房產(chǎn)交易人員物權(quán)法基本情況概要-資料下載頁
2025-05-15 00:00本頁面
【正文】 訴訟。 直接為不特定的社會(huì)主體帶來利益。 十一、集體利益特殊保護(hù) ? 第六十三條：集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。 十二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度 ? 第一百零六條 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： ? 受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； ? 以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； ? 轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 ? 受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。 不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度 （一）善意取得制度的目的：保護(hù)受讓人、維護(hù)交易的穩(wěn)定。 （二）構(gòu)成要件： 受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； 以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； 轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理了登記。 解決隱形產(chǎn)權(quán)人的問題，產(chǎn)權(quán)過戶后隱形產(chǎn)權(quán)人提出異議的，只能向轉(zhuǎn)讓人提出，與受讓人無關(guān)。 十三、建設(shè)用地使用權(quán)及其續(xù)期問題 （一）賦予建設(shè)用地使用權(quán)以物權(quán)效力 （二）房地一并處分原則（物權(quán)法 14 147條） （三）續(xù)期問題：物權(quán)法 149 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)按法律規(guī)定辦理。 建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)務(wù)運(yùn)用 案例解析： 賦予 “ 建設(shè)用地使用權(quán) ” 以物權(quán)效力，會(huì)產(chǎn)生何種法律意義？ 律師解析： （ 1）強(qiáng)化對于建設(shè)用地使用權(quán)的保護(hù)力度 ——直接支配、排他。 （ 2）拆遷、征收等行為發(fā)生時(shí)，將面對兩個(gè)物權(quán) ——房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)。 （ 3）該項(xiàng)物權(quán)受到侵害時(shí)，救濟(jì)方式拓寬 ——請求確認(rèn)權(quán)利、排除妨礙、消除危險(xiǎn)。 建設(shè)用地使用權(quán) 149－ 1 土 地 使 用 權(quán) 期 限 住宅 非住宅 利用目的 自動(dòng)續(xù)期，不影響地上建筑物所有權(quán)。但是否需要繳納土地出讓金、繳納標(biāo)準(zhǔn)、續(xù)期換證等未作規(guī)定。 根據(jù)出讓合同約定或達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定地上建筑物的歸屬。 沒有約定或約定不明確，按照法律、行政法規(guī)定規(guī)定確定地上建筑物歸屬。 建設(shè)用地使用權(quán) 149－ 2 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 （ 1990年 5月 19日頒布實(shí)施） 第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 建設(shè)用地使用權(quán) 149－ 2 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 （１９９０年５月１９日起施行） 第四十條 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物 所有權(quán)由國家無償取得 。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 建設(shè)用地使用權(quán) 149－ 3 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 1995年 1月 1日起施行） 第二十二條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的， 應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期 ，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的， 應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金 。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者 未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回 。 十四、擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)程序簡化 《 物權(quán)法 》 第一百九十五條 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求 人民法院拍賣、變賣 抵押財(cái)產(chǎn)。 第二百二十條 出質(zhì)人可以請求質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后及時(shí)行使質(zhì)權(quán)；質(zhì)權(quán)人不行使的，出質(zhì)人可以請求 人民法院拍賣、變賣 質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。 第二百三十七條 債務(wù)人可以請求留置權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后行使留置權(quán)；留置權(quán)人不行使的，債務(wù)人可以請求 人民法院拍賣、變賣 留置財(cái)產(chǎn)。 非訴直接進(jìn)入執(zhí)行，簡化了擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序，提高效率。 《 擔(dān)保法 》 第五十三條 債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的， 抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟 。 十五、擴(kuò)大可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍 ? 在建建筑物可作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)； ? 應(yīng)收賬款； ? 浮動(dòng)抵押，可將還未產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押。 ? 第一百八十一條：經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。
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