià)中，發(fā)生的可以理解為銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，統(tǒng)一開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。 開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫： ? 利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫，權(quán)屬爭(zhēng)議較大。到底開發(fā)商有沒有權(quán)力享有地下人防車庫的收益權(quán)有很大的爭(zhēng)議，這在一定程度上影響了財(cái)務(wù)人員的財(cái)稅處理，因此很有必要對(duì)地下人防設(shè)施的權(quán)屬及收益權(quán)進(jìn)行確定。 ? 為鼓勵(lì)開發(fā)商建造地下車庫并允許其擁有產(chǎn)權(quán)，在提高土地利用率同時(shí)，還有利于資源的優(yōu)化配置，實(shí)踐中也表明了政府部門默認(rèn)了開發(fā)商對(duì)地下車庫的收益權(quán)。 ? 對(duì)于地下人防設(shè)施來講，因其建造面積是與整個(gè)項(xiàng)目相關(guān)，故個(gè)人認(rèn)為其建造成本計(jì)入建安成本是不妥的，應(yīng)在“開發(fā)成本 公共配套設(shè)施”費(fèi)用中歸集，在整個(gè)項(xiàng)目的可售面積中分?jǐn)偂? 開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫： ? ： ? 單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)分為有限期限（短期）內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法律規(guī)定年限內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)讓。 ? （ 1）有限期內(nèi)（短期）轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)： ? 有限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)即通常所說的租賃車位使用權(quán)。 ? （ 2）法律規(guī)定年限內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)： ? 實(shí)質(zhì)與銷售并無區(qū)別。開發(fā)商如果與業(yè)主簽訂的車位租賃合同，租賃期達(dá)到了法律法規(guī)規(guī)定的年限，即達(dá)到業(yè)主所購房屋年限，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。 開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫： ? ? 開發(fā)自用地下人防設(shè)施，如作為倉庫，或作為物業(yè)用房等等。 ? （ 1）營業(yè)稅：如無營業(yè)收入，不涉及營業(yè)稅。 ? （ 2）土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。 ? （ 3）土地使用稅： ? 房開企業(yè)對(duì)于自用地下人防設(shè)施，原則上只要坐落在開征范圍內(nèi)，就應(yīng)征收土地使用稅， 安徽省不免稅 ? （ 4）房產(chǎn)稅：應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ? （ 5）企業(yè)所得稅：無收入不涉及 ? （ 6）印花稅：不涉及 無產(chǎn)權(quán)的地下車位、雜物間 ? 八、無產(chǎn)權(quán)的地下車位、雜物間的土地增值稅處理規(guī)定 ? 注意（ 1） 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號(hào)第 24條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 ,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過 12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 六、租金收入的問題 ? 【 案例 】 2020年 A企業(yè)租賃房屋給 B企業(yè)，租賃期 3年，每年租金 100萬元， 2020年一次收取了 3年的租金 300萬。 會(huì)計(jì)處理： 2020年確認(rèn) 100萬租金收入。 稅法處理：可以有兩種選擇： 根據(jù)國稅函 [2020]79號(hào)的規(guī)定，企業(yè)可以在 2020年納稅申報(bào)表時(shí)，確認(rèn) 100萬租金收入，這樣稅法同會(huì)計(jì)就沒有差異了。 根據(jù) 《 企業(yè)所得稅條例 》 條例第十九條的規(guī)定確認(rèn) 300萬租金收入，這時(shí)稅法同會(huì)計(jì)就存在差異了，企業(yè)應(yīng)在 2020年納稅申報(bào)表附表 3調(diào)減應(yīng)納稅所得額 200萬元。 20 2020兩個(gè)年度應(yīng)該調(diào)增 100萬元。 六、租金收入的問題 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號(hào) ? 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 國稅函 [2020]79號(hào) ? 根據(jù) 《 實(shí)施條例 》 第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù) 《 實(shí)施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。 七、代收費(fèi)的稅務(wù)處理 ? 國稅發(fā)【 2020】 31號(hào)第五條 ? 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 ? 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。 ? 代收費(fèi)納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；代收費(fèi)的付出可作為土地增值稅扣除項(xiàng)目，但不作為加計(jì)扣除的基數(shù)。 八、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售的問題 ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號(hào) ? 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和 ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng) ? （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià) ? （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 九、銷售收入與預(yù)售收入的劃分 ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號(hào)第三條 ? 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 ? ? （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 九、銷售收入與預(yù)售收入的劃分 ? 完工時(shí)點(diǎn)不是成本核算終止日 ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號(hào)第三十五條規(guī)定 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 ? 掌握這一點(diǎn)非常重要，開發(fā)產(chǎn)品完工后，構(gòu)成計(jì)稅成本的合理費(fèi)用，沒有歸集全的可以在核算終止日前繼續(xù)歸集。比如上例的寫字樓完工時(shí)間為 9月 20日，企業(yè)確定計(jì)稅成本核算的終止日是 12月 31日，那么屬于該寫字樓計(jì)稅成本的費(fèi)用仍可在 9月 20日 ~12月 31日期間繼續(xù)歸集。 九、銷售收入與預(yù)售收入的劃分 ? 說明： ? ①關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。竣工證明材料通常是指取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，向房管部門報(bào)送竣工驗(yàn)收備案表。 九、銷售收入與預(yù)售收入的劃分 ? ②關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用 ? 國稅函【 2020】第 201號(hào) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。 ? 注意：同一項(xiàng)目，只要有一套房交付使用，就符合開始投入使用的條件。 九、銷售收入與預(yù)售收入的劃分 ? ③關(guān)于初始產(chǎn)權(quán)證明 ? 通常是指取得大產(chǎn)權(quán)證。所謂大產(chǎn)權(quán)證，即新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)權(quán)證的前提。 銷售收入與預(yù)售收入的劃分 ? 毛利差額不必馬上計(jì)算 ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號(hào)第九條規(guī)定 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 ? 需要特別注意的是，售出開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，可以延遲到年度納稅申報(bào)時(shí)計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額，而不必在開發(fā)產(chǎn)品完工的當(dāng)時(shí)馬上計(jì)算。 結(jié)束語 ?謝謝大家！ ?： 215888734