【導(dǎo)讀】提及之處僅羅列框架結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)方案在邏輯思路上的完整性。闡述的根本依據(jù)將由項(xiàng)目未來的目標(biāo)客戶群和目標(biāo)消費(fèi)群的定義而決定。作為我部門對(duì)項(xiàng)目階段運(yùn)作的思路判斷和建議，不做最終結(jié)論并提供全文供全體部門會(huì)議討論。這是北京市第一次將支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提到政府工作日程。語，現(xiàn)在流行到了北京。在今年北京市的兩會(huì)上，市長王岐山在政府工作報(bào)告中明確提出，將“制。定支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地方法規(guī)和優(yōu)惠政策，重點(diǎn)發(fā)展六大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。目前已初步形成了六大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，即北京。所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是將狹義的房地產(chǎn)開發(fā)置于更廣的空間尺度上進(jìn)行定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開發(fā)，以順應(yīng)人類活動(dòng)和消費(fèi)層次的日益高級(jí)化及多元化的趨勢(shì)發(fā)展?；谝陨蠋c(diǎn)，群體內(nèi)人員目前大部分都是屬于“佃。帶來的大量后續(xù)服務(wù)才是應(yīng)運(yùn)中的關(guān)鍵。

　　

【正文】 ? 休閑和 商務(wù)消費(fèi)人群的流 量 思考 輔助功能需求 — 該人群因其特有的居住特性和目的性消費(fèi)的單一傾向，致使其對(duì)商業(yè)中心區(qū)的功能要求大多集中在地下商業(yè)街內(nèi)相對(duì)高檔的消費(fèi)處所、休閑養(yǎng)生廣場內(nèi)的大部分功能（包括康體健身、茶藝、保健、書吧棋院等） 消費(fèi)群體組成 — 商務(wù)酒店（公寓）內(nèi)的進(jìn)駐客人、度假休閑 公寓 內(nèi)的進(jìn)駐客人 對(duì)應(yīng)時(shí)段消費(fèi) — 該群體可細(xì)分為兩個(gè)獨(dú)立時(shí)段 來考慮 ① 商務(wù)人士 國門商業(yè)中心 — 國門商業(yè)中心區(qū) 開發(fā)總體設(shè)想 之建筑形態(tài)及功能部分 第 27 頁 共 43 頁 該群體主要為居住在商務(wù)酒店、商務(wù)公寓店和休閑度假公寓內(nèi)的商務(wù)人士。該群體的消費(fèi)時(shí)間大多集中在日常商務(wù)適宜完畢后的晚間時(shí)段，或 在全天范圍內(nèi) 選擇適當(dāng)場所 進(jìn)行商務(wù)會(huì)談等工作。其主要的消費(fèi)傾向?yàn)椋嚎刁w健身、修身養(yǎng)性、茶藝、酒吧 、中西式餐飲 等場所。 ② 度假休閑人士 該群體是選擇商業(yè)中心的度假休閑公寓作為度假期間的居所，所以其消費(fèi)時(shí)段和選擇性要比前者的商務(wù)人士隨意很多。其主要的消費(fèi)時(shí)段將更為細(xì)化，主要為 ：白天多集中在康體健身、咖啡酒吧、娛樂設(shè)施等處，而晚間則更多地出沒于餐飲、茶社、娛樂場所等地。 人流聚集流向 — 該消費(fèi)群體的區(qū)域局限性比較明顯，主要集中在休閑養(yǎng)生廣場、地下商業(yè)街道內(nèi)，個(gè)別會(huì)出現(xiàn)在商業(yè)中心的古藝街和東方創(chuàng)意文化中心內(nèi)，但可不做重點(diǎn)考慮。 滿足空間設(shè)計(jì) — 針對(duì)該群體人群的考慮，要求休閑養(yǎng)生廣場的功能布局和環(huán)境設(shè)計(jì)均需要達(dá)到，幽靜、舒適、相對(duì)封閉的要求。 各功能設(shè)置中可以考慮非排列狀的建筑功能布局方式，而是將所有功能建筑鑲嵌在休閑養(yǎng)生廣場內(nèi)整體景觀之中，形成竹林深處是茶社、小橋旁邊是書院的特殊 風(fēng)雅 氛圍 。 獨(dú)立空間內(nèi)的風(fēng)雅設(shè)計(jì) 示例 目標(biāo)消費(fèi)傾向及連帶消費(fèi)功能 布局 的 合理性分析 針對(duì)不同的目標(biāo)消費(fèi)群體 ，在安排商業(yè)中心區(qū)商業(yè)配套時(shí)應(yīng)根據(jù) 各 群體的特有特征進(jìn)行合理的布局安排，以在滿足項(xiàng)目多元化消費(fèi)體系定位的同時(shí)能夠順應(yīng)“旅游 +商業(yè)”的開發(fā)模式的需要。 1） 針對(duì)旅游人群的功能 布局 合理性考慮 ? 旅游群體功能需求特性 消費(fèi)傾向 — ① 旅游類產(chǎn)品消費(fèi) ② 特色文化產(chǎn)品消費(fèi) ③ 特色飲食消費(fèi) 國門商業(yè)中心 — 國門商業(yè)中心區(qū) 開發(fā)總體設(shè)想 之建筑形態(tài)及功能部分 第 28 頁 共 43 頁 ? 合理性布局建議 ① 針對(duì)該人群特性，項(xiàng)目給其群體的第一感覺應(yīng)該是有別于其他旅游行程中的 單純 商業(yè)消費(fèi)場所，而是在傳統(tǒng)的商 業(yè)消費(fèi)中充分融入旅游文化概念，以改變單一性消費(fèi)的不利局面，創(chuàng)造文化內(nèi)涵的旅游消費(fèi)模式。 ② 從建筑形態(tài)上分析，主街（包括東方創(chuàng)意文化中心、中華古藝街、中華美食街）除東方創(chuàng)意文化中心在建筑形態(tài)上 屬于 吸取 東方文化元素 的現(xiàn)代建筑 外，中華古藝街和中華美食街 將 大量 繼承中華 民族建筑文化的 構(gòu)成元素 ，形成傳統(tǒng) 而具有現(xiàn)代氣息 的仿古建筑群落。 ③ 從建筑功能上分析，主街將是該群體光顧最多的 功 能區(qū)域，也是滿足其群體基本功能需要的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)因考慮大量的旅游需求 ，故 特增設(shè)了 小型 文化 博物館，寬敞仿古街道的建造，古藝街內(nèi)琳瑯滿目 的 商鋪 和貨品都 是未來吸引該群體的閃光之處。 — 東方創(chuàng)意文化中心大堂內(nèi)設(shè)置成大型陳列展示空間 — 中華古藝街內(nèi)開辟古藝陳列和悠久歷史的小型展覽 — 中華美食街內(nèi)開辟有關(guān)中華美食的相關(guān)小型展覽，讓食客在品嘗傳統(tǒng)美食之前先從文化上有所了解 2） 針對(duì)商業(yè)消費(fèi)人群的功能布局合理性考慮 ? 商業(yè)消費(fèi)人群功能需求特性 消費(fèi)傾向 — ① 常規(guī)休閑消費(fèi) ② 常規(guī)餐飲消費(fèi) ③ 康體健身消費(fèi) ? 合理性布局建議 ① 從建筑功能上分析， 根據(jù)該人群 明確 的消費(fèi)目的，所以在功能布局上應(yīng)盡量將其實(shí)用的多元化功能與前面闡述的旅游功能 分開 ，比如常規(guī)休閑消費(fèi)中的酒吧、咖啡廳、書屋等 消費(fèi)功能 ，這樣即保留了充足的旅游元素同時(shí)也提供了必要的周邊物業(yè)的生活配套。 ② 從建筑形態(tài)上分析， 該 商業(yè)消費(fèi) 類人群 對(duì)商業(yè)實(shí)用功能的需要遠(yuǎn)大于其他方面，所以其所涉及各類服務(wù)功能除餐飲消費(fèi)和康體健身消費(fèi)外最好集中安排在一個(gè)相對(duì)比較集中而又不會(huì)影響“國門商業(yè)中心”整體 文化氛圍 的 區(qū)域內(nèi) ，這里建議將所述功能安排在地下商業(yè)街內(nèi) ，這也是開辟地下商業(yè)街的最終考慮 。 3） 針對(duì)商務(wù)人士的功能布局合理性考慮 ? 商務(wù)人士功能需求特性 消費(fèi)傾向 — ① 商務(wù)酒店消費(fèi) 國門商業(yè)中心 — 國門商業(yè)中心區(qū) 開發(fā)總體設(shè)想 之建筑形態(tài)及功能部分 第 29 頁 共 43 頁 ② 常規(guī)休閑消費(fèi) ③ 常規(guī)餐飲消費(fèi) ④ 康體健身消費(fèi) ? 合理性布局建議 這里 所指的商務(wù)人士包含商業(yè)中心區(qū)內(nèi)的中旅旅居商務(wù)酒店、度假休閑公寓、商務(wù)公寓、榮華酒店內(nèi)的入住客人； 同時(shí)也 包含周邊各商業(yè)場所如新國際展覽中心內(nèi) 的商務(wù)人士等。 ① 根據(jù)此類人群，從建筑功能上分析 ，酒店內(nèi)的消費(fèi)暫不考慮。除此之外，其群體對(duì)康體健身和休閑類消費(fèi)的要求相對(duì)集中 ，故功能設(shè)置上應(yīng)考慮此類人群的行走路線和距離。 ② 從建筑形態(tài)上分析 ，建筑主體的整體效果不會(huì)對(duì)該部分人群產(chǎn)生任何影響，但需要強(qiáng)調(diào)的是建筑內(nèi)整體風(fēng)格和氣氛的營造是該部分群體所特別關(guān)注的，畢竟其消費(fèi)能力和消費(fèi)層次的標(biāo)準(zhǔn)要遠(yuǎn)高于一般性消費(fèi)群體。所以，在建筑內(nèi)部風(fēng) 格和人文規(guī)劃方面需要考慮得更細(xì)膩一些。 — 從休閑 度假 酒店、商務(wù)酒店 、榮華酒店，其中尤其休閑度假 公寓 到所需要 消費(fèi)場所 （特指康體健身消費(fèi)場所）的 距離和行走路線應(yīng)做到，距離近、步道清幽無閑雜人員等 。 — 康體健身消費(fèi)區(qū)域內(nèi)應(yīng)將整體規(guī)劃為具有特殊文化氛圍的綜合性場所，雖然內(nèi)部各功能是有不同的服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐來實(shí)現(xiàn)，但從整體上看，區(qū)域應(yīng)該是連成一體，而非各自獨(dú)立的門店模式。只要這樣才能在整體區(qū)域內(nèi)形成諸如竹林、小橋、流水 等景物貫穿其中的悠然場景。 4） 針對(duì)“國門商業(yè)中心”內(nèi)部進(jìn)駐個(gè)人、機(jī)構(gòu)、企業(yè)的 消費(fèi) 功能布局合理性考慮 ? 中心內(nèi)進(jìn) 駐人員 功能需求特性 消費(fèi)傾向 — ① 商務(wù)酒店消費(fèi) ② 常規(guī)休閑消費(fèi) ③ 常規(guī)餐飲消費(fèi) ④ 康體健身消費(fèi) ? 合理性布局建議 進(jìn)駐商業(yè)中心的潛在消費(fèi)人群依次為：東方創(chuàng)意文化中心內(nèi)的創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)人員和周邊企業(yè)的員工或白領(lǐng)；中華古藝街和休閑養(yǎng)生館里的各類從業(yè)人員；地下商業(yè)街內(nèi)的各租戶的擁有者和工作人員；商務(wù)酒店和中華美食街內(nèi)的全部工作人員 （劣勢(shì)群體） 。 ① 從建筑功能上分析，該群體以實(shí)用功能消費(fèi)為主， 其消費(fèi)范圍大多會(huì)集中在地下商業(yè)街和環(huán)街 商業(yè) 景觀帶內(nèi)。 國門商業(yè)中心 — 國門商業(yè)中心區(qū) 開發(fā)總體設(shè)想 之建筑形態(tài)及功能部分 第 30 頁 共 43 頁 ② 從建筑形態(tài)上分析 ，該群體在消費(fèi)中因涉及均為實(shí)用消費(fèi)所以沒有特別需求。 但 在某些細(xì)小環(huán)節(jié)需要針對(duì)考慮，地下商業(yè)街內(nèi)的整體風(fēng)格、裝點(diǎn)設(shè)計(jì)、文化內(nèi)涵、消費(fèi)品位等都要有所創(chuàng)意。在此環(huán)節(jié)上不單單是該群體所需而是除了 旅游人群外都會(huì)更多關(guān)注的細(xì)節(jié)所在。 二、 文化概念與建筑功能的交融 創(chuàng)意文化 創(chuàng)意文化是新興的文化產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融 入 地產(chǎn)開發(fā) 的主題概念已經(jīng)得到地產(chǎn)行業(yè)的一致認(rèn)同，“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) +地產(chǎn)”已經(jīng)不再是以往單純的文化產(chǎn)業(yè)，而是上升到了一個(gè)更高的創(chuàng)意地產(chǎn)的文化領(lǐng)域 中華 民族 傳統(tǒng) 文化 “國門商業(yè)中心” 規(guī)劃的思路完全來自于國家對(duì)文化產(chǎn)業(yè)和文化經(jīng)濟(jì)的大力扶持，也同時(shí)是受到文化傳承的 政策引導(dǎo)，所以在“國門 商業(yè)中心 ”的文化概念定義中，囊括了如下 幾個(gè)環(huán)節(jié) ： 1） 中國傳統(tǒng)手工藝的延續(xù) 2） 中華民族飲食文化的博大精深 3） 茶道、藥理等 民族 精髓的發(fā)揚(yáng)光大 旅游文化 “國門商業(yè)中心” 對(duì)旅游文化的引入主要是出于對(duì)各合作單位的資源和能力、地區(qū)內(nèi)現(xiàn)階段缺乏的必要資源和政府對(duì)此環(huán)節(jié)領(lǐng)域大力支持政策的考慮。在此基礎(chǔ)下“國門 商業(yè)中心 ”的旅游文化引入將達(dá)到如下目的： 1） 引入新興的旅游文化、作為試點(diǎn)進(jìn)行主力推廣 2） 人為營造一個(gè)地區(qū)內(nèi)嶄新的旅游 特色 ，提供一個(gè)新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和旅游景區(qū) 建筑文化 “國門商業(yè)中心” 主推以中國民族文化 和 民族建筑風(fēng)格 為積淀的 開發(fā) 背景 。 那么 ， 除在引入各類文化作為功能依托的基礎(chǔ)外，建筑體的文化氛圍也將充分展示中國幾千年的建筑文化中雕梁畫棟的巧奪天工。在采納傳統(tǒng)建造工藝和技法的同時(shí)應(yīng)遵循如下原則： 1） 中國建筑文化的適度應(yīng)用 ? 在考慮建造成本的情況下適量應(yīng)用 ? 在考慮建造時(shí)間和后期修繕的情況下適量應(yīng)用 ? 在考慮人力資源成本耗費(fèi)的情況下適量應(yīng)用 國門商業(yè)中心 — 國門商業(yè)中心區(qū) 開發(fā)總體設(shè)想 之建筑形態(tài)及功能部分 第 31 頁 共 43 頁 2） 將當(dāng)今國際上高超的建筑技術(shù)與東方傳統(tǒng)文化有機(jī)融合， 旨在 表現(xiàn) 對(duì) 中國傳統(tǒng)文化的 繼承 。 三、 對(duì)應(yīng) 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 的 區(qū)域功能配套 和建筑風(fēng)格 東方創(chuàng)意文化中心 （寫字樓辦公區(qū)） 東方創(chuàng)意文化中心內(nèi) 集合了 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大量從業(yè)人員，為服務(wù)于這些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員也為 帶動(dòng)周邊對(duì)應(yīng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，在此特殊的物業(yè)配套需求下 ， 內(nèi)部功能的配套將 必須做到 特殊而 周詳 的 考慮。 1） 內(nèi)部功能 配套 ? 創(chuàng)意作品展示陳列的類博物館功能 在首層大廳內(nèi)開辟創(chuàng)意作品展示 空間 ， 其 主要目的是吸引旅游人群和有針對(duì)性產(chǎn)品需要的個(gè)人、機(jī)構(gòu)、企業(yè)。作品的展示將以類似博物館的形式出現(xiàn)，游人進(jìn)入東方創(chuàng)意文化中心大廳后仿佛進(jìn)入了手工藝品、創(chuàng)意作品的博物館，在欣賞每件作品的同時(shí)還可以通過旁邊的介紹文字進(jìn)行了解。最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，所有作品都將在 展示位的明顯位置標(biāo)明其作者 所在東方創(chuàng)意文化中心內(nèi)的具體位置，這將為進(jìn)駐東方創(chuàng)意文化中心的所有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員搭建一個(gè)非常便捷的經(jīng)營渠道。 ? 新聞發(fā)布、小型會(huì)議的空間提供 東方創(chuàng)意文化中心內(nèi)將根據(jù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員和對(duì)應(yīng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的需要開辟獨(dú)立的新聞發(fā)布、小型會(huì)議的會(huì)場空間。其主要用途是面對(duì)諸如收藏品拍賣機(jī)構(gòu)、個(gè)人作品辦展、 收藏品講座等諸多類似活動(dòng)。 ? 常規(guī)商務(wù)功能配套 東方創(chuàng)意文化中心內(nèi)因進(jìn)駐了各個(gè)人、機(jī)構(gòu)、企業(yè)等多元化商業(yè)機(jī)構(gòu)，形成了全方位的企業(yè)鏈條，這必將帶動(dòng)小環(huán)境內(nèi)的商務(wù)需求，比如：商務(wù)中心（包含打字、復(fù)印等功能），同時(shí)還會(huì)對(duì)小型酒 吧、快餐店、小型超市有所需 要 。 2） 建筑形式 和結(jié)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì) 概念 ? 建筑體外 觀和功能 ① 中西結(jié)合的建筑外觀設(shè)計(jì) 東方創(chuàng)意文化 中心 ，因其所在“國門商業(yè)中心”中的特殊位置，其將勢(shì)必承載 地域標(biāo)志和文化、建筑等多元素轉(zhuǎn)化的作用。 即 ， 其必須將西方建筑文化和東方建筑文化有效結(jié)合，并根據(jù)內(nèi)部進(jìn)駐的各類辦公機(jī)構(gòu)和企業(yè)的性質(zhì)對(duì)其進(jìn)行外觀上的規(guī)劃設(shè)計(jì)。簡單地來講，該建筑應(yīng)具有以下幾個(gè)元素： — 簡約的現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu) — 明顯的東方建筑文化特征 國門商業(yè)中心 — 國門商業(yè)中心區(qū) 開發(fā)總體設(shè)想 之建筑形態(tài)及功能部分 第 32 頁 共 43 頁 — 地標(biāo)建筑特有的龐大氣勢(shì) ② 有效地將主街和西方建筑進(jìn)行功能和文化上的過度 建筑 首 層中間部分起到國門商業(yè)中心 廣場與 地面主商業(yè)街的連接作用，其形式類似一個(gè)拱門，中心通道兩側(cè)可設(shè)立商業(yè)店鋪，并與中華古藝街相連并起到過度作用。 建筑設(shè)計(jì)中可以用來參考的 建筑元素 ? 建筑體內(nèi)部 區(qū)塊設(shè)計(jì) ① 明確的功能分區(qū) 東方創(chuàng)意文化中心內(nèi)主要進(jìn)駐人群為 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員和服務(wù)于該人群的周邊服務(wù)機(jī)構(gòu)。在考慮到兩個(gè)不同商業(yè)群體的各自特征時(shí)，創(chuàng)意中心內(nèi)部應(yīng)將兩個(gè)人群有效分割。這里指的分割不是 將兩個(gè)群體分別 放于 A 棟 B 棟這么簡單，而是在建筑內(nèi)部房間、公共走廊設(shè)計(jì)上進(jìn)行充分的細(xì)節(jié)考慮，比如： — 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的創(chuàng)作工作室也許需要開放式的工作空 間和相對(duì)私密的居住空間，而拍賣行、評(píng)估行、經(jīng)紀(jì)公司等就僅需要標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓結(jié)構(gòu)。 — 公共步廊方面，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)在步廊內(nèi)充分設(shè)計(jì)陳列展示的局部功能，并且在照明強(qiáng)度和步廊寬度上都會(huì)有別于純粹的寫字樓 結(jié)構(gòu)。 ② 商業(yè)客戶的區(qū)域性分流 在完成了明確的功能分區(qū)后 ，進(jìn)駐個(gè)人、機(jī)構(gòu)和企業(yè)的商業(yè)客戶到訪將需要得到非常細(xì)致的考慮。畢竟創(chuàng)意中心內(nèi)并不是標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，因囊括了 兼顧展示售賣功能的創(chuàng)意工作室、標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓內(nèi)辦公企業(yè)、大量的展覽展示空間、大小會(huì)議廳等多種功能，所以人流的走向如不設(shè)立合理的分流導(dǎo)引將形成比較混亂的局面。 可以通過在展示大廳內(nèi)入口或不影響參觀人群參觀質(zhì)量的空間內(nèi)設(shè)置能夠進(jìn)入不同功能區(qū)的直梯 ，以達(dá)到 在第一時(shí)間進(jìn)行分流 的目的 。同時(shí)輔以樓層滾梯對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行類似商場化的人流設(shè)計(jì)。 國門商業(yè)中心 — 國門商業(yè)中心區(qū) 開發(fā)總體設(shè)想 之建筑形態(tài)及功能部分 第 33 頁 共 43 頁 ③ 旅游游客和消費(fèi)購買的人群流量考慮 上面一個(gè)部分已經(jīng)提到使用滾梯