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物業(yè)調查報告-資料下載頁

2025-04-04 23:25本頁面
  

【正文】 是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務的職能,政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據(jù),長此以往,問題越堆越多;三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據(jù),致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止 ,危害極大。這些問題說明,在物業(yè)管理實踐中,法規(guī)建設遠遠落后于住宅建設速度,制度和法規(guī)不健全,上述問題就會長期存在下去,物業(yè)管理和服務工作就無法實現(xiàn)依法有序開展。 (三)物業(yè)管理不規(guī)范,服務水平不高。 物業(yè)企業(yè)內部管理不規(guī)范,整體服務水平較低,業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重,互不理解,導致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題,而物業(yè)費收不上來,服務就更上不去,長此以往,惡性循環(huán)。我們調查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現(xiàn)在,幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應 該收取那些費,收費標準是多少,開展了那些項目的服務,收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開,一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題,另一個側面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本,服務第一”的理念。由于缺乏這樣的理念,物業(yè)公司的服務不到位、服務質量差、業(yè)主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調查得知,我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費率達到 90%以上外,其他公司多數(shù)連 70%都難以達到,長此以往,形成了“服務不到位、業(yè)主不交費、服務更不到位,業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊 小區(qū),問題更為突出,有的物業(yè)公司干脆關門走人。在我區(qū),最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題;景南 4 號樓房屋無產(chǎn)權的問題至今無法妥善解決。 (四)老舊小區(qū)基礎條件差,管理上不去。 我區(qū)老舊小區(qū)基礎條件差,歷史欠賬多,開發(fā)商遺留問題多,導致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上,甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū),根據(jù)基礎條件可把小區(qū)分為三類:一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積 67%;二是實行半封閉管理的住宅小區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的 23%;三是配套設施完 善、實行全封閉管理的住宅小區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的 10%。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多,小區(qū)功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出,這些問題長期得不到解決,物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。 (五)物業(yè)企業(yè)準入不規(guī)范,缺乏相應的退出機制。 在我區(qū) 18家物業(yè)企業(yè)中,具有二級以上資質的物業(yè)企業(yè)僅有 4家,三級以下資質的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的 子公司,大多沒有通過正規(guī)的渠道進入物業(yè)管理行業(yè),公司管理不規(guī)范,服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中,沒有引入競爭機制,沒有建立相應的退出機制,致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務的隨意性大,交叉管理問題嚴重,重收費輕管理問題突出。在我區(qū),甚至有兩家物業(yè)公司管一個樓、一個小區(qū)的現(xiàn)象。 (六)業(yè)委會成立難,群眾參與度低。 由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時期,參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織普遍不了解,缺乏主人翁意識,對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理 漠不關心,再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方,情況互不熟悉,利益訴求不盡相同,因此大多數(shù)人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態(tài),導致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強成立了業(yè)主委員會,但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員,平時疏于活動,形同虛設,沒有發(fā)揮其應有的作用,更無法實現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面,由于業(yè)主委員會的法律地位并不十分清晰,許多棘手問題難以處理,作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。 三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議 : (一)進一步理順體制, 增強管理效力。 物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善,必須從體制機制入手解決問題。為此,政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門;必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中,具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段,只有這樣,才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時,市政府在批準各區(qū)成立物業(yè)辦的同時,必須把辦公經(jīng)費和交通工具列入財政運算,確保工作能正常運行。 (二)建立健全制度,完善配套法規(guī)。 健全必要的工作制度,完善配套的法律 法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度,通過健全的制度保證,促進物業(yè)企業(yè)管理和服務的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內部進一步完善管理機制,開展規(guī)范的管理和服務,向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息,通過向社會公開這些信息,讓業(yè)主明明白白交費,清清楚楚接受服務。只有這樣,物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關系。 (三)政府要主導老舊小區(qū)改造,逐步解決問題。 政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調主體,必須對確保物業(yè)市場的 健康發(fā)展肩負起必要責任。在我市和我區(qū),由于對物業(yè)市場的認識、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題,導致了老舊小區(qū)基礎條件差,歷史欠賬多,管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入,這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展,我市建設宜居城市的目標就不會順利實現(xiàn)。因此,政府在通過房管、規(guī)劃、建設等部門加強對房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時,要加大對老舊小區(qū)基礎設施建設的投入力度,改善老舊小區(qū)功能不全、基礎設施老化等問題,逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境,從而促進我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。 (四)規(guī)范物業(yè)市 場,建立競爭機制。 物業(yè)市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主,而物業(yè)市場的協(xié)調主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此,政府有責任通過制定政策、完善法規(guī)、加強監(jiān)管、改進服務等途徑,積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場氛圍和經(jīng)營環(huán)境。政府要依據(jù)有關的法律法規(guī),根據(jù)我市物業(yè)管理實際,嚴格、科學的把好物業(yè)企業(yè)的準入和退出關,建立科學的激勵和競爭機制,杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個物業(yè)公司和一個小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制,建立嚴格科學的退出機制,讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭 的壓力,逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務水平。 (五)加大宣傳力度,逐步提高認識。 全社會(包括政府各 部門)必須進一步提高對物業(yè)工作重要性的認識,增強關心物業(yè)、支持物業(yè)的責任感。現(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務”等諸多職能,是一個性質十分特殊的綜合性服務行業(yè)。對政府來說,物業(yè)是新時期構建和諧社會的重要因素,物業(yè)企業(yè)客觀上承擔了不少基層政府的職能,是城市管理的重要組成部分,是部分政府職能市場化的表現(xiàn)形式;對市民而言,物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整 潔有序,有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素,也是使房產(chǎn)長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用,特別要提高各級領導干部的認識,努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位,讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。 (六)依法成立業(yè)委會,逐步理順供需關系。 在全區(qū)范圍內,依法成立業(yè)主委員會,逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關系,在物業(yè)管理上,形成良性互動。 社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織,這兩個組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護者和實踐者,而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會的主觀能動作用,增強他們的責任意識、維權意識和監(jiān)督作用,另一方面通過政府行業(yè)主管部門,協(xié)調好、理順好社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關系,使社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動的關系,從而促進物業(yè)管理和物業(yè)服務進一步規(guī)范化、合理化。
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