【正文】 ，甲方未能按期將房屋交付給乙方，乙方有權(quán)向甲方追索違約金”。 最近發(fā)生的大量房地產(chǎn)案件中都牽扯到了“不可抗力”的問題，尤其在開發(fā)商不能按時交房時，“不可抗力”是最經(jīng)常被提出 的借口。一些發(fā)展商還在補充契約中規(guī)定了所謂“不可抗力”的情形。比如在京的一家南方地產(chǎn)商在補充契約中這樣規(guī)定：人力不可抗拒的自然災害和其他事故，及售房方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任。那么，究竟什么是不可抗力？ 我國《民法通則》第 153 條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、火災、戰(zhàn)爭等?！? 北京明德法律事務(wù)所張翔說： 商品房預售中的“不可抗力”應(yīng)當是發(fā)展商與置業(yè)者簽訂商品房預售契約或者補充契約時不能預見、不能避免并不 能克服的客觀情況。這些客觀情況包括： 1．人力不能抗拒的自然災害，如地震、洪澇災害等； 2．人力不能抗拒的社會事件，如戰(zhàn)爭、社會 **等； 3．開發(fā)商或者銷售商不能抗拒的國家行為，如國家對房屋的征用或者對房屋建筑材料的征用導致在建房屋不能如期竣工等。 而經(jīng)常在合同中出現(xiàn)的下列情況并不應(yīng)該屬于“不可抗力”范疇： 1．房屋在建過程中的天氣異常。如北京某開發(fā)商將“因冬季寒冷致使房屋不能如期完工”情形作為“不可抗力”，實際上，北京的冬季肯定寒冷，這是雙方在簽訂預售契約時都能預見的情形； 2．房屋建設(shè) 過程中的設(shè)計改變。房屋在建過程中的設(shè)計改變是開發(fā)商完全應(yīng)當預見和避免的情形（當然，如果設(shè)計改變是設(shè)計單位的過錯引起的，則設(shè)計單位的行為已經(jīng)構(gòu)成對開發(fā)商的違約）； 3．房屋在建過程中市政工程施工。許多商品房預售爭議發(fā)生后，開發(fā)商往往以市政工程施工影響其房屋建設(shè)為由請求人民法院認定其為“不可抗力”，但是，市政工程施工是按照城市規(guī)劃的要求進行的，開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)時就應(yīng)當知曉和預見到這種情形，因此這是應(yīng)當預見的情形，而不是不能預見的情形； 4．商品房在建過程中因承建單位的原因?qū)е路课莶荒苋缙诮桓?的，這種情形是開發(fā)商完全能夠預見的； 5．商品房在建過程中第三人不能及時提供有關(guān)設(shè)備的情形； 張翔說：“在合同中如果出現(xiàn)以上規(guī)定時，購房人應(yīng)該據(jù)理力爭，將這些情形從合同中去掉，使‘不可抗力’公平合理地保護雙方利益?！? 高檔精裝修的物業(yè)中，還會存在著裝修的陷阱。發(fā)展商通常會用極有誘惑力的條件吸引客戶。比如在合同中承諾“鋪裝進口高級木地板、贈送豪華廚衛(wèi)設(shè)備”等等。我曾經(jīng)在北京東三環(huán)一個知名度極高的某“城”中，參觀他們的樣板房，售樓小姐對我說：“你看這組衣柜，是從意大利進口的，市場價格 3 萬元?！币苍S是我少見多怪，反正我當時沒搞明白它為什么能值 3 萬元。 據(jù)悉，高檔公寓這類帶室內(nèi)裝修銷售的房屋，幾乎所有客戶都遇到了麻煩。位于西三環(huán)的某外銷公寓一位客戶曾經(jīng)投訴說，其室內(nèi)鋪設(shè)的所謂“高級木地板”和墻地磚大部分都是用劣質(zhì) 產(chǎn)品頂替的，幾乎所有裝修都沒達到合同中約定的標準。 如果在合同中只有“高級進口木地板”這樣的字，而沒有對此進行更細致的約定，上面的糾紛就一定不可避免。其實解決起來很容易，只需讓開發(fā)商在補充合同中標明地板、地磚及廚房設(shè)備的品牌、規(guī)格、價位及裝修質(zhì)地，問題就會簡單得多。 房屋銷售合同中另一個最可能成為陷阱的是房屋面積和總價格的問題。通?？蛻舳紩姆课菝娣e縮水，交了 100 平方米的房錢，住進來之后發(fā)現(xiàn)只有 95 平方米，差 5 平方米就可能差上好幾萬塊錢。把拿出去的錢再拿回來不那么容易，開發(fā)商總是有很多的 說詞。所以當購房者在合同中看到這樣的條款：“房屋交付使用時按實測面積為準，據(jù)實結(jié)算?！北阌X得開發(fā)商不錯，蠻講道理的。殊不知，縮水固然不該，可若是房屋面積像面團似地長起來更是令人尷尬。 北京某發(fā)展商在幾年前向建筑設(shè)計院提交了一份樓房草圖，請求他們設(shè)計正式的施工圖。在此同時，發(fā)展商將樓房推向市場。按照草圖，每套房屋的建筑面積為 188 平方米。一位姓關(guān)的先生與發(fā)展商簽訂了購房合同，并約定一年后入住。 7 個月過去了，關(guān)先生喜滋滋地到現(xiàn)場看看已經(jīng)是自己的財產(chǎn)。沒想到，售樓處的人告訴他：“您的房子的實測面積是 262 平方米，您還需補交 74 平方米房款?！? 關(guān)先生大吃一驚，這不是又買了一套房嗎？ 這個案例比較特殊。但在大量的房地產(chǎn)糾紛中，房屋面積悄悄地長大幾平方米的事比縮水還要多。拿出數(shù)十萬元買房本來就屬不易，面積一漲，還得往外掏幾萬。 所以在簽署房屋銷售合同中，一定要就實測面積與暫測面積的誤差作一個限定，這個誤差通常不超過 3％。在規(guī)范合同中，這種限定是寫在合同里的，但是要警惕發(fā)展商在補充合同中就此鉆空子。 警惕信息欺詐 那天，陳建民給我介紹了一個由她代理而敗訴的合同糾紛案。這個案子 令她無比氣憤，以至于不得不上書北京市人大常委會，請他們認真監(jiān)督關(guān)于合同欺詐的行為。 北京的一家某信息公司在國內(nèi)一些最重要的報刊刊登廣告，說急需鍬把 5 萬個，紙箱 2 萬個。后來大概有 80 多家偏遠山區(qū)的小學校和小作坊找到了這家公司，請求幫助加工。信息公司說，不是我要貨，是蘇州的一家公司要這批貨，我可以帶你們?nèi)タ疾?，如果你們簽了合同，你必須支付?5％的中介費。如果沒有簽合同，我一分錢不要。于是這 80 多家小企業(yè)的代表就隨信息公司的人到了蘇州，看到那邊是一個正規(guī)的公司，有執(zhí)照、有辦公場所，墻上還掛著和中 央領(lǐng)導人合影的照片。人們相信了，于是就紛紛與蘇州公司簽訂協(xié)議，轉(zhuǎn)身就向信息公司支付了數(shù)萬元的中介費。 人們回到北方的家鄉(xiāng)，就等著履行合同了?？烧l知合同的另一方要么就再也沒有消息，要么就大大壓縮需求。有的人按照對方的要求制作出樣品，而這個樣品卻永遠不合格，所以合同被解除了。 被欺騙的人們憤怒地去找蘇州的公司，那邊已經(jīng)無影無蹤。人們轉(zhuǎn)而來找中介信息公司。公司說，不關(guān)我的事，是你們親自去考察的，你如果信不過對方，你可以不跟他簽約啊。這樣你就可以不付給我中介費。我作為中介，只能保證你們能夠簽約，并不 保證你們能夠履約。受騙者只好把信息公司告到法院。法院說，對啊，你們的合同就是這么約定的啊。中介機構(gòu)不能代替履行合同，你應(yīng)該找到合同的另一方。代理律師提出，信息公司提供虛假信息。法院說，是你自己親自去考察的啊。 案子敗訴了。面對這樣的惡意欺詐，法律有時候真是無能為力。我們只能自己變得聰明起來。 說來也巧，在我采訪了陳建民的那天晚上，我偶然從一份北京的大報上，發(fā)現(xiàn)了這樣的廣告： 求購：編織袋 200 萬條，松木箱 1 萬只，鍬把 20 萬根，工作服 5萬套，鑄造井蓋 800 噸。 聯(lián)系電話：?? 我立刻給他們打電話。對方說：“不是我們要貨，是別的公司，我們只是中介。你如果和對方簽了協(xié)議，只需給我們支付中介費?！? “那么那邊是一家正式的公司嗎？不會到時候又不要貨了吧?！? “我?guī)闳タ疾彀?，你自己來決定要不要簽約，如果你信不過對方，沒有簽約，我一分錢也不收?！? 我呆住了，簡直是一模一樣的臺詞。我記得那天陳建民告訴我，盡管法院沒有判罰那家信息公司，可是工商局還是嚴厲處罰了他們。是他們又死灰復燃，還是又產(chǎn)生了新的苗子？咱老百姓不可能個個都是法律專家，不過，我采訪了一圈，悟出一 個道理：有交易活動的時候還是簽個合同保險。中國人常說，口說無憑，有字為證；再有，你拿不準的時候，要進行大數(shù)額交易的時候，要簽重要合同的時候，還是找個律師保險。雖然得花點錢，但總比讓人騙了好得多。是不是？