房產(chǎn)交易納稅問題詳解(附案例分析)-資料下載頁
2025-04-28 08:12本頁面
【正文】 計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。另根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第五條規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。例3：接例2，房產(chǎn)系父親2005年購買的普通住房，原發(fā)票價格20萬，兒子今年辦好新的房產(chǎn)證后，決定賣掉該房產(chǎn)，預計房價50萬。除該套住房外，兒子還有一套住房，問兒子轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)要如何交稅？答：根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕172號第四條規(guī)定，兒子再轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，購房時間按受贈、繼承前的購房時間確定，購房價格按受贈、繼承前的購房原價確定。因此兒子轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)應確定為滿五年普通住房，免征營業(yè)稅。由于不是家庭唯一住房，兒子應計算繳納個人所得稅（5020）20%=6（萬元）。常見問題解答我在2009年4月份購買了一套78平米的滄浪區(qū)商品房，當時房產(chǎn)證上是我和老公的名字，現(xiàn)準備將我獨生女兒的名字加到房產(chǎn)證里，加名字需要繳納哪些稅費？答：一、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號），無償贈與子女暫免征收營業(yè)稅。二、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號），房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與子女時，對當事雙方不征收個人所得稅。三、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條規(guī)定，房屋贈與需要繳納契稅。根據(jù)《江蘇省財政廳 江蘇省地方稅務局 江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（蘇財稅〔2010〕33號）規(guī)定，自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，%稅率征收契稅；對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率征收契稅。商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時間為準，存量住房以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時間為準。因此，如將房產(chǎn)贈與女兒，應適用3%契稅稅率。2012年個人轉(zhuǎn)讓滿五年的160平方的二手住房時，營業(yè)稅按差額征收，能否扣除住房貸款利息？答：不可以。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2011〕12號)規(guī)定，自2011年1月28日起，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，即只能扣除購房價款。另據(jù)《國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號），對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。合理費用包括納稅人按照規(guī)定實際支付住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。我和朋友的房子在同一個小區(qū)，都沒有滿5年。我想和她的房子進行置換，需要繳納哪些稅？答：朋友之間置換住房，應按分別銷售住房處理。一、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2011〕12號）的規(guī)定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。二、營業(yè)稅的7%（市區(qū)）征收城建稅，營業(yè)稅的5%征收教育費附加、地方教育附加。三、據(jù)《財政部 國家稅務總局 建設(shè)部關(guān)于個人住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。對于不滿五年的住房轉(zhuǎn)讓，應按轉(zhuǎn)讓差額20%繳納個人所得稅。對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，暫按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應納個人所得稅額。四、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）的規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。五、根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》的規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅
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