【正文】 PE的時候，可能有些條款已經(jīng)不必適用了，但每個企業(yè)做 PE的時候都不一定是最后一輪，所以這些條款還都是有可能用到的，做為企業(yè)要知道簽訂類似的條款對將來有什么影響。 1 411 五，房地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)投資信托 基金 REITs(Real Estate Investment Trusts)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的 資金 ，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的 REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。 REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 房地產(chǎn)信托投資基金 (REITs)是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。 1 421 房地產(chǎn)信托投資基金 ? REITs典型的運作方式有兩種： ? 其一是特殊目的載體公司 (SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息 。 ? 其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的 REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此， REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。 1 431 房地產(chǎn)信托投資基金 ? 資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu) 1 441 五，房地產(chǎn)信托投資基金 ? REITs運行框架圖 基金投資 分配收益 持有資產(chǎn) 資產(chǎn)收益 管理服務(wù) 管理費 信托服務(wù) 信托人收費 資產(chǎn)管理 資產(chǎn)管理費 1 451 房地產(chǎn)信托投資基金 ? 國內(nèi)相關(guān)立法 ? 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 2021年（征求意見稿） ? 中國人民銀行 《 銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益劵發(fā)行管理辦法（意見） 2021 ? 中國目前存在的問題： ? 房地產(chǎn)投資信托基金的法律主體地位：基金不是法人主體，沒有 SPV的規(guī)定。 ? REITs的稅務(wù)問題 ? 信托關(guān)系的法律保障 ? 信托基金的建立 ? 會計準(zhǔn)則 ? 境外發(fā)行 REITs的外匯管理程序 ? 房地產(chǎn)過戶的交易稅收 1 461 六，民間集資與非法集資 ? 吳英案 ? 《刑法》第 176條：“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處三年以下有期徒刑或者拘役 ? 《 非法金融機構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動取締辦法》 （ 1998年 7月 3日發(fā)布）（國務(wù)院令第 247號）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問題的通知》 2021 國辦發(fā)明電〔 2021〕 34號 ? 《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋 2021年 8號自 2021年 1月 4日起施行）四個要件：（一）未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金；（二）通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；（三）承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報；（四）向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。 ? 罪的客體的國家的存款管理秩序，即國家對吸收公眾存款實行的特許經(jīng)營制度；在客觀方面表現(xiàn)為非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為； 1 471 民間集資與非法集資 非法吸收公眾存款罪 ： （一）不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的；（二）以轉(zhuǎn)讓林權(quán)并代為管護(hù)等方式非法吸收資金的；（三）以代種植（養(yǎng)殖）、租種植（養(yǎng)殖）、聯(lián)合種植（養(yǎng)殖）等方式非法吸收資金的；（四）不具有銷售商品、提供服務(wù)的真實內(nèi)容或者不以銷售商品、提供服務(wù)為主要目的的，以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金的；（五）不具有發(fā)行股票、債券的真實內(nèi)容，以虛假轉(zhuǎn)讓股權(quán)、發(fā)售虛構(gòu)債券等方式非法吸收資金的；（六）不具有募集基金的真實內(nèi)容，以假借境外基金、發(fā)售虛構(gòu)基金等方式非法吸收資金的；（七）不具有銷售保險的真實內(nèi)容，以假冒保險公司、偽造保險單據(jù)等方式非法吸收資金的；（八）以投資入股的方式 非法 吸收資金的；（九）以委托理財?shù)姆绞椒欠ㄎ召Y金的；（十）利用民間“會”、“社”等組織非法吸收資金的；（十一）其他非法吸收資金的行為?！? 需要注意的是，以上幾種行為都具有欺騙性，不能具有非法占有目的，只是非法融資性質(zhì)。如果行為人對所吸收資金主觀上具有占有不還目的，則構(gòu)成集資詐騙罪，而不是非法吸收公眾存款罪。如果利用非法吸收的資金從事其他犯罪行為，則可能構(gòu)成數(shù)罪并罰。 1 481 民間集資與非法集資 認(rèn)定為“以非法占有為目的”： （一）集資后不用于生產(chǎn)經(jīng)營活動或者用于生產(chǎn)經(jīng)營活動與籌集資金規(guī)模明顯不成比例，致使集資款不能返還的； （二）肆意揮霍集資款，致使集資款不能返還的； （三）攜帶集資款逃匿的； （四）將集資款用于違法犯罪活動的； （五）抽逃、轉(zhuǎn)移資金、隱匿財產(chǎn)，逃避返還資金的； （六）隱匿、銷毀賬目，或者搞家破產(chǎn)、假倒閉，逃避返還資金的； （七）拒不交代資金去向，逃避返還資金的； （八）其他可以認(rèn)定非法占有目的的情形。 1 491 民間集資與非法集資 以上規(guī)定對第一部分所講的私募股權(quán)融資影響非常大，是操作中的紅線，在進(jìn)行融資的時候要注意 ： 不公開宣傳 不承諾還本付息，可以約定多種分紅的形式 不向不特定對象吸收資金 公司章程一定要寫明資金的用途，并按用途使用，而給投資簽訂的投資協(xié)議、股權(quán)證中也一定要說明資金用于某某項目，或某企業(yè)發(fā)展 所有的投資者一定要簽訂股東章程，按公司法 、合伙法 嚴(yán)格操作，公司章程 、合伙協(xié)議 一定報工商局備案，就是合法地做。資金是做實業(yè)的，不是吸收資金，與國家金融機構(gòu)搶生意，不是非法占有。 1 501 融資與信用、法治 ? 金融是資金的組織形式和運用過程 ,是信用 ? 法律是商業(yè)經(jīng)驗與模式的積累和總結(jié) ? 律師是研究和設(shè)計商業(yè)模式的專家 ? 在目前法律框架下建立資金募集模式 ? 促進(jìn)企業(yè)發(fā)展、推動經(jīng)濟(jì)進(jìn)步 1 511 張志曉 律師 電話： 13811184382 信箱： 中國缺的不是資金， 缺金融信用，缺融資渠道。 法律（模式）創(chuàng)造價值