【導(dǎo)讀】鄧小平同志曾經(jīng)說過：一定要有一部分人從事后勤工作。工作的好壞將直接關(guān)系到其它各項(xiàng)工作的好壞。國城市生活的方方面面。物業(yè)管理與城市經(jīng)濟(jì)、文化等建設(shè)和發(fā)展、人民的。生活息息相關(guān)，其作用越來越明顯。種特殊商品提供服務(wù)及勞務(wù)。并運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)、社會效益。用人創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、整潔的工作環(huán)境。為達(dá)到這一目標(biāo)，銀川市人民檢察院的決策者們以開放的思路、全新的。和平物業(yè)十分珍惜這樣的機(jī)會，將以充分自信，負(fù)責(zé)的態(tài)度和。進(jìn)取的精神來迎接這一挑戰(zhàn)。一的不懈努力，一定能達(dá)到貴院招標(biāo)書提出的管理要求。持續(xù)改進(jìn)，政府滿意?；瞽h(huán)境，激發(fā)員工服務(wù)熱情，使管理和服務(wù)水平得到提高。續(xù)改進(jìn)公司質(zhì)量管理體系的有效性和適宜性。以人為本是中心，至誠服務(wù)是過程，持續(xù)改進(jìn)是手段，業(yè)主滿意是目的。安全、周到、完美的服務(wù)。

　　

【正文】 銘晨物業(yè)真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 37 及各種設(shè)備設(shè)施的《維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程》進(jìn)行，并按要求做好保證安全的“組織措施”、“技術(shù)措施”。 維修人員應(yīng)熟悉，掌握大樓各系統(tǒng)所有照明器具情況，認(rèn)真、及時(shí)做好維修更換工作，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、無松落，達(dá)到光源完好率、維修更換及時(shí)率 100%。 三、供電應(yīng)急措施 在有臺風(fēng)、暴雨災(zāi)害時(shí)，電氣工程師 (機(jī)電 )應(yīng)及早組織人員對所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)視，同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過后，應(yīng)對供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行值班人員應(yīng)立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū) 域電源，積極滅火。事后必須對供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查確定無故障方可恢復(fù)供電，并做好記錄。 配電房嚴(yán)禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品，經(jīng)常保持機(jī)房設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生。 根據(jù)大廈的特殊性，在重大活動前維修人員必須對配電房進(jìn)行全面、系統(tǒng)的檢查、養(yǎng)護(hù)，同時(shí)進(jìn)行一次試運(yùn)行，確保重大活動期間能夠安全、可靠投入運(yùn)行。 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 38 第四節(jié) 電梯系統(tǒng)管理 一、電梯流程圖 電氣工程師（電梯） 負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督、培訓(xùn)、技術(shù)指導(dǎo) 電梯操作員 電梯管理員 電梯維修保養(yǎng)單位 負(fù)責(zé)電梯操作日常管理 負(fù) 責(zé)電梯巡視、日常管理 負(fù)責(zé)保修期內(nèi)電梯設(shè)備的維修保養(yǎng) 電梯維修保養(yǎng)班 全面負(fù)責(zé)電梯日常巡視、維修、保養(yǎng)、年檢整修、大、中修理。 電梯操作員 負(fù)責(zé)電梯操作日常 管理 社會 招聘 社會 招聘 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 39 二、電梯日常運(yùn)行管理 電氣工程師 (電梯 )應(yīng)根據(jù)大樓的業(yè)務(wù)需求，確定每臺電梯開關(guān)梯時(shí)間，并形成《電梯運(yùn)行時(shí)間表》，制成告示牌，置于醒目位置。 電氣工程師 (電梯 )根據(jù)《電梯使用規(guī)定》和《電梯手冊》，制定《電梯日常運(yùn)行操作規(guī)程》，內(nèi)容包括： （ 1）電梯操作規(guī)程； （ 2）電梯管理員巡視檢 察項(xiàng)目及要求； （ 3）電梯異常處理辦法。 電梯操作員應(yīng)按照《電梯日常運(yùn)行操作規(guī)程》操作，按時(shí)開關(guān)梯，做好電梯清潔衛(wèi)生工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告電氣工程師 (電梯 )。 電梯管理員按照巡視檢察項(xiàng)目及要求進(jìn)行巡視檢察，填寫相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告電氣工程師 (電梯 )。 電氣工程師（電梯）對電梯發(fā)生的問題進(jìn)行判斷，及時(shí)組織人員或通知相關(guān)人員協(xié)助解決。 三、電梯保養(yǎng)管理 電氣工程師 (電梯 )協(xié)同電梯維修保養(yǎng)單位主管，根據(jù)《電梯安全維修保養(yǎng)規(guī)程》及業(yè)主要求，確定電梯維修員崗位職責(zé)及服務(wù)目 標(biāo)，并編制各類電梯保養(yǎng)記錄表。 電梯例行保養(yǎng) （ 1）電梯的保養(yǎng)工作應(yīng)在設(shè)備停用期間進(jìn)行； （ 2）電梯保養(yǎng)人員每月初編寫該月電梯保養(yǎng)計(jì)劃； 對大樓內(nèi)的每臺電梯按照當(dāng)月電梯保養(yǎng)計(jì)劃中的時(shí)間安排及保養(yǎng)規(guī)程中要求的檢察項(xiàng)目，掛牌進(jìn)行保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，并做好保養(yǎng)記錄。 四、電梯維修管理 電梯維修保養(yǎng)單位接到電氣工程師 (電梯 )發(fā)出的電梯故障通知后，必須在十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行修理，并做好相應(yīng)記錄。 電梯中、大修理工作由電梯維修保養(yǎng)單位根據(jù)電梯狀況提出書面申請，報(bào)電氣工程師（電梯）和業(yè)主審查，批準(zhǔn) 后，由電梯維修保養(yǎng)單位組織施工。 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 40 五、電梯質(zhì)量 檢查 電氣工程師（電梯）至少每季度對所有電梯保養(yǎng)質(zhì)量及安全性能進(jìn)行檢察，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。 每年在電梯運(yùn)行有效期結(jié)束前兩月，電氣工程師 (電梯 )協(xié)助電梯維修保養(yǎng)單位對電梯進(jìn)行自檢后，報(bào)市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門檢測。 六、事故處理 當(dāng)電梯發(fā)生困人事故時(shí)，電梯管理員在接到通知 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理，按電梯困人應(yīng)急程序?qū)嵤┚热耍⑻顚懯鹿视涗洝? 當(dāng)電梯發(fā)生重大安全事故后，應(yīng)向市主管部門報(bào)告，發(fā)生重大人員傷亡事故，還應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定在 4小時(shí)內(nèi)向市公安機(jī)關(guān)等部門報(bào)告 。 七、電梯困人救援應(yīng)急程序 電梯困人應(yīng)立即通知電梯管理員。 電梯困人操作應(yīng)由電梯管理員或經(jīng)過培訓(xùn)人員實(shí)施救援。 電梯救援工作需由兩人以上進(jìn)行。 救援程序： （ 1）確定轎廂位置； （ 2）關(guān)閉電梯電源 (轎廂照明除外 )； （ 3）利用電話或其他方式通知轎廂內(nèi)乘客，并說明電梯隨時(shí)可能起動； （ 4）拆除電機(jī)端蓋，安上旋柄或盤車輪； （ 5）救援人員一人開閘，一人盤動電梯； （ 6）確認(rèn)電梯已接近平層位置后 (30厘米為宜 )，松開開閘板手，證實(shí)剎車制動后，放開盤車輪； （ 7）利用電梯專用鑰匙，打開電梯門； （ 8）協(xié)助受困人員離開電梯； （ 9）重新關(guān)閉電梯門，通知維修人員維修。 做好電梯困人記錄。 此程序如與個(gè)別電梯實(shí)際不符，以該電梯困人程序?yàn)闇?zhǔn)。 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 41 第六節(jié) 給排水系統(tǒng)管理 一、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 保證給排水設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行，設(shè)備設(shè)施完好率達(dá) 100%。 二、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理 給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、中央空調(diào)水處理系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。 設(shè)備運(yùn)行由專人專職管理，嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度，定崗定人。 實(shí)行 24 小時(shí)值班制度。 消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行，確保系統(tǒng)安全可靠。 三、給排水系 統(tǒng)的維修保養(yǎng) 制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。 維修操作人員合理配置，嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度。 加強(qiáng)日常巡視、檢查， — 切貫徹“應(yīng)修盡修，全面保養(yǎng)”的方針。 四、二次供水管理 建立二次供水檔案 (包括衛(wèi)生許可證、水質(zhì)檢測報(bào)告、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證、二次供水設(shè)施清洗消毒記錄 )。 定期 (每年兩次 )對二次供水設(shè)施進(jìn)行清洗、消毒。 二次供水設(shè)施清洗消毒必須選擇具有專業(yè)資質(zhì)的清洗隊(duì)伍進(jìn)行清洗。 五、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施 遇有事故，及時(shí)搶修，限水、停水 24 小時(shí)前通知用戶。 如遇漏水事故，應(yīng)先檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，并在許可的能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣。若不能制止時(shí)立即通知有關(guān)部門尋求增援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴(kuò)散。 觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，如電力變壓器等。 利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機(jī)等設(shè)備，并需將升降機(jī)立即升上最高層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。 利用現(xiàn)有工具，設(shè)法清理現(xiàn)場。 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 42 如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)等問題，須拍照片以作日后存檔及證明。 通知清潔、保潔 人員清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。 日常巡視、檢查時(shí)，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時(shí)加以清理干凈，以免堵塞。 第七節(jié) 智能化系統(tǒng)管理 高科技的發(fā)展，使社會進(jìn)入快速發(fā)展的信息時(shí)代，在計(jì)算機(jī)技術(shù)和通訊技術(shù)完美結(jié)合的基礎(chǔ)上建造的智能化建筑，帶給了人們耳目一新的感覺，在智能化大樓里辦公，使得人們手不提筆就可以設(shè)計(jì)、書寫，足不出戶就可以了解世界……。 物業(yè)管理要依靠高科技實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。當(dāng)前物業(yè)管理正在由勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，物業(yè)管理現(xiàn)代化正是為了適應(yīng)大樓智能化系 統(tǒng)的管理特性，“把管理過程數(shù)量化，用計(jì)算機(jī)解決問題以達(dá)到系統(tǒng)的目的”。 物業(yè)管理現(xiàn)代化的標(biāo)志是：系統(tǒng)的觀點(diǎn)、數(shù)學(xué)的方法和計(jì)算機(jī)的應(yīng)用。 “系統(tǒng)的觀點(diǎn)”，即將計(jì)劃看成一個(gè)系統(tǒng)，其運(yùn)作模型如下： “數(shù)學(xué)的方法”，即認(rèn)為企業(yè)和組織的各種活動總伴隨著相應(yīng)的數(shù)據(jù)和信息，計(jì)劃、組織、控制、決策等無一不是在對信息進(jìn)行反饋和處理。 “計(jì)算機(jī)的應(yīng)用”，即將相當(dāng)一部分的信息反饋、絕 大多數(shù)乃至全部的信息處理由計(jì)算機(jī)代勞，使決策有一種量化的、更準(zhǔn)確的依據(jù)，從而極大地提高企業(yè)的運(yùn)作效率，使企業(yè)管理真正成為一門科學(xué)。 計(jì)劃提出 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃的調(diào)整 管理指令 目標(biāo) 比較 檢測 反饋 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 43 要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化，需要建立一套完整的物業(yè)管理信息系統(tǒng)。任何企業(yè)內(nèi)部都存在著兩種“流”，一是事物流，指公文的傳送，日常事物的處理；二是信息流，指信息的收集、整理、傳輸、比較、處理。信息流是主流，各種事物流是圍繞著信息流展開的。 一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的作用主要表現(xiàn)在以下幾方面 使所有物業(yè)管理的事物、活動有了數(shù)字化的描述，從而對管理成果的考核、評價(jià)、獎罰有了 準(zhǔn)確的量化依據(jù)； 計(jì)算機(jī)在相當(dāng)多的事物處理中代替了人，能大幅度降低成本，提高效率； 依據(jù)計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)結(jié)果所進(jìn)行的決策、調(diào)整、規(guī)劃等過程更為科學(xué)化； 真正意義上的高效率數(shù)據(jù)共享，物業(yè)管理信息系統(tǒng)所建立起來的企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng) Intra 和外部的 Inter 網(wǎng)相連接。 二、智能化系統(tǒng)的管理目標(biāo)及設(shè)想 寧夏回族自治區(qū)高級檢察院作為 21世紀(jì)現(xiàn)代化的政府智能化辦公大樓，是現(xiàn)代建筑同高科技相結(jié)合的產(chǎn)物。智能化系統(tǒng)的應(yīng)用必將給大樓的物業(yè)管理帶來一個(gè)質(zhì)的飛躍，它將導(dǎo)致管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的變革。在先進(jìn) 的電腦管理系統(tǒng)的指揮運(yùn)作下，將會提高工作效率。 我們對大樓智能化系統(tǒng)的管理目標(biāo)是：兩個(gè)要求、三項(xiàng)服務(wù)功能、四個(gè)管理目標(biāo)。 兩個(gè)要求： 要求有一支高素質(zhì)、高度責(zé)任心的專業(yè)技術(shù)人員隊(duì)伍。 要求有一套嚴(yán)格的、完善的、科學(xué)的、嚴(yán)密的管理制度。 三項(xiàng)服務(wù)功能： 安全服務(wù)功能 (防盜報(bào)警器、出入口控制、閉路電視監(jiān)視、電梯安全與運(yùn)行、周界防衛(wèi)、火災(zāi)報(bào)警、消防、應(yīng)急呼叫、應(yīng)急照明等 )； 舒適服務(wù)功能（空調(diào)通風(fēng)、供熱、給排水、電力供應(yīng)、衛(wèi)星電視等 ） ； 便捷服務(wù)功能 (辦公自動化、通信自動化、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、結(jié)構(gòu)化綜合布線等 )。 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 44 四個(gè) 管理目標(biāo)： 提供高度共享的信息資源的管理目標(biāo)； 提供舒適的工作環(huán)境的管理目標(biāo)； 提高工作效率，節(jié)約成本的管理目標(biāo)； 具有可擴(kuò)展性、可變化性、可適應(yīng)性的多樣化的管理目標(biāo)。 根據(jù)寧夏回族自治區(qū)高級檢察院智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，對大樓智能化系統(tǒng)管理的設(shè)想是： 以現(xiàn)代化的管理方式為主，以完善的管理制度為輔，建立一種科學(xué)的管理模式； 以日常維護(hù)、定期保養(yǎng)為主，以后援技術(shù)支持的保障為輔，制定一套嚴(yán)格的管理措施； 以專業(yè)人員的技術(shù)優(yōu)勢為主，以專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)為輔，培養(yǎng)一支“一專多能”的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。 三、智能化系統(tǒng)的管理方 式及措施 智能化系統(tǒng)是大樓的核心部分，它是大樓實(shí)現(xiàn)基本功能、進(jìn)行高效運(yùn)作、樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。為達(dá)到我們的管理目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)我們的管理設(shè)想，我們不僅要用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行管理，而且，要建立一套完善的管理制度，同時(shí)，培養(yǎng)一支“一專多能”的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。 四 、建立完善的智能化系統(tǒng)的管理措施 智能化系統(tǒng)要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、安防、自動控制、通訊、計(jì)算機(jī)等方方面面的學(xué)科。結(jié)合大樓智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，在日常工作中，對智能化系統(tǒng)不僅要進(jìn)行規(guī)范操作，而且要執(zhí)行嚴(yán)格的維護(hù)保養(yǎng)制度，它是保證智能化系統(tǒng)正 常運(yùn)行的必要前提，因此，我們必須： 建立一套嚴(yán)格的崗位責(zé)任制； 建立一套完善的管理制度； 建立一套科學(xué)的維護(hù)保養(yǎng)制度； 建立一套嚴(yán)密的操作運(yùn)行規(guī)范。 真正做到精心維護(hù)、嚴(yán)格管理，使智能化系統(tǒng)始終處于最佳的完好狀態(tài)。 寧夏回族自治區(qū)人民檢察院物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書 銘晨物業(yè)真誠為您服務(wù) 銘晨物業(yè) 45 五 、造就“一專多能”的專業(yè)人才 隨著高科技的發(fā)展，社會已經(jīng)進(jìn)入了信息增長、知識爆炸的時(shí)代。知識的更新與知識的相互滲透，要求專業(yè)技術(shù)人員，不僅要在本專業(yè)有精通的專業(yè)知識，而且，必須具備相關(guān)的專業(yè)