房產(chǎn)評估論文-xx市xx區(qū)xx5號樓一層、二層商鋪商業(yè)房地_產(chǎn)-資料下載頁
2025-06-05 23:51本頁面
【正文】 1 100 規(guī)劃限制 100 100 101 100 6. 求比準(zhǔn)價(jià)格 項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 成交單價(jià) 9600 元 /平方米 11500 元 /平方米 12300 元 /平方米 交易情況修正 100/97 100/96 100/97 交易日期修正 104/100 101/100 99/100 區(qū)域因素修正 102/100 105/100 106/100 個(gè)別因素修正 100/99 100/95 100/95 修正后的單價(jià) 元 / 元 / 元 /平21 平方米 平方米 方米 比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重 ： ＋ ＋ =（元 /平方米） ： = 8280585（元） （ 2）采用收益法 1. 情況說明： 根據(jù)委托方提供相關(guān)資料和相關(guān)信息，結(jié)合我公司掌握的類似地段的租金變化狀況及估價(jià)人員針對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘查及對類似房地產(chǎn)租金的調(diào)查，確定估價(jià)對象目前的正?？陀^租金，考慮到該房地產(chǎn)的路段繁華程度正不斷提升以及物價(jià)上漲、通貨膨脹等因素的影響，假定估價(jià)對象凈收益按一定比率遞增。 依照《發(fā)地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《 XX 市 房地產(chǎn)價(jià)格評估管理實(shí)施細(xì)則》和估價(jià)人員針對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察情況及市場情況，測算出估價(jià)對象的報(bào)酬率及運(yùn)營費(fèi)用。依照估價(jià)對象使用年限、維護(hù)保養(yǎng)狀況及剩余土地使用權(quán)年限限制等因素，確定估價(jià)對象的剩余收益年限。 根據(jù)估價(jià)人員測算以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)，綜合考慮價(jià)格影響因素，運(yùn)用合理的計(jì)算方法最終測算出估價(jià)對象的發(fā)地產(chǎn)價(jià)值。 評估計(jì)算： 根據(jù)公司掌握房地產(chǎn)租賃市場信息，結(jié)合估價(jià)人員針對估價(jià)對象的裝修情況及現(xiàn)場勘察情況，結(jié)合估價(jià)對象所在商圈租金變化，確定估價(jià)對象租金收益水平 95 元 /平方米 /月 . 測算得出出租運(yùn)營期間房產(chǎn)稅占 租金毛收入的 12%，營業(yè)稅、交易附加稅及維護(hù)費(fèi)用共占租金毛收入的 %，物業(yè)維護(hù)費(fèi)占租金毛收入的 %，物業(yè)管理費(fèi)占租金毛收入的 2%，保險(xiǎn)費(fèi)占租金毛收入的 % I： 年有效毛收入計(jì)算： 年有效毛收入為 =95 12 = 元 II： 運(yùn)營費(fèi)計(jì)算： 22 房產(chǎn)稅 =95 12 12%= 元 維修費(fèi)用 =95 12 %= 元 物業(yè)管理費(fèi) =95 12 2%= 元 保險(xiǎn)費(fèi) =95 12 %= 元 營業(yè)稅、交易附加稅和維護(hù)費(fèi) =95 12 %= 元 III：總價(jià)值計(jì)算： 根據(jù)實(shí)際情況我們預(yù)測未來每年凈收益不變，又知受益年限為有限年，即n=64，報(bào)酬率按 6%計(jì) 套用公式為 V = A／ r【 11／（ 1+r）∧ n】 式中： A—— 年租金凈收益 r—— 房地產(chǎn)綜合資本化率 (報(bào)酬率 ) n—— 收益年限 總價(jià)值為： V =95 12 （ 112%%%2%%）（ 110%）【 11／（ 1+6%）∧ 64】／ 6% = 元 估價(jià)對象成交單價(jià) =／ = 元／平方米 七 、綜合以上兩種方法得出此 估價(jià)結(jié)果取整 是： （ 8280585+8395324）247。 2 = 8337955 元 經(jīng)評估測算及綜合分析，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易價(jià)值為人民幣8337955 元。 根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查情況，估價(jià)對象房地產(chǎn)不存在法定優(yōu)先受償款。 23 經(jīng)評估測算及綜合分析，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場 價(jià)值為人民幣8337955 元 . 估價(jià)結(jié)果確定： 認(rèn)定估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日：二零一一年五月二十三日的評估房地產(chǎn)抵押總價(jià)值為人民幣 8337955 元。 人民幣大寫：陸佰叁拾壹萬肆仟貳佰陸拾玖圓整。 估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值為人民幣8337955 元。 人民幣大寫：捌佰叁拾叁萬柒仟玖佰伍拾伍圓整。 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為人民幣 0 元。 大寫：人民幣零圓整。 房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，再?zèng)]有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為現(xiàn)金的可能性。 (一 ) 估價(jià)對象的合法用途為自住，獨(dú)立使用性較強(qiáng)，可出租轉(zhuǎn)讓。 (二 ) 假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣估價(jià)對象時(shí)，因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分，潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格一般比公平價(jià)格要低，與評估的市場價(jià)值將下降 5%— 10% 。 24 (三 ) 處置房地產(chǎn)時(shí) ,其變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式等因素有關(guān)。一般以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí) ,變現(xiàn)時(shí)間較短 ,但變現(xiàn)價(jià)格一般較低 ,變現(xiàn)成本較高 ,要支付拍賣傭金及部分手續(xù)費(fèi)。 房地產(chǎn)抵押估價(jià) 論文 使用提示 (一 ) 估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響 ,在估價(jià)對象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害 ,能正常維護(hù)使用 ,且未增加法定優(yōu)先償款 ,房地產(chǎn)市場沒有大的波動(dòng)的情況下 ,預(yù)計(jì)估價(jià) 論文 使用有效期內(nèi) ,房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。 (二 ) 對抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn) ,估價(jià) 論文 使用者應(yīng)給予關(guān)注 :估價(jià)對象房屋是否存在現(xiàn)狀變更及環(huán)境變化引起的房地產(chǎn)抵押價(jià)值減損。 (三 ) 估價(jià) 論文 使用者應(yīng)合理使用評估價(jià)值 ,關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響 ,當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià) 論文 出具后至抵押登記之間 ,是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。 (四 ) 定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化比較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。 附件 估價(jià)對象位置圖 估計(jì)對象相關(guān)相片 任務(wù)分配表
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