【導(dǎo)讀】重慶二手房分析報告。重慶康維投資顧問有限公司

　　

【正文】 558 568 % 城區(qū)指數(shù) 642 698 % 南岸 南坪 609 635 % 南濱路 619 655 % 彈子石 608 601 % 城區(qū)指數(shù) 611 638 % 沙坪壩 天星橋 586 626 % 烈士墓 600 629 % 三峽廣場 689 743 % 城區(qū)指數(shù) 634 680 % 九龍坡 楊家坪 540 579 % 高新區(qū) 505 523 % 城區(qū)指數(shù) 512 536 % 大渡口 大渡口 477 468 % 城區(qū)指數(shù) 477 468 % 全市指數(shù) 662 689 % 數(shù)據(jù)來源：中指院二手房研究中心 (四 ) 重慶 主要 二手房中介公司 分析 1. 本土和外地公司平分天下 敏杰房地產(chǎn)顧問有限公司、 重慶君橋房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司 、 重慶 四方家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、 重慶東煌房地產(chǎn)策劃銷售有限公司 、駿鵬房產(chǎn) 、金陽房產(chǎn)中介公司、重慶正方房屋營銷策劃有限責(zé) 、任公司 重慶大澤置業(yè)、 重慶三升房產(chǎn)、 重慶均好置業(yè)顧問有限公司、 重慶二手房分析報告 20 （共 25 頁） 琴琴房產(chǎn)、家博士房產(chǎn)、 重慶大渝房地產(chǎn)銷售有限公司 、 重慶中房網(wǎng)絡(luò)有限公司 、 重慶大業(yè)興房產(chǎn) 、由甲 、 、鋼運置業(yè) 、 宇進置業(yè) 、珍珍置業(yè) 等。 重慶中原地產(chǎn)、重慶美聯(lián)物業(yè)、重慶信聯(lián)地 產(chǎn)、重慶中先地產(chǎn)、重慶古德房產(chǎn)、重慶萬居地產(chǎn)、重慶立信地產(chǎn)、重慶搜房幫、重慶金豐易居、重慶石易房產(chǎn) 、 沈陽市天立人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 、 信洋房產(chǎn) 等。 2. “新特區(qū)”二手房介猛增 重慶 市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會 (以下稱協(xié)會 )信息 ，從 6 月份重慶公布成立“ 新特區(qū) ”到現(xiàn)在，不到兩個月的時間，二手房市場就新增了 26 家房產(chǎn)中介，截至 8 月底 今年新增房產(chǎn)中介多達 55 家，新增量相當(dāng)于去年一年的總和。 據(jù)悉，目前我市具有資質(zhì)的房產(chǎn)中介已經(jīng)達到了近 400 家，到年底應(yīng)該還會新增 20 多家。 三、 國家對二手房的主要政策 2020 年 6 月 1 日，由國稅總局、財政部和建設(shè) 部三大部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》中，規(guī)定了個人將購買不足 2 年 的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。 2020 年 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，其中規(guī)定，從 2020 年6 月 1 日起，對購買住房不足 5 年 轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售 重慶二手房分析報告 21 （共 25 頁） 房收入全額征收營業(yè)稅。營業(yè)稅征收年限由此前的 2 年延長至 5 年。 2020 年 7 月 18 日，國家稅務(wù)總局出臺征收二手房交易個人所得稅政策，要求從８月１日開始，二手房交易按差額所得的 20%征收個人所得稅。對于未提供發(fā)票（ 包括購房憑證、裝修發(fā)票、契稅票）等原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，在住房轉(zhuǎn)讓收入１％至３％的幅度內(nèi)確定個人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn)。 為此，重慶市地稅部門將無發(fā)票等原值憑證的，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，其二手房轉(zhuǎn)讓中個人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn)為 1%，即應(yīng)納稅額＝住房轉(zhuǎn)讓收入 1%。 除實行核定征稅外，重慶市還明確了查實征收方式，即對于納稅人能提供原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓房屋過程繳納的稅金和有關(guān)合理費用，實行查實征收。 查實征收方式 為：應(yīng)納稅額＝ （住房轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－相關(guān)稅費－合理費用）２０％。 2020 年 1 月 16 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從 2 月 1 日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收 30％～ 60％不等的土地增值稅。這意味著從 1993 年就出臺的土地增值稅將開始實行嚴(yán)格征收。 二手房轉(zhuǎn)讓中也存在 土地增值稅 這一項，按 1995 年 1 月 27 日頒布的《土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定：個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居 重慶二手房分析報告 22 （共 25 頁） 住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿 三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 四、 投資二手房的注意事項 (一 ) 掌握房屋的地段、戶型和類型 由于二手房大多地段位置較好，戶型多為 50－ 80 平方米的小戶型。而目前市場上出租率最高，收益率相對最佳的戶型是 40－ 60 平方米的一居或兩居，因此投資者應(yīng)有選擇性地挑選小戶型，可有效地縮短房屋的空置率和投資回收率。例如： 解放碑、大坪、石橋鋪 等地租金相對保險。 (二 ) 掌握投資房屋的單價和總價 無論何種投資，不可避免地要考慮到投資成本，二手房也不例外。從單價上看，二、三環(huán)以里的二手房與同等地區(qū)商品 房相差 1/3 左右，單價相對低。二手房多為 50 平方米左右，總價一般在 30 萬元左右，總價低，再加上二手房多為已購公房，購買后不需要交納相應(yīng)的物業(yè)管理費，從而減少了投資后的大塊費用。 船小好調(diào)頭 ，由于二手房單價低、總價低，一般人都能接受。如果一旦出現(xiàn)資金短缺，可以及時變現(xiàn)，再轉(zhuǎn)賣出去。 (三 ) 尋找 足夠 “房源” 重慶 進入 9 月份， 很多二手房中介公司都面臨缺少“房源”的瓶 重慶二手房分析報告 23 （共 25 頁） 頸。 很多公司都轉(zhuǎn)向作租賃業(yè)務(wù)或依賴網(wǎng)站搜索房源。 目前重慶一手房銷售市場良好，很多業(yè)主收回他們放在中介公司 的房子，待價而沽。還有網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，簡化了 二手房 交 易過程，買方和賣方都不愿意多花中介費以降低交易成本。 五、 二手房的交易流程 及收費標(biāo)準(zhǔn) (一 ) 二手房交易流程 1. 看房選房； 2. 產(chǎn)權(quán)調(diào)查； 3. 簽定合同； 4. 買方交付首期房款； 5. 賣方注銷房地產(chǎn)抵押登記； 6. 買方申請公積金商業(yè)貸款； 7. 簽定公積金貸款合同； 8. 申請過戶； 9. 賣方將房屋交付給買方； 10. 銀行放款； 11. 買方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證； 12. 入住。 重慶二手房分析報告 24 （共 25 頁） (二 ) 二手房收費標(biāo)準(zhǔn) 1. 自己買賣 買方： %的契稅和 %的印花稅； 賣方： %的印花稅和 %的營業(yè)稅（滿五年的免）， 20%的個人所得稅（差價的 20%或房價的 1%）。 此外是銀行和房管局小額的手續(xù)費等。 2. 中介買賣 買家 : 契稅 —— 成交總價 % 合同印花稅 —— 成交總價 % 轉(zhuǎn)移登記費 —— 定額 80 交易手續(xù)費 —— 3 元建筑面積 國土證工本費 —— 定額 80 賣家 : 交易手續(xù)費 —— 3 元建筑面積 合同印花稅 —— 成交總價 % 營業(yè)稅 —— 成交總價 % 個人所得稅 —— 成交總價 1% 土地出讓金 —— 這個要看土地的性質(zhì)了要分劃撥還是優(yōu)售的 ， 還是出讓地的 重慶二手房分析報告 25 （共 25 頁） ? 劃撥又要看是幾級地 ? 優(yōu)售是成交價的 1% ? 出讓地?zé)o土地出讓金 轉(zhuǎn)移登記費 —— 80 元 中介 公司 ： 中介費 —— 一般是買賣雙方各 1%，但有些公司要貴一些，據(jù)說 中原地產(chǎn)是是雙方 各 %。 六、 總結(jié) 在中國房地產(chǎn)２０多年的發(fā)展中，總體市場已經(jīng)達到基本平衡或供略大于求。這種情況下，國家限制房地產(chǎn)開發(fā)市場投資，很可能會進一步刺激二手房市場放量，從而為 實力比較強的中介公司 提供更大的市場空間。 和全國 其他 發(fā)達城市二手房市場相比較， 重慶二手房市場 具有 比較大 的發(fā)展 空間 ，但困難 還是很多， 近期來，重慶各房屋中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)下降 3 成左右 ，很多中介公司面臨生存問題 。 但一 些大的房 屋中介機構(gòu)卻趁機擴張，大舉收購小的中介機構(gòu)，致使小中介 “ 身價倍增 ” ， 一些投資僅近 6 萬元左右的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店轉(zhuǎn)手價格常常達到 10 萬元 。據(jù)悉 從國慶后至今，已經(jīng)有 7 家小中介被溢價收購，最多的門店有 6 個，最小的為獨門獨店。 一些剛成立的 、規(guī)模比較小的 中介公司面臨的壓力更大。