【導(dǎo)讀】物業(yè)管理公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段介入。質(zhì)證書》、《前期物業(yè)管理合同》等。深圳《管理公約》由全體業(yè)主簽署。而《香港大廈公契》。則由發(fā)展商、管理公司及第一位完成買賣業(yè)主簽署。3)物業(yè)公司的管理範(fàn)圍；4)物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容；6)其他約定之事；1)現(xiàn)時管理公約約定是以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn)，國內(nèi)法規(guī)并不完善。2)管理公約要經(jīng)過業(yè)委會不斷修改，才可完善?，F(xiàn)時國內(nèi)之法規(guī)並沒有不可分割分?jǐn)?shù)之表述。國內(nèi)法規(guī)沒有明確業(yè)權(quán)分額之表述。A、申報裝修及驗收退押金流程。E、業(yè)主及施工單位遵守本指南規(guī)定的承諾書。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行政府控制價。確認(rèn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)管理所達(dá)到的收費(fèi)等級相符。以上稱號以最高稱號為準(zhǔn)。使用後，商場管理費(fèi)中應(yīng)已包含商場推廣費(fèi)用。工管理處代表我局負(fù)責(zé)。有關(guān)責(zé)任單位可委託物業(yè)管理單位代管，但需。這涉及到售樓廣告中的承諾及相關(guān)責(zé)任問題。作為要約邀請的廣告不具法律約束力。2)如宣傳廣告中包含明確、清楚的承諾，

　　

【正文】 有獎勵性質(zhì)的分配辦『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 法，如業(yè)主、管理處員工、物業(yè)管理企業(yè)和盈餘公積金結(jié)轉(zhuǎn)下年度等各占多少比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩畏峙?。但這種分配是與管理費(fèi)如有缺口需要業(yè)主補(bǔ)交為對應(yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的，因此，結(jié)餘只有進(jìn)行二次分配時才可變成利潤，如不進(jìn) 行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的結(jié)餘，是與利潤的性質(zhì)有根 本區(qū)別的。 5. 倘若物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)虧損，怎樣處理 由於市場變化，物價上漲，自然災(zāi)害或計畫外維修，更新項目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險公司賠償、上年度結(jié)餘填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則應(yīng)考慮是否因為管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低而提請增加管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 6. 物業(yè)管理企業(yè)之酬金有否設(shè)上限 不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。 7. 物業(yè)管理企業(yè)流轉(zhuǎn)稅徵收規(guī)定 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行 為，屬於營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)徵收營業(yè)稅。 8. 物業(yè)管理企業(yè)會計核算科目的設(shè)定 順序號 編號 科目名稱 順序號 編號 科目名稱 一、資產(chǎn)類 28 211 應(yīng)付工資 1 101 現(xiàn)金 29 214 應(yīng)付福利費(fèi) 2 102 銀行存款 30 221 應(yīng)交稅金 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 37 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 3 113 應(yīng)收帳款 31 231 預(yù)提費(fèi)用 4 114 壞帳 32 241 長期借款 5 115 預(yù) 付帳款 33 261 長期應(yīng)付款 6 119 其他應(yīng)付款 34 281 代管基金 7 121 物資採購 三、所有者權(quán)益類 8 124 庫存材料 35 301 實收資本 9 15 庫存設(shè)備 36 311 資本公積金 10 129 低值易耗品 37 313 盈餘公積金 11 131 材料成本差異 38 321 本年利潤 12 133 委託加工材料 39 322 利潤分配 13 135 開發(fā)產(chǎn)品 四、成本類 14 137 出租開發(fā)產(chǎn)品 40 401 開發(fā)成本 15 139 待攤費(fèi)用 41 407 開發(fā)間接費(fèi)用 16 141 長期投資 42 411 物業(yè)工程 17 151 固定資產(chǎn) 五、損益表 18 155 累計折舊 43 501 經(jīng)營收入 19 156 固定資產(chǎn)清理 44 502 經(jīng)營成本 20 161 無形資產(chǎn) 45 504 經(jīng)營稅金及附加 21 171 遞延資產(chǎn) 46 511 其他業(yè)務(wù)收入 22 181 待處理財產(chǎn)損益 47 512 其他業(yè)務(wù)支出 二、負(fù)債表 48 521 管理費(fèi)用 23 201 短期借款 49 522 財務(wù)費(fèi)用 24 203 應(yīng)付賬款 50 531 投資 收益 25 204 預(yù)收賬款 51 541 營業(yè)外收入 26 205 代收款項 52 542 營業(yè)外支出 27 209 其他應(yīng)付款 可查閱財會字（ 1999） 44 號文《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度有關(guān)問題通知》 9. 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理制度 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理制度是保證有關(guān)財力管理工作規(guī)範(fàn)化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定，可分為以下幾類制度： － 財務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé) －會計核算方法及憑證帳冊制度 －貨幣資金管理制度 － 費(fèi)用現(xiàn)金報銷制度 － 往來帳目清理制度 － 會計報表制度 － 固定資產(chǎn)管理制 度 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) － 採購控制制度 10. 財務(wù)帳目之公佈制度 1． 住宅維修專用基金和本體房屋維修基金以及管理服務(wù)費(fèi)用的收支賬目，由管理處按季度提交業(yè)主管理委員會，並確保每季至少張榜公佈一次，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢；管理處對收到的質(zhì)詢在 7日內(nèi)予以答復(fù)。 2． 對代收代支的水電費(fèi)等，採用公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，隨時接受用戶查詢的制度。 水電費(fèi)的收支歷來是用戶十分關(guān)心的敏感問題，為了讓用戶對水電費(fèi)的開支做到心中有數(shù)，物業(yè)管理公司應(yīng)做到： 1)水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開，遇有調(diào)價也及時通知用戶。 在公開每月向用戶收取水電費(fèi)時，詳細(xì)列明水電費(fèi)的組成情況，儘量使用戶一目了然。 2) 在公開每月向用戶收取水電費(fèi)時，詳細(xì)列明水電費(fèi)的組成情況，儘量使用戶一目了然。 3) 在計費(fèi)通知單上，附上查詢電話，隨時接受用戶的查詢，並保證向用戶提供耐心細(xì)緻的解答 3． 於稅務(wù)、工商等部門收取的稅、費(fèi)以及物業(yè)管理公司按資質(zhì)等級收取的管理傭金由管理處按年度管理費(fèi)成本明細(xì)列支，張榜公告。 4． 管理處對外所有有償服務(wù)項目均明碼標(biāo)價，並接受市物價管理部門和市住宅主管部門的監(jiān)督和檢查。 5． 對於需請專業(yè)公司承擔(dān)小區(qū)的專項業(yè)務(wù)，主要通過公開招標(biāo)方式聘請。 6． 委託管理合同依法終止，或業(yè)主管委會主為有必要，可 由管委會指定的會計師事務(wù)所對管理處在管理期間財務(wù)活動進(jìn)行審計。 11. 物業(yè)管理費(fèi)用催收程 序 制定 若業(yè)主逾期繳交管理費(fèi) ,一般採取如下處理措施 : ”付款通知書”通知客戶于下月 17 號繳納管理費(fèi) . ,如在三天內(nèi)仍未繳付 ,則會發(fā)出“催款通知書”通知其 7 天內(nèi)清繳，否則，會按租約或『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 39 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 租戶守則採取必要措施。 20 日對尚未交本月甚至更早期應(yīng)付款的租戶，要發(fā)出“最後繳款通知書”，限期 7 天內(nèi)清繳，否則，會按管理處守則及租約對欠款租戶採取暫停服務(wù)措施 。 ，管理處會過民事訴訟的法律途徑進(jìn)行解決 ,(普通民事訴訟期限為一年 ,如屬押金民事訴訟期為兩年 ), 12. 公共停車場的收益歸誰 按規(guī)劃性產(chǎn)權(quán)歸屬確定 13. 物業(yè)管理維修基金的的監(jiān)管制度 現(xiàn)時，深圳市法規(guī)對公用設(shè)施維修基金並沒有形成一個完整的法律體系，只有本體基金的提法。 本體基金的收支項目，由物業(yè)管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公佈一次。公佈內(nèi)容應(yīng)列明本體基金使用的理由、用途、費(fèi)用支出及證明人、基金餘額等，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和查詢。 對違反規(guī)定，擅自提高本體 基金徵收標(biāo)準(zhǔn)或隨意使用本體基金，不按規(guī)定公佈帳目，或拒絕業(yè)主查詢的，業(yè)主可以拒繳，並有權(quán)向市、區(qū)物業(yè)管理主管部門和市、區(qū)價格主管部門舉報，政府有關(guān)部門對群眾舉報的情況調(diào)查核實後，將依法處理。 14. 物業(yè)管理維修基金交納之標(biāo)準(zhǔn) 本體基金徵收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護(hù)實際需要，並考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主徵收（注：房屋保修期內(nèi)不得徵收）： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建築面積 元 高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建築面 積 元。 其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主管委會或多數(shù)業(yè)主同意，徵收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50%。 《條例》實施前入住的業(yè)主，自《條例》實施之日起繳交住宅維修基金。 15. 項目維修基金的使用，何種情況下動用維修基金 物業(yè)管理處必須嚴(yán)格按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和《實施細(xì)則》的規(guī)定，依法做好房屋本體共用部位和設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。動用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù)，其中：日常維護(hù)和零星小修金額在 1000 元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字後支付；用於中修以上維護(hù)工程或維修金額 1001 元以上的，須經(jīng)本棟房屋占 60％以上業(yè)主同意後方可使用。 本體基金確實不夠支出時，經(jīng)占６０％以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂? 法律責(zé)任 1．如何處理物業(yè)管理收費(fèi)糾紛 1. 業(yè)主或使用人可向小區(qū)物業(yè)管理委員會反映，由管委會與物業(yè)管理 公司協(xié)商解決； 2. 不能協(xié)商解決的，有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是由物價部門核定的，業(yè)主、使 用人或管委會可提請物價部門重新核定，物價部門可依據(jù)物業(yè)管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 實際發(fā)生 的費(fèi)用，結(jié)合其服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、深度及用戶的意見重新 核定； 3. 物業(yè)管理公司認(rèn)為有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)過低的，不得擅自提價，一方面可 與管委會協(xié)商一致後提價，一方面可提請物價部門根據(jù)有關(guān)費(fèi)用的 變化情況調(diào)整其標(biāo)準(zhǔn)。 2．管理公司可否有權(quán)停水、停電 無權(quán)。 物業(yè)公司無權(quán)停住戶的水、電、氣。在房屋買賣法律關(guān)係中，消費(fèi)者在購房以後取得房屋所有權(quán)。而在物業(yè)管理法律關(guān)係中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。兩種法律關(guān)係不能混淆。 住戶未按期交納購房款，是沒有履行房屋買賣 關(guān)係中按時付款的義務(wù)，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但如果住戶按期交納了物業(yè)管理費(fèi)等，那麼他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用。此開發(fā)商的做法是對住戶行使合法權(quán)利的阻撓，而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)。 3．深圳市開發(fā)商與物業(yè)管理公司如何保障其物業(yè)管理權(quán) 開發(fā)商應(yīng)做好樓房的售後服務(wù)、物業(yè)管理公司應(yīng)提高企業(yè)營運(yùn)效率、降低 經(jīng)營成本，減輕業(yè)主或用戶的負(fù)擔(dān)，並處理好與業(yè)主的關(guān)係才能保障其物 業(yè)管理權(quán)。 4．列舉物業(yè) 管理企業(yè)法人代表應(yīng)承擔(dān)之法律責(zé)任（如消防責(zé)任） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 42 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 根據(jù)《深圳特區(qū)消防條例》第七條 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位的法定代表人是本單位消防安全第一責(zé)任人。消防安全第一責(zé)任人依照消防法律、法規(guī)履行消防安全職責(zé)，對本單位的消防安全負(fù)全面責(zé)任。 5．前期物業(yè)管理服務(wù)合同如何與業(yè)委會簽訂之委託合同銜接 物業(yè)管理服務(wù)合同如何訂立、變更、修改 由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司相互協(xié)商，雙方達(dá)成一致後可訂立合同或作出變更、修改。