【導(dǎo)讀】重慶XX生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司。（三）項目機(jī)會點分析.............00. （二）目標(biāo)市場特征及客戶群定位概述..............00. 重慶XX生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)珍禽養(yǎng)殖基地（簡稱“XX珍禽養(yǎng)殖基地”，以下簡。本項目處于重慶市一小時經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，緊鄰重慶外環(huán)高速路，從本項目。地塊經(jīng)過與主城等地相連，交通便捷，四通八達(dá)，有利于交通運輸、以及與。外界的交流和聯(lián)系。本項目處于淺丘陵地帶，以中、低丘為主，地形起伏不大，錯落有致；珍禽繁衍生息，為本項目實施創(chuàng)造了有利條件。本項目規(guī)劃占地約740畝，含珍禽繁殖區(qū)、珍禽養(yǎng)殖區(qū)、珍禽觀賞區(qū)、飼料加工及珍禽加工區(qū)五大部分。農(nóng)業(yè)公園以南，占地約200畝；珍禽觀賞區(qū)和珍禽養(yǎng)殖區(qū)位于整個XX生態(tài)農(nóng)。業(yè)公園以北，占地約500畝。隨著人們物質(zhì)生活的不斷豐富，對食品的選擇將更加趨于高品質(zhì)和高追。求，營養(yǎng)更加豐富且具有觀賞性質(zhì)的珍禽類食品，勢必逐步走進(jìn)人們的餐桌。和視野；同時，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加

　　

【正文】 400000 3 珍珠雞 只 5000 160 800000 4 山雞 只 5000 170 850000 5 雁鵝 只 500 200 100000 6 藍(lán)孔雀 只 500 1000 500000 7 鴛鴦 只 100 1000 100000 8 合計 51100 7750000 投資計劃表 年度 投資額（萬元） 達(dá)產(chǎn)比例 2020 2600 30% 2020 1730 50% 2020 2600 80% 2020 865 90% 2020 866 100% 合計 8661 三、財務(wù)評價 （一）評價依據(jù)和原則 評價依據(jù) （ 1）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》； （ 2）財政部頒布的《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》； （ 3）稅金測算以《中華人民共和國增值稅暫 行條例》及其他稅收規(guī)定為依據(jù)。 評價原則 （ 1）遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合的重慶 XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司 — 珍禽養(yǎng)殖基地項目建議書 28 原則； （ 2）遵循效益與費用計算口徑一致的原則。 評價假設(shè) 在財務(wù)評價期限內(nèi)，國家的各項政策、材料價格、項目產(chǎn)品、產(chǎn)品需求量等因素不發(fā)生較大變化。 （二）評價方法 該項目是新建項目，應(yīng)按照國家計委編制的《建設(shè)項目可行性研究指南》以及《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第 2 版）的規(guī)定，應(yīng)按新項目進(jìn)行財務(wù)評價。 （三）評價指標(biāo) 建設(shè)規(guī)模 本 項目 總占地面積 約 740 畝，建筑面積 26800 ㎡， 現(xiàn)已全部 完成土地規(guī)劃和整治，并完成了相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)及農(nóng)民安置方案 。 收入 本項目收入主要包括兩部分：珍禽銷售收入和花卉苗木銷售收入。 （ 1）銷售價格預(yù)測 預(yù)計本項目運營期第一年珍禽銷售價格平均 50元 /公斤，花卉苗木單產(chǎn)可達(dá) 10萬元 /公頃 /年； （ 2）銷售收入預(yù)測 各年銷售收入按項目計劃的產(chǎn)品產(chǎn)量乘以銷售價格計算。經(jīng)計算所得各經(jīng)營期每年產(chǎn)品銷售收入情況見附表一。 由于本項目市場定位較高，市場前景廣闊；再加上珍禽和花卉苗木品種質(zhì)量較好，并考慮到農(nóng)業(yè)原材料等上漲因素以及通貨膨脹因素，以后價格每年以 4%的比率上漲。 重慶 XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司 — 珍禽養(yǎng)殖基地項目建議書 29 總成本核算 （ 1）動力成本 根據(jù)設(shè)計方案確定的零部件，動力消 耗量和它們的現(xiàn)行市場價格計算。參考同行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)及業(yè)主提供的資料，以 80萬元 /年進(jìn)行測算。 （ 2）管理費用 包括辦公費、培訓(xùn)費、開辦費攤銷、差旅費、車輛使用費等。管理費率以營業(yè)收入的 1％計取。 （ 3）飼料及其他生產(chǎn)成本 珍禽養(yǎng)殖消耗的飼料等主要材料以及 其他含獸藥、農(nóng)藥、輔料等 輔助材料的成本 。 參考類似企業(yè)生產(chǎn)成本水平及業(yè)主提供的數(shù)據(jù)，并結(jié)合本項目特點測算每年約為 1768萬元。 （ 4）工資及福利費 根據(jù)本項目所需人員和人均工資及附加費、養(yǎng)老保險金 等進(jìn)行測算。達(dá)產(chǎn)后本項目的 工資及福利 費為 156萬元 /年 。 （ 5）銷售費用 市場拓展和產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的差旅費、廣告宣傳費、招待費等費用。參考類似企業(yè)營業(yè)費用水平，并結(jié)合本項目特點以管理費用的 3％計算。 （ 6）折舊費及攤銷 根據(jù)農(nóng)業(yè)項目特點，采用直線法計提折舊，房屋建筑物和設(shè)備折舊年限10 年，殘值按原值的 5%計算。 （ 7） 財務(wù)費用 財務(wù)費用主要是償還建設(shè)期貸款所產(chǎn)生的利息，本項目按最新銀行貸款年利率 %計算。 （ 8） 銷售稅金及附加測算 暫按銷售收入的 5%計算。 重慶 XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司 — 珍禽養(yǎng)殖基地項目建議書 30 附表一：年生產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)： 序號 項 目 銷售收入（萬元） 成本（萬元） 利潤（萬元） 1 珍禽苗 1082 669 413 2 自產(chǎn)珍禽 3125 2575 550 3 苗木 664 514 150 4 合計 4871 3658 1113 附表二：年生產(chǎn)總成本 ： 珍禽項目成本 序號 項目 金額（萬元） 備注 1 動力費用 80 含水、電、天然氣等。 2 管理費用 48 按銷售收入 1%計。 3 飼料及其他 1768 其他含獸藥、農(nóng)藥、輔料等。 4 工人工資 156 管理人員和工人。 5 財務(wù)費用 670 年利息 按總投資 %計。 6 稅金及附加 244 暫按銷售收入 5%計。 7 固定資產(chǎn)折舊 546 按固定總投資 10 年折舊計。 8 銷售費用 146 按銷售收入 3%計。 9 合 計 3658 項目全部達(dá)產(chǎn)實施后，年產(chǎn)值可達(dá) 4871 萬元，實現(xiàn)利潤 1113 萬元， 年銷售 利潤率為 %。 重慶 XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司 — 珍禽養(yǎng)殖基地項目建議書 31 第 七章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 本項目處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，自然生態(tài)條件十分優(yōu)越，本項目旨在充分挖掘項目生態(tài)資源優(yōu)勢，并整合其他諸多要素條件，放大項目用地的經(jīng)濟(jì)功能，促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展，并從人員、土地 、產(chǎn)業(yè)、社會改革等多方面探索城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗，因此，本項目除具有較高經(jīng)濟(jì)效益以外，還有十分突出的社會效益： 拓寬農(nóng)民增收渠道，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展 本項目探索一條利用集約使用農(nóng)村集體建設(shè)用地所形成的富余土地，有組織有規(guī)劃地在政府相應(yīng)部門主導(dǎo)下，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，增加集體經(jīng)濟(jì)組織收入來源的渠道。項目實施后除可解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的經(jīng)濟(jì)來源問題外，還可在其服務(wù)性崗位上吸收農(nóng)村勞動力，從而解決西彭鎮(zhèn) XX村失地農(nóng)民的出路問題，拓寬了農(nóng)民增收渠道，增加了農(nóng)民收入，推動了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 本項目通過發(fā)展 服務(wù)于城市的生態(tài)特色養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)，可以充分利用重慶主城區(qū)的資源，并緊密服務(wù)于城市，運用現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，對土地等自然資源進(jìn)行優(yōu)化配置，對傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 節(jié)約土地及建設(shè)資金 本項目的實施，將促進(jìn)農(nóng)村土地的集中，節(jié)約土地資源，同時，集中建設(shè)模式會大大節(jié)約建設(shè)資金。 滿足社會生態(tài)餐飲市場需求 直轄以來，隨著重慶市城市化進(jìn)程的加速，居住在城市里的人們渴望走出城市，擁抱大自然，對生態(tài)產(chǎn)業(yè)的需求越來越大。同時，城市里的飲食安全問題越來越多，城里人到食品原產(chǎn)地進(jìn)行餐飲娛樂消費的需求也越 來越大。重慶 XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司 — 珍禽養(yǎng)殖基地項目建議書 32 本項目的實施，將形成集生態(tài)養(yǎng)殖與餐飲娛樂于一體的生態(tài)復(fù)合型項目，充分滿足市場上的這種需求。 解決農(nóng)村土地資源供需矛盾 近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，非農(nóng)建設(shè)用地需求量增加，土地資源的供給與社會需求之間呈失衡的發(fā)展態(tài)勢，人地矛盾的尖銳化迫切要求土地利用方式從粗放外延擴(kuò)張向集約化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。 推動公共基礎(chǔ)設(shè)施及公共管理功能向農(nóng)村延伸 本項目的實施，有利于公共基礎(chǔ)設(shè)施的集中統(tǒng)一建設(shè)，同時，圍繞本項目的建設(shè)，大力發(fā)展包括醫(yī)療衛(wèi)生、科技教育、就業(yè)指導(dǎo)、文化娛樂、生活服務(wù)等體系在內(nèi)的公共服務(wù) ，建立健全包括基層政權(quán)、村容管理、社區(qū)治安等體系在內(nèi)的公共管理。 促進(jìn)農(nóng)村社會進(jìn)步及農(nóng)民生產(chǎn)生活方式的轉(zhuǎn)變 本項目的實施，將促進(jìn)城鄉(xiāng)居民之間的相互交流，促使農(nóng)民改變傳統(tǒng)思想觀念及生產(chǎn)生活方式，促進(jìn)農(nóng)民變市民，推動農(nóng)村社會進(jìn)步。 促進(jìn)城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展 本項目的實施將為城市居民提供觀光旅游等休閑活動場所與設(shè)施，營造優(yōu)美宜人的綠色景觀，維護(hù)生態(tài)平衡，從而促進(jìn)城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展。 探索以城帶鄉(xiāng)新模式 本項目是以 整合了諸多城市資源 的重慶 XXXX 生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司作為投資主體，利用九龍坡區(qū)城市化程度不高的西彭鎮(zhèn) XX 村的土地資源合作建設(shè)經(jīng)營的項目，為重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展探索出一條真正意義的“以城帶鄉(xiāng)”新模式。 推進(jìn)“三農(nóng)”的全面轉(zhuǎn)型 通過引進(jìn)投資業(yè)主、實行土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，較深入地解決農(nóng)民變市民問題， 同時 可為西彭鎮(zhèn)帶來更多的人氣和創(chuàng)業(yè)資源，促進(jìn)西彭鎮(zhèn)的城市化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，招商引資帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，實現(xiàn)“三農(nóng)”的全面轉(zhuǎn)型。 重慶 XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司 — 珍禽養(yǎng)殖基地項目建議書 33 1加快實現(xiàn)城鄉(xiāng)社會保障一體化 結(jié)合項目的建設(shè)，在農(nóng)民自愿的基礎(chǔ)上，重點圍繞項目建設(shè)所產(chǎn)生的農(nóng)村剩余勞動力和失地農(nóng)民，利用項目建設(shè)的相應(yīng)資金，按照“以住房換宅基地”、“以社保換承包地”的思路 ，增大了統(tǒng)籌解決農(nóng)民變市民并享有社保的資金量，政府可對本項目所涉及的農(nóng)民提供更加優(yōu)厚的社保待遇，進(jìn)行以最低生活保障、養(yǎng)老保障和醫(yī)療保障為主的城鄉(xiāng)社會保障一體化的試驗。 由于本項目不僅具有較為可觀的經(jīng)濟(jì)收益，而且具有其他項目不可多得的典型社會意義，因此，本項目必將成為當(dāng)前市場上具有較強競爭力的項目。 二、建議 本項目 屬于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 綜合改革示范項目，在項目建設(shè)過程中，建議把握以下幾個方面的試驗要點： 投資主體 本項目的投資主體既不同于一般的以 盈 利為目的的企業(yè)，也不同于其他國有機(jī)構(gòu)，而是經(jīng)歷了城市化全過程、在 “三農(nóng)轉(zhuǎn)化”方面擁有豐富的經(jīng)驗教訓(xùn)、經(jīng)濟(jì)實力雄厚、對九龍坡的區(qū)情和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民十分了解、具有大量在鎮(zhèn)外運作類似項目的成功經(jīng)驗的重慶 XXXX 生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司。作為本項目的投資主體，必將在九龍坡區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展先行示范區(qū)的部署下，通過與項目所在的西彭鎮(zhèn)的通力合作，為全國的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展探索一條“以城帶鄉(xiāng)、以老帶新”的獨特路子。 土地來源 本項目可將全 村 集體建設(shè)用地和鄉(xiāng)村道路用地指標(biāo) 以及愿意 退出的農(nóng)民宅基地匯總，執(zhí)行將農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤試點政策，以此為基礎(chǔ)取得本項目所需的建設(shè)用 地進(jìn)行開發(fā)，將宅基地減少所涉及的農(nóng)民搬遷至集中居住小區(qū)。遷入的農(nóng)民在與城鎮(zhèn)居民共同生活的同時，可將 其承包地經(jīng)土地流轉(zhuǎn)分別歸于相應(yīng)的 新農(nóng)村建設(shè)項目，農(nóng)民按照項目的土地有償重慶 XX 生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司 — 珍禽養(yǎng)殖基地項目建議書 34 使用方案，享有相應(yīng)的收益權(quán)。 農(nóng)民社會保障 本項目農(nóng)民的社會保障資金來源除按全區(qū)統(tǒng)一部署的標(biāo)準(zhǔn)外，可以增加其他兩個更重要的來源：一是掛鉤試點政策產(chǎn)生的土地稅費與正常土地稅費之間差額，可部分或全部用于加大農(nóng)民的社會保障的額度；二是土地流轉(zhuǎn)后的項目收益，可按一定流程和額度提留到這部分農(nóng)民的社?；饚羯?，以加大社保的額度。 尊重農(nóng)民主體地 位 本 項目充分尊重農(nóng)民的主體地位， 在 做好農(nóng)民的思想動員和政策引導(dǎo)工作 的 同時，通過投工投勞等手段讓農(nóng)民參與到項目建設(shè)中來，使農(nóng)民真正成為項目建設(shè)的主人。 保持和諧的鄉(xiāng)村空間 為了保護(hù)廣闊開敞的鄉(xiāng)村空間和和諧的田園風(fēng)貌，在建設(shè)過程中要盡力保持原有的民俗和鄉(xiāng)村風(fēng)貌，使其更具有自然觀賞價值。同時，在 建設(shè)過程中還應(yīng)盡力保護(hù)自然和人文遺產(chǎn)，使其不因項目建設(shè)而遭受破壞。