婺城區(qū)中小學(xué)招生報名注意事項樣例5-資料下載頁
2025-04-21 23:21本頁面
【正文】 城市規(guī)劃的前提下，以流轉(zhuǎn)方式自主招商融資進行改 造 ,或者通過土地置換的方式，為城中村現(xiàn)居民異地集中重建住宅區(qū)，實施整體性搬遷。參考《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》第 十二條規(guī)定“特區(qū)內(nèi)城中村改造項目建筑容積率在 及以下部分，免收地價；建筑容積率在 至 之間的部分，按照現(xiàn)行地價標準的 20％收取地價；建筑容積率超過 的部分，按照現(xiàn)行地價標準收取地價。寶安、龍崗兩區(qū)范圍內(nèi)城中村改造項目建筑容積率在 及以下部分，免收地價；建筑容積率在 至 之間的部分，按照現(xiàn)行地價標準的 20％收取地價；建筑容積率超過 的部分，按照現(xiàn)行地價標準收取地價。寶安、龍崗兩區(qū)范圍內(nèi)發(fā)展較快區(qū)域的城中村改造，經(jīng)市政府批準后，其地價優(yōu)惠政策可以參照特區(qū)內(nèi)的標準執(zhí)行。個別 特殊項目需要適當突破上述規(guī)定的，在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，由區(qū)政府提出具體方案，報市政府批準后執(zhí)行?！焙偷谑龡l規(guī)定“市政府土地管理部門收取的城中村改造建設(shè)項目地價全部返撥所在地區(qū)政府，作為城中村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用?！边@種“城中村”改造的模式是可行的?？梢灶A(yù)見，由村集體組織和開發(fā)商共同合作開發(fā)進行城中村改造將是未來城中村建設(shè)的一大趨勢。這其中涉及到合作形式、利益分配、開發(fā)地位的主次、相關(guān)手續(xù)的辦理和協(xié)議的簽訂以及責任承擔問題等等。 開發(fā)商通過與城中村內(nèi)股份合作企業(yè)合作建設(shè) 所在地城中村改造項目，雖然可以實行協(xié)議出讓土地，從而排除其他開發(fā)的競爭對手。但是往往協(xié)議出讓土地的條件非?？量蹋纾洪_發(fā)商不僅要在短期內(nèi)投入巨額的異地重建費用、完成異地重建工作安置回遷村民，同時還要在完成拆遷的土地上投入巨額的項目建設(shè)費用，若開發(fā)商在此過程中沒有足夠的開發(fā)資金或沒有做好融資貸款，很容易出現(xiàn)項目爛尾的情形。即使開發(fā)商有足夠的資金完成項目建設(shè)，資金回籠的時間也會很長，融資貸款的壓力會很大，并且作為合作方城中村內(nèi)股份合作企業(yè)還要在項目建設(shè)中產(chǎn)生的利潤里分成，開發(fā)商所獲取的利益將大大減少。筆者認為 ，若采用這種模式進行“城中村”改造的開發(fā)商，可以參考花地村改造“搬積木”的形式滾動發(fā)展，多個地塊進行“拆一建一補一”，開發(fā)商可以在前期投入相對少的啟動資金，從而完成整個城中村的改造。另外，采取這種模式開發(fā)商還會受到建筑容積率的限制， 若在法律規(guī)定的建筑容積率內(nèi)建設(shè)，就意味著建設(shè)回遷房的樓層不能過高，而需要建設(shè)回遷房的土地面積就要擴大，開發(fā)商投入的成本就越高；若超過了法律規(guī)定的建筑容積率建設(shè)，就要支付超出部分的土地出讓金，同樣也提高了開發(fā)商的投入成本。因此，采取這種模式的“城中村”改造有利有弊，開發(fā)商 應(yīng)做好充分的資金預(yù)算和融資貸款的相關(guān)工作。 對于開發(fā)商來說，通過城中村改造建設(shè)項目，無疑會獲得巨大的利潤，為拓展自身的發(fā)展空間，發(fā)展新的經(jīng)濟增長點提供了良好的機遇。但是在現(xiàn)行的法律法規(guī)缺失，地方政府規(guī)章、國家政策不明確的情況下，開發(fā)商參與城中村改造項目建設(shè)需要承擔的風險很大，特別是如今房價高企，老百姓怨聲載道，國家不斷釋放要嚴格控制房產(chǎn)價格的信號，更增加了城中村改造的風險因素。
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