【導讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。感謝三清公司對本司的信任和支持，感謝劉總，感謝張總。最大的經(jīng)濟效益和企業(yè)品牌積累。則在特定市場中為項目設計一件貼近完美的產(chǎn)。本報告書側重本案項目產(chǎn)品建議和運作分析建議。永川市位于四川省東南部，重慶市西南部，長江上游北岸，東靠璧山縣、江津市，總人口106萬，其中城區(qū)人口萬。為全國綜合改革試點市、技、創(chuàng)衛(wèi)先進市，是重慶二級經(jīng)濟圈、渝西經(jīng)濟走廊上的地區(qū)性中心城市。路橫貫全境，“黃金水道”長江流經(jīng)市鏡南端21公里。直轄以來，重慶經(jīng)濟保持。據(jù)統(tǒng)計，04年重慶實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2665億，增長12。2%，全市人均GDP達到。了9608元，首次突破1000美元大關。作為重慶的二線輻射城市，重慶的快速發(fā)。在《重慶市1996——2020城市總體規(guī)劃》中永川屬于以特大城市。到2020年，把永川建設成為川渝經(jīng)濟帶上現(xiàn)代化大城市和渝西地區(qū)的?？傮w而言，當前永川社會、展機會多，潛力大。

　　

【正文】 位為永川的新城區(qū)和未來的行政、商務中心。開發(fā)區(qū)作為永川大城市發(fā)展規(guī)劃的支點和工業(yè)高新技術發(fā)展的立足點，在今后相當長的一段時間內，對房地產(chǎn)業(yè)的住宅、商業(yè)而言，是永川城市發(fā)展的熱土和重心，是一個巨大的金礦，具備強勁的開發(fā)潛力。 開發(fā)區(qū)順應政府的定位，將分為以下幾個發(fā)展趨勢： （ 1）、文化教育中心 —— CCD（中央文化區(qū)） 渝西學 院新校區(qū)、廣播電視大學、中山中學、匯龍小學、臥龍小學分布于開發(fā)區(qū)內，新城區(qū)成為永川教育規(guī)模最大、技術含量最高、文化氣氛最濃厚、科技信息最發(fā)達的文化教育中心，為開發(fā)區(qū)帶來了較大的人流、物流，形成住宅和商業(yè)的市場切入點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）、行政金融商務中心 —— CBD（中央商務區(qū)） 隨著永川市政府大樓的搬遷，行政中心開始轉向開發(fā)區(qū)。市公安局、民政局、技監(jiān)局、交警大隊、供電局、醫(yī)院等辦公樓陸續(xù)落成遷入，以市政府為圓心的行政中心已經(jīng)形成，行政中心的地位已經(jīng)不可撼動。 市府制定的工業(yè)強市政策，加快了區(qū)域工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)成為永 川主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。與之配套的第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)必然隨著第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)達而興盛。 伴隨各個樓盤的興起，商業(yè)繁榮圈開始嶄露頭角；而各大銀行的相繼進駐，代表著金融體系的擴容和完備；郵政局、電信局、移動通信、聯(lián)通等信息產(chǎn)業(yè)，則帶來了完善的信息網(wǎng)絡服務系統(tǒng)；永川客運中心的投資動工，提供了有力的交通運輸保障。金融商務中心的時代已經(jīng)來臨。 （ 3）、高檔住宅區(qū) —— CLD（中央居住區(qū)） 永川目前土地投放量最大的是經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，其土地拍賣價格相對便宜，加之政策優(yōu)惠措施，以及永川相對低廉的造價成本，吸引了眾多開發(fā)商斥入巨資。隨著永川經(jīng)濟總量的增加、經(jīng)濟結構的不斷調整優(yōu)化和城市化進程的加速，新城區(qū)開始與老城區(qū)分庭抗禮，大批高收入家庭和各業(yè)態(tài)商業(yè)類型都在逐步向開發(fā)區(qū)遷移。未來的開發(fā)區(qū)將成為土地收益最大、樓盤素質最高、基礎配套最完善的居住集中區(qū)域。 第三部分 ： S W O T 分析 一、 [S]項目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢。經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)屬于永川市新城市規(guī)劃中的 CBD、 CLD、 CCD，具有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。本案地處開發(fā)區(qū)中央，緊鄰人民廣場，靠近城市中軸線，地段位置較為優(yōu)越，升值 潛力巨大； 市政公共配套建設優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢。人民廣場占地約 5萬平米，綠化面積約 1萬平米，分為茶文化區(qū)、竹文化區(qū)、成人休閑區(qū)和兒童娛樂區(qū)四大區(qū)域的綠色生態(tài)休閑廣場，成為永川獨一無二的城市景觀資源。而正在建設的水體公園分為水上游樂區(qū)、觀賞區(qū)等，距離本案僅 1分鐘路程。豐富而又宏偉的水系休閑景觀資源，是本項目最大的外在可用優(yōu)勢，是一個免費的重要的賣點，對消費者具有強大的吸引力； 教育配套設施優(yōu)勢。距離渝西學院新校區(qū)約 700米，步行約 8分鐘；距匯龍小學約1100米，步行約 12分鐘；距中山中學約 1300米，步行約 14分 鐘；距臥龍小學約 1100米，步行約 12分鐘； 樓盤規(guī)劃品質優(yōu)勢。規(guī)劃布局緊扣“ 生態(tài)建筑”的概念， 3幢 21層、 2幢 26層、 2幢 29層形成圍合式組團，在建筑風格上設計成一種宏偉而又亮麗的現(xiàn)代感；道路系統(tǒng)以環(huán)狀為框架并利用小區(qū)步行道串聯(lián)各組團景觀，實現(xiàn)了完全意義上的人車分流； 并有會所、規(guī)劃合理的商場及門面。高起點的規(guī)劃，直接塑造了“永川第一盤”的堅固形象； 二、 [W]項目劣勢 本案位于帝琴花園、 AC世紀城、華創(chuàng)步行街等項目包圍中，周邊項目數(shù)量多且品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 質較好，對本案的規(guī)劃、銷售都存在威脅； 2021～ 2021年 4月止，永川市全市安置房已建面積達 134700㎡，共 1372套?，F(xiàn)擬再增加 65880㎡，計 732套。安置房將會帶走一部分客流、現(xiàn)金流，其低廉的價格將對本案產(chǎn)生一定的銷售抗力； 周邊項目鳳凰城、長運花園、天秀景地、俊祥等項目已立項，規(guī)劃尚未出臺，對本案具有相當大的潛在威脅； 周邊缺少正規(guī)的、規(guī)?；牟耸袌觥⒊?、餐飲、休閑、娛樂等生活基礎配套，生活不便捷； 開發(fā)區(qū)常駐人口少，人氣不旺盛，要形成濃厚的商業(yè)氛圍還需要至少 2－ 3年時間，將影響消費者對本案商業(yè)項目的消費熱情和購買欲望； 項目西南側即將新建的人民醫(yī) 院門診部大樓和北側已經(jīng)建成的人民武裝部大樓，在一定程度上破壞了整個地塊的協(xié)調性，容易與本案產(chǎn)生突兀的感覺。 2萬余平米的商業(yè)面積，在整個新區(qū)來說都屬于大規(guī)模性商業(yè)開發(fā)。巨大的體量與市場實際空缺產(chǎn)生供給矛盾，是本案一個重大劣勢； 從入市時間看，帝琴花園三期已進入熱銷期；華創(chuàng)步行街已完成規(guī)劃審批并開工；AC世紀城已開工興建；而本案剛進入項目規(guī)劃設計階段。在今后的銷售過程中，上述項目已占據(jù)市場先機，將分流部分中高端消費者； 三、 [O]項目機會 根據(jù)永川大城市建設發(fā)展規(guī)劃， 2021年底城區(qū)人口將達到 30萬，城區(qū)面積將達到31平方公里。 由于城市化進程加快，外來人口的增加、拆遷戶大量增加、居民改善居住條件欲望的高漲、人均收入水平的增長（ 2021年城鎮(zhèn)人均可支配收入達8300元），勢必增加對住房的有效需求，需求直接影響產(chǎn)品的供應，這是大環(huán)境下最有機會的市場切入點； 從 04年～ 05年上半年永川市成交商品房住宅的分布區(qū)域看，開發(fā)區(qū)的開發(fā)量占了全市商品房住宅開發(fā)量的一半以上，由于規(guī)劃的完善和房屋品質的提高，開發(fā)區(qū)以其較大的升值潛力和成熟的配套吸引了眾多的購房者。先期的各大樓盤已經(jīng)把開發(fā)區(qū)地塊炒熱，為本案的入市創(chuàng)造了地 塊高價值優(yōu)勢； 目前永川房地產(chǎn)市場中端產(chǎn)品供大于求，去化速度較慢；高端產(chǎn)品少，整體趨勢呈熱銷、供不應求狀態(tài)。本案的高檔住宅規(guī)劃定位，能夠符合市場實際需求，避開在中端產(chǎn)品市場上的激烈競爭； 根據(jù)永川大城市建設發(fā)展規(guī)劃， 2021年底城區(qū)人口將達到 30萬，城區(qū)面積將達到31平方公里。這將帶來更大的市場需求，直接與本案的供給呈平衡狀態(tài)； 新經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的大手筆規(guī)劃和大量開發(fā)，市府大樓、人民廣場的投入使用，以人民廣場為圓心，周邊區(qū)域的規(guī)劃、開發(fā)進入實質性階段。永川樓市正處于“啟動 —— 發(fā)展”階段，尚未加速進入高速發(fā)展 階段，眾多開發(fā)商的進入帶來了各式各樣的樓盤，無論投資、自用或炒房者，均看好人民廣場區(qū)域的潛在升值空間。本案緊鄰人民廣場，立項符合市場發(fā)展方向，規(guī)劃對應區(qū)域開發(fā)時機，具備良好的發(fā)展前景和升值潛力； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 [T]項目威脅 華創(chuàng)步行街、 AC 世紀城綜合商業(yè)街、偉映帝琴的商場的啟動，直接威脅本案，對本案的商業(yè)是巨大的沖擊。影響本案以后的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位、招商定位。 2021 年～ 2021 年開發(fā)區(qū)規(guī)劃總建筑面積達 450 萬㎡（含商業(yè)面積），對本案而言是一個最大的威脅。潛在競爭對手較多，且規(guī)劃均尚未落定，市場的不明晰性是重要 的阻力；而本案的“高端產(chǎn)品”定位規(guī)劃，容易被其他樓盤所效仿，可能會引起客源分流的后果； 市政設施建設進度是對本案的重要影響。東北側的人民廣場提升了本案的價值與品質，而水體公園的開工是本案的優(yōu)勢依托。中央片區(qū)的市政設施建設、城市中軸線項目的實施進度，影響到整個區(qū)域人流和商業(yè)氛圍的形成，間接影響本案的銷售、推廣工作和可利用優(yōu)勢的大小。 第四部分 ： 住宅定位 客 戶群分析 ◎◎分區(qū)域客戶群分析 開發(fā)區(qū)居民 （ 1）、開發(fā)區(qū)內的原住民已搬遷或已購住房，此部分客戶群已消失或以下述情形存在，因此，不予納入本部 分客戶群。 （ 2）、開發(fā)區(qū)之前的安置房、集資房、較早的商品房，這部分住戶對目前已有住房不滿意，要求對產(chǎn)品進行更新?lián)Q代，屬于二次置業(yè)群體。但此部分客戶群較少，不是本案的主要客戶群。 （ 3）、開發(fā)區(qū)遷入和即將遷入的各行政企事業(yè)單位，在單位后基本有保留地作為集資房，對于該單位人員很多都把集資房作為投資性不動產(chǎn)，而另外選擇品質較好的房屋居住。此部分客戶群體數(shù)量較多，消費力較強，是本案的重要客戶群。 （ 4）、已建成和即將落成的小區(qū)普遍缺乏都市生活氣氛，離高檔住宅的品質尚有差距。居住或購買在這些小區(qū)的大多數(shù)居民經(jīng)濟收入 穩(wěn)定、文化程度較高，對居住品質和環(huán)境要求高；此外，其所購房產(chǎn)在永川屬于高性價比住宅，可以順利地在二級市場出售；他們在開發(fā)區(qū)購房或投資，表明看好區(qū)域市場，地理區(qū)位、人文環(huán)境和基礎配套也符合住房消費偏好。此部分客戶群數(shù)量不多，但是具備有效性，是為本案的重要客戶群。 綜上所述，開發(fā)區(qū)是本案客源的重要產(chǎn)生地，購房有效度較高，是本案的次要目標客戶群來源地。 永川老城區(qū)居民 （ 1）、永川市未來發(fā)展的中心轉移到經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，而目前永川舊城改造項目少，老城區(qū)基礎設施和居住環(huán)境在今后幾年內都不會有過大的改變，生活居住品 質與新區(qū)有較大差距。隨著收入水平和居住理念的提升，越來越多的居民開始進行二次置業(yè)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）、開發(fā)區(qū)已成為永川房地產(chǎn)市場開發(fā)和投資的熱土，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權交易中心的資料顯示，在開發(fā)區(qū)投資、購買自住房的老城區(qū)消費者比例逐年上升，比重增加明顯；伴隨著城市化進程的發(fā)展、居民收入水平的增加、市場商品房供應質量的提升和數(shù)量的增加、外地客商的資金流入，進入新區(qū)居住和投資的消費者將持續(xù)增加， 2021年此部分客戶群在開發(fā)區(qū)購置房產(chǎn)的比例暴漲就是一個極具說服力的例子； （ 3）、初次購房者，購房方向 70％以上傾向于開發(fā)區(qū)。他們收入 較穩(wěn)定，在親友贊助下選擇按揭貸款，對居住環(huán)境、住宅建筑風格、物業(yè)管理要求高。此外，由于老城區(qū)樓盤不多，受地域限制，生活品質不夠優(yōu)良，無法規(guī)劃都市生活動氛圍。此消費群在每年的穩(wěn)定住房消費群體中占了很大的比重； 綜上所述，老城區(qū)居民是本案的首要目標客戶群，對本案的宣傳推廣區(qū)域、銷售方式、價格定位等具有極其重要的影響和參考意義。 非城區(qū)居民 大安組團、臨江組團、茶山竹海生態(tài)旅游區(qū)、黃瓜山農業(yè)旅游觀光區(qū)，約有幾千名科級和股級干部、市直企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理者、民營企業(yè)家、經(jīng)商個體戶等，社交圈子在城區(qū)，在信息獲取渠道 和消費方面依賴于城區(qū)，在城區(qū)生活和置業(yè)是他們的必然需要和選擇。他們的收入方式多樣化（隱性收入、灰色收入等等），購買力強，對住宅品質要求高，成為本案的重要目標客戶群。 ◎◎分行業(yè)客戶群分析 主導產(chǎn)業(yè) 永川主導產(chǎn)業(yè)分為：機械制造業(yè)、化工行業(yè)、食品加工業(yè)、建筑建材業(yè)。 機械制造業(yè)：重慶源通電器設備制造有限公司、重慶海通機械制造有限公司、重慶新泰機械制造有限公司、重慶紅江機械廠； 化工行業(yè)：清華紫光英力天然氣化工有限公司、永川天然氣化工研究所、配套的研究所； 食品加工業(yè)：以釀酒、調味品、茶葉、肉制品、保鮮食品 為主的食品加工業(yè)； 建筑建材行業(yè)：國有建筑業(yè)、民營企業(yè)、私營的小裝飾建材公司、家具家居業(yè)等； 主導產(chǎn)業(yè)的管理階層工資高，經(jīng)濟承受能力較強，是本案的重點客戶群。 電子通訊產(chǎn)業(yè) 電信、郵政行業(yè)從業(yè)人員多，有移動通信、聯(lián)通、郵政、手機專賣店等，屬于高薪行業(yè)，且在興建的電信局緊鄰本案，客源較廣； 各電腦專賣店、電子配件、電器商場等，管理階層員工工資穩(wěn)定，潛在消費力一般。 這部分消費者關鍵在于調動其消費欲望，是不可忽視的一般客戶群之一； 文化教育產(chǎn)業(yè) 本案周邊有渝西學院、廣播電視大學、中山中學、匯龍小學、臥 龍小學。教師工資穩(wěn)定，且根據(jù)教育部的規(guī)定，工資不斷增加，再加上各項福利，購買力較強。此外，超過上萬名的在校生，將成為本案商業(yè)的終端消費群體。教師團體是本案的 重要目標 客戶群之一。 府行政、工檢法單位 此類群體工資穩(wěn)定，隱性收入來源廣，消費力強勁；同時，原來的住所多為單位集資房，居住環(huán)境、物業(yè)管理較差，戶型規(guī)劃不合理，品質差。隨著工資的穩(wěn)步提升和市政府大樓的投入使用，其居住中心必然靠近市府大樓所在地。因此，這 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年