【正文】 開發(fā)品質(zhì)較高的小戶型、低總價住宅，作為過渡用房，此類項(xiàng)目存在較大的市場空間。 濟(jì)南金豐易居 臨沂三河源住宅組團(tuán)項(xiàng)目（暫定名）市場調(diào)研及項(xiàng)目定位報告 地址：山東濟(jì)南 二七新村南路 10 號藍(lán)天寫字樓 郵編： 250001 電話： 0531— 88220656 Email: page 18 三、蘭山區(qū)房 地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1．從 山蘭 區(qū)房地產(chǎn)價格指標(biāo)分析 蘭山 區(qū) 2021 年至 2021 年各季度價格指標(biāo) ? 區(qū)域全年住宅平均價格為 元 /平方米，同比增長 ％， 2021 年第四季度 蘭山 區(qū)房地產(chǎn)住宅平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。與去年同期相比上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。區(qū)域住宅綜合平均指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)，指數(shù)增長率為 %。各季度平均價格分別上漲 、 、 元 /平方米。 中高檔商品住宅進(jìn)一步聚集，精裝修小戶型公寓 應(yīng)該成為林以市場下一步 的亮點(diǎn)。 2021 年四季度 蘭山 區(qū)，新盤開發(fā)主要集中在中心城區(qū)，建筑類型以高層和小高層為主，中高檔商品房供應(yīng)的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的變化，促使區(qū)域價格繼續(xù)上升，銷量則略有下滑。 結(jié)論 ： ? 臨沂的房地產(chǎn)開發(fā)，自 2021 年下半年以來已經(jīng)進(jìn)入快車道，在未來 3 年的時間里，是臨沂房地產(chǎn)市場的發(fā)展的最佳時機(jī)，之后將進(jìn)入一個漫長的停滯期； ? 對于項(xiàng)目開發(fā)，沿河一帶的同質(zhì)化競爭將會更為激烈，開發(fā)的專業(yè)化，細(xì)分程度將會更高； ? 在競爭 日益激烈的情況下，我們的觀點(diǎn)為：小項(xiàng)目定們準(zhǔn)確，出手快，大項(xiàng)目要做出品牌效應(yīng)，方可立足于市場的不敗之地。 季度 區(qū)指數(shù) 平均價格（元 /平方米） 2021 年第一季度 2021 年第二季度 2021 年第三季度 2021 年第四季度 2021 年第一季度 2021 年第二季度 2021 年第三季度 2021 年第四季度 濟(jì)南金豐易居 臨沂三河源住宅組團(tuán)項(xiàng)目（暫定名）市場調(diào)研及項(xiàng)目定位報告 地址：山東濟(jì)南 二七新村南路 10 號藍(lán)天寫字樓 郵編： 250001 電話： 0531— 88220656 Email: page 19 第三部分 項(xiàng)目微觀環(huán)境分析 一、 河岸板塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析： 分析：河岸板塊 地處城郊結(jié)合帶，扼守臨沂北大門，有著便利的交通網(wǎng)絡(luò)。 是 臨沂市 居住板塊中 ，距離中心城區(qū)最近的。從 片區(qū)各大樓盤的地理位置分布來看，樓盤都分布在干道附近，呈現(xiàn)依路而建的狀態(tài)，可以將其分為兩塊： ? 第一塊為 東 濱河大道沿線地區(qū)。主要沂河花園、桃園新居 、 福建前田、 臺北新城、 東方恒星園、中一花園、青青美廬、紫竹園、新地東方花都、東方華府、佳海茗苑、世紀(jì)家園、綠色新都。 ? 第二塊 為 北 濱河大道沿線，該區(qū)域原先在大部分臨沂人看來是郊區(qū)，但是近來雖隨著市府的北移，南方新區(qū)的規(guī)劃，加上本片區(qū) 樓盤品質(zhì)和小區(qū)配套的 逐漸 成熟， 成為了人們心目中理想的居住區(qū)域， 目前該區(qū)域的市場供應(yīng)主體已轉(zhuǎn)向商品房。 該地區(qū)新開的具有代表性的 樓盤項(xiàng)目主要有 觀河苑、泰鼎花園、北園春天等 . 二、板塊交通狀況 該片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)比較健全，片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有濱河大道、育才路、蒙山大道、通達(dá)路、沂蒙路等。片區(qū)公交事業(yè)較為發(fā)達(dá) 。有 1 2 2 2 31 等多路公交車。 三、板塊環(huán)境分析 該版塊聚集了香港華藥物流城、澳大利亞 *澳龍國際物流城、香江 *中國五金機(jī)電城、臨沂市長途汽車站等項(xiàng)目均在此板塊，加上項(xiàng)目北面的南坊新區(qū)的建設(shè)，該板塊的基礎(chǔ)設(shè)施配套越來越全。 四、隨著市政規(guī)劃的起動，開發(fā)格局 迎來嶄新的時代 1．階段基本狀況 1． 從區(qū)域開發(fā)精細(xì)度來講， 2021 年以前的濱河沿岸房地產(chǎn)開發(fā)為“粗放型”， 2021 年后整體規(guī)劃先行，各項(xiàng)目之間開始“集約”式共同推動區(qū)域發(fā)展。 2． 從臨沂市整個城鄉(xiāng)開發(fā)節(jié)奏來看，整個臨沂 市的房產(chǎn)開發(fā)中心轉(zhuǎn)到了濱河兩岸，目前尤其是以沂河西岸為重中之重。 結(jié)論：伴隨前 田集團(tuán)、尚城置業(yè)、 臺北新城 、山東君道置業(yè)等新開項(xiàng)目的推出加之目前在售的清水灣、沂河上城、觀河苑等在售項(xiàng)目的，濱河沿岸已經(jīng)成為中高檔住宅項(xiàng)目扎堆的區(qū)域。 階段市場特征 ? 無片區(qū)整體規(guī)劃意識，各樓盤“各自為政、百花齊開”，形成了風(fēng)格各異但總體不協(xié)調(diào)的特征； 濟(jì)南金豐易居 臨沂三河源住宅組團(tuán)項(xiàng)目（暫定名）市場調(diào)研及項(xiàng)目定位報告 地址：山東濟(jì)南 二七新村南路 10 號藍(lán)天寫字樓 郵編： 250001 電話： 0531— 88220656 Email: page 20 ? 2021 年以前，因 濱河大道尚未建成，市政配套建設(shè)投入少，該區(qū)域相對于中心區(qū)域 整體落后，人氣也較之弱； ? 對比 中心城區(qū)，均有條件并注重社區(qū)景觀環(huán)境的營造； ? 眾多知名開發(fā)商在此云集，已 形成規(guī)模優(yōu)勢 ； ? 建筑形態(tài)以低層、多層為主，后期輔以少量的小高層。 ? 戶型以 3 2， 120 平米以上的大戶型為主； ? 價格從 1500 多元 /平方米上升至 2800 元 /平方米以上，上漲了 近 1 倍 ； ? 由于初期區(qū)域市場認(rèn)知度有限，房地產(chǎn)商應(yīng)聯(lián)合起來共同打造“河岸板塊” 。 五 、“河岸時代 —— 城市次中心 1．階段基本狀況 ? 經(jīng)過長達(dá) 5 年，眾多知名地產(chǎn)開發(fā)商的不懈努力，河岸 片 區(qū)已經(jīng)成為臨沂市 重要的新興居住區(qū)之一，成為大量置業(yè)者購房考慮的片區(qū)之一。但區(qū)域市政配套建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致區(qū)域各樓盤入住率較低，并且阻礙了區(qū)域房地產(chǎn)價格的提升。 ? 2021 年 ， 《 居住新城概念規(guī)劃》 從醞釀到正式 的出臺 ，標(biāo)志著該區(qū)域在政府的大力支持下，濱河大道板塊房地產(chǎn)市場迎來一個嶄新的時代 —— “河岸水景居住 時代 ” 。 市政規(guī)劃分析： ? 未來的河岸 新城將由 2 大板塊組成，北面為 未來的南訪 新城將采用“井”字形主干道這一更科學(xué)更人性化的交通骨架設(shè)計(jì)。 同時，水、電、氣等市政工程也將同步啟動。 六 、河岸新城發(fā)展趨勢分析 ? 《居住新城概念規(guī)劃》 的出臺，摒棄了開發(fā)較雜亂的局面，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)將向“有序”狀態(tài)發(fā)展； ? 隨著濱河大道改造工程、政務(wù) 中心等市政配套的動工，以及樓盤品質(zhì)的提高，區(qū)域房 地產(chǎn)價格仍有上漲的空間； ? 物業(yè)形態(tài)由多層為主向小高層為主過渡，且 新城中心區(qū)將出現(xiàn)高層住宅； ? 戶型從舒適寬闊型向經(jīng)濟(jì)實(shí)用型過渡，部分項(xiàng)目將出現(xiàn)小戶型； ? 居民入住率會提高，生活配套越來越成熟，區(qū)域最終將發(fā)展成為城市次中心之一。 結(jié)論 ：沿河片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早，是 開發(fā)較火熱的區(qū)域之一。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)向中心城區(qū)的轉(zhuǎn)移， 新城規(guī)劃的出臺正好解決了其發(fā)展方向的問題，這是值得廣大開發(fā)商研究的。只有掌握了大的趨勢，并且結(jié)合項(xiàng)目本身的因素，才能為本項(xiàng)目做出切實(shí)可行的方案。 濟(jì)南金豐易居 臨沂三河源住宅組團(tuán)項(xiàng)目（暫定名）市場調(diào)研及項(xiàng)目定位報告 地址：山東濟(jì)南 二七新村南路 10 號藍(lán)天寫字樓 郵編： 250001 電話： 0531— 88220656 Email: page 21 第四部分 競爭樓盤專項(xiàng)調(diào)查分析 競爭環(huán)境分析主要指選取本專案所在區(qū)域內(nèi)的同類且具有潛在競爭力的樓盤進(jìn)行調(diào)研分析，了解其物業(yè)形態(tài)，建筑風(fēng)格，各項(xiàng)指標(biāo)以及價格推擴(kuò)策略等基礎(chǔ)資料，了解市場需求和供給特征，為本項(xiàng)目后期物業(yè)定位提供參考依據(jù)。為體現(xiàn)專項(xiàng)調(diào)查的可比較性，我司在遵循以下樣本選擇原遇的基礎(chǔ)上，分別選取具有代表性的周邊物業(yè)與同質(zhì)化競爭樓盤住宅項(xiàng)目，進(jìn)行專項(xiàng)研究與分析 ： 【各競爭樓盤規(guī)劃指針列表分析】 樓盤名稱 開發(fā)商 占地面積 總建筑面積 容積率 綠化率 車位 總套數(shù) 車位配比 觀河苑 臨沂恒居置業(yè) 有限公司 1． 9 萬㎡ 5． 4 萬㎡ 2． 10 42． 3% 車位 217 328 1： 泰鼎花園 泰鼎地產(chǎn) *鑫園地產(chǎn) 5 萬㎡ 5． 4 萬㎡ 0． 74 30% 有車庫 260 324 1。 北園春