【導(dǎo)讀】工業(yè)區(qū)地理位置得天獨(dú)厚，交通便捷，與駱崗機(jī)場一。路之隔，312國道相鄰，距離巢湖、合肥市區(qū)僅幾公里。生產(chǎn)、生活提供可靠保障。工業(yè)區(qū)按十年規(guī)劃，占地，約9800畝。園、物流倉儲園、商業(yè)娛樂園、農(nóng)業(yè)生活園。稅收2個(gè)億，打造2-3家大型企業(yè)?？傮w目標(biāo)分三個(gè)階段實(shí)施：第一階。段3年時(shí)間，建設(shè)好園區(qū)內(nèi)的道路、水、電、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程。同時(shí)啟動占地3000畝的一期工程。興建住宅5萬平方米；工業(yè)廠。配套，實(shí)施二期工程建設(shè)。力爭五年內(nèi)建成全省一流，獨(dú)具特色的縣區(qū)級工業(yè)園區(qū)，使。之成為包河區(qū)對外招商引資的重要載體，全區(qū)最具活力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。產(chǎn)的升溫和增值。其價(jià)值增長將隨著北區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰飛而加速上升。包河區(qū)政府的搬遷，行政重心的南移，將為周邊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提。項(xiàng)目和優(yōu)秀的發(fā)展商沒有，而整個(gè)合肥地產(chǎn)20xx年高速發(fā)展已經(jīng)成熟，

　　

【正文】 ； （ 2）售樓部：體現(xiàn)出尚城氣氛簡約而不失時(shí)尚，做到情景交融； （ 3）現(xiàn)場路段：多布置道旗、導(dǎo)視牌等加強(qiáng)指引性； （ 4）工地圍墻重點(diǎn)包裝，要精美，圍墻內(nèi)容要體現(xiàn)出項(xiàng)目特色； （ 5）基礎(chǔ)銷售資料的準(zhǔn)備（樓書、單張、價(jià)目表等） 【 推廣策略 】 各 推廣階段推廣計(jì)劃 【 引爆期 】 階段目標(biāo) —— 全面包裝，鞏固項(xiàng)目的鮮明形象，制造轟動開 盤，取得良好的開頭。積極引導(dǎo)目標(biāo)客戶的置業(yè)心理，獲得目標(biāo)客 戶的認(rèn)同；綜合運(yùn)用多種推廣手段，正對目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行有效的宣 傳。 營銷手段 —— 廣告、公關(guān)活動、促銷活動等多種立體宣傳手 段。（主要以報(bào)紙廣告為主，配以少量的促銷活動了；擴(kuò)大戶外廣 告的設(shè)立范圍，引導(dǎo)更多人的注意） 【 推廣策略 】 各 推廣階段推廣計(jì)劃 【 引爆期 】 硬、軟廣告 （ 1）硬性廣告：開始強(qiáng)勢整體導(dǎo)入本項(xiàng)目的品牌形象，通過媒體組合有效到達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群。廣告訴求以 理性的賣點(diǎn) 闡述為主。 （ 2）軟性文章：通過前一階段引導(dǎo)、形象導(dǎo)入，在社會上已經(jīng)引起一定的關(guān)注。另一方面，自從公開發(fā)售以來，前來觀看樓盤的消費(fèi)者已達(dá)多少人次，發(fā)布他們對本項(xiàng)目的良好評價(jià)等。 開始實(shí)行我們先前制定的價(jià)格策略，刺激消費(fèi)。 【 推廣策略 】 各 推廣階段推廣計(jì)劃 【 保溫期 】 階段目標(biāo) —— 此階段是以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，通過前兩階段的銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，作出各方面的快速調(diào)整，包括價(jià)格、促銷方法、宣傳包裝等，務(wù)求更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時(shí)放緩，承接前階段所建立的聲譽(yù)逐漸達(dá)成銷售目標(biāo)。 營銷手段 —— 廣告、公關(guān)活動、促銷活動 【 推廣策略 】 各 推廣階段推廣計(jì)劃 【 保溫期 】 硬、軟廣告 （ 1）硬廣告：主要是維護(hù)本項(xiàng)目的形象，廣告訴求在后期逐漸由理性回歸到感性。 （ 2）軟廣告：對外宣傳本項(xiàng)目已取得很好的銷售成績營造市場緊迫感。 公關(guān)、促銷活動 —— 其中以促銷活動為主 。 【 推廣策略 】 各 推廣階段推廣計(jì)劃 【 掃尾期 】 階段目標(biāo) —— 經(jīng)過近一年的市場銷售，總結(jié)前期銷售過程中出現(xiàn)的問題，調(diào)整對策，對前期觀望客戶和新客戶、采取有針對性的優(yōu)惠政策，促使盡快成交。并利用業(yè)主網(wǎng)絡(luò)和少量的市場宣傳，使樓盤售磬。 營銷手段 —— 廣告、促銷活動 此階段投入少量的報(bào)紙廣告，報(bào)紙廣告的宣傳內(nèi)容主要是配合促銷優(yōu)惠活動及宣傳開發(fā)商實(shí)力、樓盤銷售的良好成績，以此加深消費(fèi)者對開發(fā)商的良好印象，為以后的樓盤順利開發(fā)做準(zhǔn)備。 【 媒體策略 】 媒體選擇的計(jì)劃安排 【 媒體選擇 】 報(bào)紙 —— 報(bào)紙廣告是本項(xiàng)目在推廣中的主要推廣手段之 一，本項(xiàng)目項(xiàng)目屬于中高檔住宅，因此，更要善于借助媒介的力量來 提升項(xiàng)目附加值，擴(kuò)大項(xiàng)目在區(qū)域市場上的知名度和美譽(yù)度，尤其 是在項(xiàng)目的形象導(dǎo)入期，更要加大報(bào)媒投入。合肥市主流的報(bào)紙媒 體是我們選擇的對象。建議考慮報(bào)紙媒體主要是 :合肥晚報(bào) \安徽商報(bào) 【 媒體策略 】 媒體選擇的計(jì)劃安排 【 媒體選擇 】 戶外 —— 戶外廣告是（中）高檔樓盤常用的推廣方式，不僅 可以起到對購房者提示的作用，而且還能夠?yàn)轫?xiàng)目樹立鮮明的形象 。 他是報(bào)紙媒體的一種補(bǔ)充。 車身 —— 公交車在作為人們重要的出行工具的同時(shí)，也深植到了人們的情感中。他對人們提示率是較高的。 網(wǎng)絡(luò) —— 考慮到目標(biāo)客戶群文化水平較高，建議在合房網(wǎng)上 建立樓盤網(wǎng)站并發(fā)布樓盤信息，并給予及時(shí)更新。 【 銷售策略 】 銷售策略安排 影響銷售進(jìn)度的因素分析 —— 銷售進(jìn)度是隨著工期的推進(jìn)和廣告力度逐漸得到提升； 整個(gè)市場的放盤量以及政府對于房地產(chǎn)方面的政策和整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán) 境也影響銷售進(jìn)度； 項(xiàng)目自身的開發(fā)進(jìn)度也對銷售進(jìn)度有相當(dāng)程度的影響 銷售總體目標(biāo) 計(jì)劃用 1年的時(shí)間，完成 144套住宅的的銷售任務(wù) 【 銷售策略 】 完成目標(biāo)之必要條件 銷售是資金流程、生產(chǎn)流程的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，要確保項(xiàng)目的盈 利、資金的快速回籠，必須要求整個(gè)工作節(jié)拍高度統(tǒng)一，各項(xiàng)工作 貫徹全程營銷思想，來保證最后的銷售成功。 樓盤的施工進(jìn)度的保證； 綠化進(jìn)度的保證； 現(xiàn)場售樓處形象保證； 工地現(xiàn)場管理情況保證； 售樓處資料制作保證； 定價(jià)保證； 宣傳推廣按照營銷體系執(zhí)行保證； 營銷費(fèi)用到位保證； 銷售人員素質(zhì)保證。 【 銷售策略 】 銷售骨干作用與人員搭配 在銷售團(tuán)隊(duì)中 ， 銷售骨干起著重要的作用 —— 模范執(zhí)行銷售任務(wù) ， 帶動整體成交氣氛； 以良好的業(yè)績激勵整個(gè)團(tuán)隊(duì)的積極成交； 能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題 ， 能協(xié)助經(jīng)理處理銷售難題； 以較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)精神 ， 保持良好的內(nèi)部氛圍 。 在銷售過程中 ， 售樓現(xiàn)場的基本人員配備應(yīng)保持： 平日：銷售經(jīng)理 1名 ， 銷售人員 2～ 3名； 節(jié) 、 假日：銷售經(jīng)理 2名 ， 銷售人員 3名 。 【 銷售策略 】 銷售策略的安排 一、內(nèi)部認(rèn)購期 10月 1日，正式開始內(nèi)部認(rèn)購。 VIP卡為優(yōu)先購房及優(yōu)惠購房卡。 內(nèi)部認(rèn)購期間，不簽訂認(rèn)購合同，不認(rèn)購房號，但客戶可購買優(yōu)先購房卡 —— VIP卡。 VIP卡認(rèn)購金為 10000元，開盤當(dāng)日可享有 10000元沖抵 20xx0元的購房優(yōu)惠。 持有該 VIP卡的客戶，享有正式開盤當(dāng)天的排隊(duì)搶購權(quán)；開盤當(dāng)日沒有持卡的客戶選房， 該 VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓，但為防止客戶丟失，轉(zhuǎn)讓接收人必須持有原購卡人的轉(zhuǎn)讓說明書。 內(nèi)部認(rèn)購期間，不公布某一具體房號的價(jià)格，只公布一期總體均價(jià)范圍。 預(yù)計(jì)放卡 300張左右就可開盤，退卡客戶在開盤后一個(gè)月后集中辦理。 【 銷售策略 】 銷售策略的安排 開盤強(qiáng)銷期 ? 5月 18日 8： 00正式開盤銷售，但 5月 18日、 19日只對 VIP卡客戶。 ? 5月 18日， 8： 0012： 00， 13： 0019： 00為上班時(shí)間。 ? 5月 18日，以 2400起價(jià)，每 20人價(jià)格上調(diào) 50元，當(dāng)天限 100個(gè)單位；每批 10人，限時(shí) 15分鐘，否則視為自動放棄限時(shí)搶購活動。 ? 5月 19日，價(jià)格統(tǒng)一均價(jià) 2600，限 50單位。 ? 5月 20日后，項(xiàng)目均價(jià) 2634。 ? 以上價(jià)格均為折后實(shí)收均價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)一期多層總體均價(jià) 2600 【 銷售策略 】 銷售策略的安排 持銷期 ? 根據(jù)銷售情況適時(shí)提升價(jià)格。 ? 根據(jù)開盤強(qiáng)銷期各戶型走勢，對各戶型價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以保證各戶型的均衡走勢。 尾盤消化期 ? 通過促銷促進(jìn)一期銷售。 ? 利用 2期價(jià)格的提升，促進(jìn) 1期剩余單位的消化