【導(dǎo)讀】整塊建議334-6-2針對(duì)A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。約12,，人口約，分6個(gè)行政區(qū)，3個(gè)縣級(jí)市。信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過(guò)二十五萬(wàn)平方米合。乎不復(fù)存在，代之而來(lái)的是商場(chǎng)與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”。佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。進(jìn)入2020年，各大國(guó)營(yíng)、合資商場(chǎng)已先后完成商。固定的消費(fèi)群體。2-1-2超市效應(yīng)步入2020年，隨著家樂福、沃爾瑪、法國(guó)的家樂福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的，2020年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市。族性”，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。2-2大連商業(yè)分析2-2-1大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量在調(diào)查的22. 2-2-2未來(lái)商業(yè)供應(yīng)大連市正在興建或?qū)?huì)落成的。商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計(jì)到2020年年底，將會(huì)有。份中山沙河口2020年3月~12月229，000110，8002020年72，

　　

【正文】 消費(fèi) 100元，即可獲贈(zèng) B區(qū) 20元餐券；或，在運(yùn)動(dòng)區(qū)消費(fèi)滿 200元，即可獲贈(zèng)服裝禮券 10元 174。 樓層互動(dòng)促銷：如在首層消費(fèi) 100元，即可獲贈(zèng)二層消費(fèi)券 20元 通過(guò)互動(dòng)促銷措施，使商場(chǎng)整體結(jié)合更為緊密，更容易造成人流循環(huán)消費(fèi)，使每一行業(yè)及每一樓層的商業(yè)價(jià)值得到充分挖掘。 n 會(huì)員制消費(fèi)優(yōu)惠 一次性消費(fèi)一定金額的消費(fèi)者可成為商場(chǎng)會(huì)員，以后消費(fèi)可獲額外折扣以及其它優(yōu)惠；可同時(shí)實(shí)行消費(fèi)累積折扣獎(jiǎng)勵(lì) 計(jì)劃。 n 印花優(yōu)惠 商場(chǎng)不定期舉行優(yōu)惠促銷，優(yōu)惠期內(nèi)，消費(fèi)者均可獲取商場(chǎng)紀(jì)念印花一款，在集齊一系列紀(jì)念印花之后，可在指定節(jié)日或特定商場(chǎng)促銷日憑印花抵現(xiàn)金或參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 8經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu) 9商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 911具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 掌握粵、港兩地?cái)?shù)百個(gè)知名品牌商家的網(wǎng)絡(luò)資源，能為貴項(xiàng)目的招商提供極大的幫助。 912具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 了解招商運(yùn)作過(guò)程的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，曾成功完成廣州中華廣場(chǎng)、廣百新翼、中信廣場(chǎng)購(gòu)物城等著名商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。 913具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 對(duì) 于商業(yè)物業(yè)，無(wú)論是短期的促銷還是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，針對(duì)性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功個(gè)案中也充分地體現(xiàn)了這一點(diǎn)。如我司在 19992020年操作的商業(yè)項(xiàng)目廣州中華廣場(chǎng)，總建筑面積 18萬(wàn)平方米，以 “廣州首個(gè)熱帶園林休閑購(gòu)物新天地 ”為主題定位。此項(xiàng)目在開發(fā)初期，其售價(jià)約為港幣 3萬(wàn)元 /平方米，銷售狀況一般，招商進(jìn)展緩慢。因此，我司為其引入了大型外資百貨集團(tuán) —吉之島，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 2 萬(wàn)平方米，并以 “吉之島成功進(jìn)駐 ”作為賣點(diǎn)吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者，令銷售和招商狀況大為好轉(zhuǎn)，特別是銷售上甚至出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)鋪的現(xiàn)象，而售價(jià)也升至港幣 5萬(wàn)元 /平方米；另一方面，在招商中也以此帶動(dòng)并結(jié)合我司本身的商戶網(wǎng)絡(luò)，采取多種招商形式，在短時(shí)間內(nèi)完成全場(chǎng) 90%的招任務(wù)。這一項(xiàng)目可以說(shuō)是我司甚至廣州商業(yè)物業(yè)中操作得最為成功的個(gè)案。 此外，我司在操作廣州標(biāo)志性物業(yè)中 —中信廣場(chǎng)購(gòu)物城和廣州市中心北京路步行街項(xiàng)目 —廣百新翼的時(shí)候，也靈活運(yùn)用了主力店的進(jìn)駐這一手段，如在中信購(gòu)物城中引進(jìn)著名港資零企業(yè) —屈臣氏 (香港和黃集團(tuán)旗下的連鎖精品超市 )，營(yíng)業(yè)面積為 600平方米，在廣百新翼則引進(jìn)了屈臣氏和家誼超市 (廣州友誼集團(tuán)旗下的大型超市 )，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 4000平方米 。 當(dāng)然，在主力店引入的過(guò)程，我同也會(huì)充分考慮各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，有區(qū)別性和針對(duì)性地引入主力店，力求實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者或經(jīng)營(yíng)者和進(jìn)駐商戶 “三贏 ”局面。 914豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 成功個(gè)案包括參與經(jīng)營(yíng)管理廣州天河城項(xiàng)目，不僅令其連續(xù)數(shù)年出租率達(dá) 100%，更令其場(chǎng)內(nèi)的店中店租金不斷攀升至每月 20202500元 /平方米，逼近廣州北京路的一些臨街鋪面，且通過(guò)種種經(jīng)營(yíng)手法，令整個(gè)商場(chǎng)一直處于中上檔次，成為廣州經(jīng)營(yíng)管理最成功的商業(yè)物業(yè)之一，其營(yíng)業(yè)額位居廣東省首位。 915服務(wù)品牌 我司曾經(jīng)服務(wù)的商戶其中包 括： COZZI/MAXamp。CD/雅圖時(shí)裝 /KRIZIA/登喜路 /金利來(lái) /道蒙 /FREE BIRD/康威服飾 /曼奴運(yùn)動(dòng)服裝 /班尼路服裝有限公司 /莎蓮奴 /TOPPY/上海東方鱷魚服飾有限公司 /東方眼鏡 /先施眼鏡 /老人頭 /康妮雅 /戴安芬內(nèi)衣 /觀奇洋服 /經(jīng)典故事 /卡路 ?約翰 /歌莉婭時(shí)裝 /百麗鞋業(yè) /香港萬(wàn)事達(dá) .飛安娜中國(guó)總代理 /廣州李寧體育用品銷售有限公司 /廣州億安體育用品有限公司 /NIKE/雷俊運(yùn)動(dòng)/OPA時(shí)裝 /LOAIO/仁信牛奶老鋪 /肯德基 /大家樂 /多美麗快餐 /東海堂 /寶生園 /LANCOME(香港 )化妝品公司 /卡西歐 /頂好首飾 /周生生珠寶金行 /周大福珠寶金行 /紅孩兒 /謝瑞麟珠寶金行 /萊福珠寶 /屈臣氏 /百佳 /蕉葉風(fēng)味集團(tuán) /綠茵閣 /大禾回轉(zhuǎn)壽司店 /金旺莊韓國(guó)料理 /荔港名食家 / 除了以上曾經(jīng)服務(wù)過(guò)的客戶，我司還為以下各類行業(yè)著名品牌的特約商鋪拓展顧問(wèn)： SAWATCH（時(shí)尚名表系列） SUSSI（古色女裝） 華倫天奴（服裝） 麥當(dāng)勞 先施眼鏡 DUNHILL（登喜路） 芭迪鞋業(yè) JESSZCA（女裝） e180。MU（女裝） GUESS（服裝 /手表） 屈臣氏（超級(jí)市場(chǎng)） 我司熱切希望能籍以上的各方面優(yōu)勢(shì)，為本 項(xiàng)目提供全方位的全程服務(wù)！ 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場(chǎng)概況分析 ■本地購(gòu)房消費(fèi)以中低價(jià)為主，價(jià)格介于 25004000元 /m2，且多集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部，外地購(gòu)買力在大連不容忽視，尢其對(duì)于高價(jià)住宅來(lái)講，其比例較大。 ■產(chǎn)品選擇層次結(jié)構(gòu)較廣，且類型多樣，從一般的解困房、經(jīng)濟(jì)適用房到海邊豪華宅、別墅，從市中心到市郊的大型小區(qū)都相繼一一出現(xiàn)。 ■發(fā)展商已邁向品牌時(shí)代，陸續(xù)涌現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)、億達(dá)等全國(guó)知名開發(fā)企業(yè)。 ■住宅產(chǎn)品仍偏向于大戶型為主，但特色產(chǎn)品不多。 ■住宅銷售的服務(wù)意識(shí)有待加強(qiáng)，營(yíng)銷技巧也有待提高。 樓盤 規(guī)模 產(chǎn)品類型 戶型面積 均價(jià) 施工進(jìn)度 裝修 星海國(guó)寶 四棟高層 小區(qū)式高層住宅 四房：193247復(fù)式： 365442 8600元 /m2 現(xiàn)樓 豪裝 雍景臺(tái) 連體高層 單體高層 二房 ~四房 121。 21198。 84㎡ 8300元 /m2 準(zhǔn)現(xiàn)樓 豪裝 曼哈頓大廈 單體高層公寓 套間 ~三房 43。 14~197。 88㎡ 8200元 /m2 準(zhǔn)現(xiàn)樓 豪裝 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 21項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： n 位置優(yōu)越、交通便利，附近生活配套齊全，緊大連興購(gòu)物商 圈 n 景觀優(yōu)越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景收眼底。 n 同區(qū)域同文件次競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，直接競(jìng)爭(zhēng)大大減 少。 n 項(xiàng)目規(guī)模較大，利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和硬件配套優(yōu)勢(shì)。 22項(xiàng)目劣勢(shì)： n 屬于純住宅項(xiàng)目，容易產(chǎn)生住宅和商業(yè)間矛盾。 n 開發(fā)成本高，不利于發(fā)揮價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。 n 項(xiàng)目檔次較高，會(huì)針對(duì)消費(fèi)人群變狹窄。 n 項(xiàng)目旁的高架橋建筑，令項(xiàng)目低層單位受景觀和噪聲的影響。 n 一方面項(xiàng)目開發(fā)資金需求量大，對(duì)銷售周期要求較短，另一方面，此類型項(xiàng)目對(duì)施工進(jìn)度要較高，因此。兩者間的矛 盾將制約著項(xiàng)目的成功。 3 目標(biāo)客戶的定位和分類 項(xiàng)目的塔樓從產(chǎn)品形式上可分為住宅和公寓兩類型，雖然兩者皆為居住用途，但其針對(duì)對(duì)象有所不同。 31住宅的目標(biāo)客戶分析 n 大連市內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主和高收入人士，年齡介于 3050之間。 n 東北地區(qū)的一些實(shí)力雄厚的中資企業(yè)或私人企業(yè)界所有者或高級(jí)管理人員。 n 東北地區(qū)的高級(jí)公務(wù)人員。 n 祖籍東北華僑。 32公寓的目標(biāo)客戶分析 n 在大連的三資企業(yè)的外方投資者或高級(jí)管理人員。 n 大連的外國(guó)企業(yè)及其駐華機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員。 n 大連市內(nèi)擁有穩(wěn) 定經(jīng)濟(jì)收入且具有投資意識(shí)的中高收入人士。 他們共同特征： 是社會(huì)上事業(yè)成功的一群，他們或者是經(jīng)歷拼搏后正處于壯年，或者是后起之秀，他們年青有朝氣，對(duì)自己的奮斗感到自豪，他們需要認(rèn)同和肯定自身的價(jià)值，更需要榮耀和被受尊崇。所以他們注重產(chǎn)品的素質(zhì)，注重項(xiàng)目的內(nèi)涵，注重項(xiàng)目的形象。 4 項(xiàng)目定位 41項(xiàng)目理解 本項(xiàng)目位于市中心商業(yè)旺區(qū)，地價(jià)成本非常昂貴，所以本項(xiàng)目的開發(fā)，必須以商用物業(yè)和高價(jià)住宅相結(jié)合開發(fā)，才能承受本項(xiàng)目開發(fā)成本壓力； 本項(xiàng)目位于市中心，交通發(fā)達(dá)，以及城市規(guī)劃配套完善，更享有勞 動(dòng)公園的綠化、園景以及稀貴的山景的景觀；如本項(xiàng)目能充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢(shì)和結(jié)合商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，且配合本項(xiàng)目的硬件支持，建議本項(xiàng)目走高尚住宅的路線。 本項(xiàng)目位于繁華的商業(yè)、娛樂地帶，周邊琳瑯著新穎時(shí)尚、前衛(wèi)動(dòng)感的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，且消費(fèi)對(duì)象也是針對(duì)這群中青年的消費(fèi)群。所以項(xiàng)目住宅部分的重點(diǎn)目標(biāo)客戶是這群中青客戶群。 42產(chǎn)品定位 根據(jù)項(xiàng)目所具備的先天優(yōu)勢(shì)和以上所述的目標(biāo)客戶層定位，令本項(xiàng)目住宅有條件走 “高檔次豪宅 ”路線。眾所周知，作為豪宅樓盤，不但要有頂級(jí)的硬、軟件配套（如智能化配套、會(huì)所、人車分流、足夠車位 等），更應(yīng)有不可替代的自然環(huán)境資源（如海景、山景、園景等），本項(xiàng)目的產(chǎn)品不僅能具備這些條件之外，更具有位于城市繁華中心的條件，故其產(chǎn)品定位為： 大連市中心標(biāo)志性頂級(jí)豪宅 大連市中心 ——位于大連市最繁華的地理位置； 標(biāo)志性 ——強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在大連市的城市地位； 頂級(jí) ——走在時(shí)代的最前邊，超越居住新境界； 豪宅 ——非一般的住宅，是住宅市場(chǎng)的高端。 43形象定位 項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反映項(xiàng)目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。如我司操作奧林匹克花 園的主題形象是 “運(yùn)動(dòng)就在家門口 ”就充分體了樓盤特色，會(huì)其推廣策略事半功倍。為了打動(dòng)我們的目標(biāo)消費(fèi)群；榮耀、尊崇所在的定位，去捕捉目標(biāo)客戶群的獨(dú)特的心態(tài)。建議項(xiàng)目的住形象定位是： “濱城都會(huì)至尊府第 ” 44項(xiàng)目形象包裝 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是一個(gè)有標(biāo)志性的頂級(jí)豪宅，既要突出頂級(jí)豪宅的亮點(diǎn)，又要表現(xiàn)項(xiàng)目的高層次的品味，因此本項(xiàng)目包裝成一個(gè)時(shí)代感很強(qiáng)的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本項(xiàng)目的產(chǎn)品既能適合年長(zhǎng)的事業(yè)成功的人士榮耀與尊崇的所在的品位之外，還適合一些叫年輕的成功人士的時(shí)尚、超越世俗品味要求。使 到居住在這里的人群，有尊貴身份的象征，是事業(yè)成功的人士的標(biāo)志。 5 產(chǎn)品建議 51住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 511對(duì) A、 B、 C、 D號(hào)樓功能說(shuō)明 A號(hào)樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響，其檔次性也會(huì)有所折扣，故建議將其針對(duì)客戶層放寬，因此，戶型面積比例為： 戶型 建筑面積 比例 二房 7585 15 小三房 95110 40 標(biāo)準(zhǔn)三房 110125 33 小四房 130140 12 B號(hào)樓：其功能為公寓樓，由于此類型住宅產(chǎn)品有其獨(dú)特的市場(chǎng)特征，故需滿足以下 要求： n 實(shí)用性 在面積有所控制的前提下，保證每個(gè)單位的各種使用功能。 n 投資性 作為公寓概念，應(yīng)既可居住，又可辦公，其投資價(jià)值比一般住宅較理想，這對(duì)于投資客戶有較大吸引力，另一方面，本項(xiàng)目的銷售單價(jià)較高，故可在面積上盡可能令其總有所控制，從而更好地滿足投資客戶的要求。 n 服務(wù)性 公寓在服務(wù)功能方面的提供，令其投資價(jià)值和辦公用途得到實(shí)現(xiàn)。 綜上所述，建議 B號(hào)樓的戶型面積比例為 戶型 建筑面積 比例 一房 3550 30 二房 6575 40 小三房 95110 20 大三房 110125 10 另外，根據(jù) B號(hào)樓的功能，建議可采取 “產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店 ”的概念進(jìn)行操作和銷售，其目的如下： n 通過(guò)酒店一方面管理項(xiàng)目住宅部分的配套設(shè)施，另一方面為 B號(hào)樓提供服務(wù)，體現(xiàn)其價(jià)值。 n 通過(guò) “酒店 ”的操作，令整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)得到最大限度的實(shí)現(xiàn)。 n 作為長(zhǎng)期收益的手段之一，畢竟大連擁有著巨大的旅游資源。 C． D號(hào)樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響較小，且景觀效果又是最佳，因此也最能體現(xiàn)項(xiàng)目住宅部分的價(jià)值。建議其戶型和面積比例如下： 戶型 建議面積 比例 二房 7590 24 小三房 100110 24 大三房 120130 30 四房 140160 15 復(fù)式 160180 7 52戶型設(shè)計(jì)建議： n 1在保證功能的前提下，盡量控制單位面積。 n 2盡可能保證各單位的景觀。 n 3進(jìn)行戶型上的創(chuàng)新，如 “雙套房 ”概念，躍式處理等，因此提高產(chǎn)品價(jià)值。 n 4適當(dāng)進(jìn)行功能上的擴(kuò)展，如空中花園設(shè)計(jì)。 6項(xiàng)目命名的初步建議 61項(xiàng)目整體命名 由于本項(xiàng)目的住宅是走高檔路線，與時(shí)尚、潮流的商業(yè)一起聯(lián)動(dòng)，互相輝映，因此項(xiàng)目以一個(gè)融合大氣與時(shí)尚 的命名為： 濱城國(guó)際都會(huì) 62商業(yè)命名 因?yàn)橐怀霰卷?xiàng)目的商業(yè)是一個(gè)個(gè)性化很強(qiáng)的商業(yè)形象，且能融入新穎獨(dú)特 “異國(guó)風(fēng)情 ”的主題概念，也能囊括 “集旅游、娛樂、購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存；給人一個(gè)深刻、易記的印象。因此建議商業(yè)部分的命名為： 都會(huì)風(fēng)情 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 71住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 由于本項(xiàng)目由六個(gè)分割的地鐵組成，故其住宅和商業(yè)部分亦被分割，這影響了項(xiàng)目的整體性效果，這是不利于發(fā)揮項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)，故形成住宅和商業(yè)的統(tǒng)一性是極其重要的。 711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) l 立面處理的協(xié)調(diào)一致。 l 硬件配套和軟件服務(wù)資源上的共享。 l 包裝推廣上的統(tǒng)一。 712商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) u 規(guī)劃布局上的聯(lián)動(dòng)和互補(bǔ)（如前所述） u 業(yè)態(tài)選擇的協(xié)調(diào)和聯(lián)動(dòng) u 商業(yè)部分主題的確立和貫穿 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) u 在規(guī)劃上盡量減少商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)住宅環(huán)境造成的影響，如住宅出入口的設(shè)置和控制；商業(yè)人流的引導(dǎo)；業(yè)態(tài)的選擇等。 u 在推廣宣傳上發(fā)揮其互利優(yōu)勢(shì)，一方面住宅為商業(yè)提供客源，另一方面，高檔次的商業(yè)氣氛使 住宅價(jià)值提升。 u 住宅和商業(yè)在檔次上的統(tǒng)一 72住宅和商 業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略 （如圖所示） ① 銷售 A、 B區(qū)商業(yè)部分 ③ 銷售 A號(hào)樓 開發(fā)A、 B、 C、 X區(qū) ④ 開發(fā)下沉式購(gòu)物地帶 ① 對(duì) A、 B區(qū)主力百貨進(jìn)行