中糧龍泉項(xiàng)目天泉聚龍可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-25 17:17本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】距離成都東三環(huán)路16公里，距離龍泉驛區(qū)城7公里。畝的天然湖區(qū)——天泉湖。項(xiàng)目占地1101畝，分為兩塊，其中141畝土。休閑、居家養(yǎng)生的理想之地。為成都市近郊的大型高檔純別墅社區(qū)，項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，括有聯(lián)排別墅、單體別墅、度假公寓和商業(yè)街等，2021年已開(kāi)發(fā)完并交付。部，游艇俱樂(lè)部由三部分組成：一部分為高檔游艇俱樂(lè)部，此游艇俱樂(lè)部定位為中國(guó)西南首席高檔精品商務(wù)會(huì)所和高級(jí)休閑養(yǎng)生。隨著一年四季的變化，呈現(xiàn)出春之約、夏之吻、秋之戀、冬之。民廣場(chǎng)）25公里，約18分鐘車(chē)程，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程。更近、更方便，2021年10月25日正式開(kāi)盤(pán)。價(jià)均無(wú)優(yōu)勢(shì)，因此銷(xiāo)售非常不理想；從項(xiàng)目的規(guī)模和運(yùn)作來(lái)看，現(xiàn)已處于整體困境之中。開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、品牌不足也是導(dǎo)致其整體操作面臨失敗的重要原因。本報(bào)告屬內(nèi)部資料，請(qǐng)予保密。發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。年同期增長(zhǎng)了%。開(kāi)發(fā)資金呈持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)資金保障程度得。保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭；而港澳臺(tái)資僅完成投資，下降%。
【正文】 2600— 5000 元 /平方米，主力總價(jià)基本都控制在 130 萬(wàn)元以?xún)?nèi)，銷(xiāo)售基本良好。但本項(xiàng)目的定位偏高，主要針對(duì)高端客群，而忽視了郊區(qū)只能 作為第二居所，面積和總價(jià)都必須控制在合理范圍內(nèi)，否則脫離了市場(chǎng)的需求。 從現(xiàn)階段郊區(qū)別墅的購(gòu)買(mǎi)客群分析，高端客群已經(jīng)不再是主流，消費(fèi)的主流是中產(chǎn)階層和有車(chē)一族的小康家庭 。對(duì)第二居所的需求，也主要是父母養(yǎng)老和周末的休閑度假需要。 14 三、發(fā)展規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃 1．本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) A、 地段優(yōu)勢(shì) 【 天泉聚龍 】 位于發(fā)展比較成熟的陽(yáng)光城，緊鄰龍泉山麓和天泉湖，自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 有山有水，是真正的山水別墅，地段決定其價(jià)值。 B、 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 【 天泉聚龍 】 地處 山環(huán)水抱的 “生態(tài)凈地”，周邊 均為 低丘森林 所環(huán)抱，自然環(huán)境優(yōu)越；空氣清新，猶如置身于 “天然氧吧” 之內(nèi)， 隔離了城市的喧囂，尋得一方居家靜地，融入大自然的懷抱調(diào)劑身心、逸情生活?！?天泉聚龍 】 擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，坐擁五千畝的真山真水，具有成都近郊獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)、綠色、健康的休閑養(yǎng)生天然環(huán)境。 C、 政策優(yōu)勢(shì) 國(guó)家不再批別墅用地，對(duì)低密度和大套型房進(jìn)行嚴(yán)格限制，使別墅成為城市的稀缺資源，對(duì)別墅類(lèi)高端市場(chǎng)有明顯的刺激作用。 D、 規(guī)模 及 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 【 天泉聚龍 】 項(xiàng)目 總用地 1101畝， 規(guī)劃分四期開(kāi)發(fā)，具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模優(yōu)勢(shì)。從規(guī)劃來(lái)將， 游艇俱樂(lè)部 是 四川乃至中國(guó)西部地區(qū) 比較獨(dú)特和高檔的休閑場(chǎng)所，不僅可以成為小區(qū)內(nèi)業(yè)主高檔次的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，而且還為社會(huì)名流、商業(yè)巨賈、顯貴政要進(jìn)行商務(wù)、度假、娛樂(lè)休閑提供最高尚的場(chǎng)所 ，使項(xiàng)目的整體品質(zhì)得到保證。 而從 【 天泉聚龍 】 二期 逸龍臺(tái) 的產(chǎn)品打造來(lái)看， 外立面時(shí)尚有格調(diào)，造 15 型獨(dú)特，各類(lèi)戶(hù)型個(gè)性化突出。同時(shí) 使用 了 綠色環(huán)保材料，如天然石林、木材等自然材質(zhì)，給人以視覺(jué)的美感和享受。 項(xiàng)目劣勢(shì) A、交通存在一定問(wèn)題。 【 天泉聚龍 】 針對(duì)的客戶(hù)群體主要是成都人， 但從市區(qū)到達(dá)本項(xiàng)目并沒(méi)有一條直達(dá)的大路，必須經(jīng)成渝高速、 老成渝、成龍路或成洛路轉(zhuǎn)向陽(yáng) 光大道才能到達(dá)。 B、戶(hù)型偏大、總價(jià)偏高。 【 天泉聚龍 】 二期 逸龍臺(tái) 的存量房源，均為面積 300 平方米及以上，總價(jià) 135— 438 萬(wàn)元 。作為第二居所，戶(hù)型偏大，總價(jià)偏高。 對(duì)于此類(lèi)別墅，客戶(hù)群體狹窄，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，對(duì)銷(xiāo)售及回款影響比較大。 因此，建議重新包裝和推廣，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中 ，一是加強(qiáng)行銷(xiāo)手段，對(duì)市區(qū)針對(duì)性客戶(hù)進(jìn)行宣傳和溝通；二是 以降低價(jià)格，或進(jìn)行增物優(yōu)惠等折扣手段，加強(qiáng)促銷(xiāo)。 2. 后續(xù)項(xiàng)目的定位和打造 對(duì)于后續(xù)的土地， 重新定位和規(guī)劃， 尤其是改變高端產(chǎn)品打造的路線(xiàn)，將產(chǎn)品針對(duì)更為廣泛的中產(chǎn)及小康階層。以低密 度的中小套型產(chǎn)品為主，滿(mǎn)足客群的休閑度假需求 ，如度假公寓、度假酒店， 甚至精裝修的小公館，總價(jià)控制在 30— 40 萬(wàn)以?xún)?nèi) 。 在 后續(xù)土地的操作中，前期 策劃中 必須 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的產(chǎn)品面設(shè)計(jì)，打造出個(gè)性化特色 ，并結(jié)合市場(chǎng)的需求 。 16 提前介入市場(chǎng) 進(jìn)行形象宣傳，引起市場(chǎng)關(guān)注，確定明確 的市場(chǎng)形象。 在銷(xiāo)售過(guò)程中，注重現(xiàn)場(chǎng)包裝和樣板房，提高產(chǎn)品 的 現(xiàn)場(chǎng)感染力，并配合多種多樣的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，加強(qiáng)“口碑宣傳”的銷(xiāo)售途徑 。
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