【導(dǎo)讀】殿鎮(zhèn)村國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格評估。西安萬匯實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司擬將其土地使用權(quán)抵押申請貸款，得用于與本次評估目的不符的其他目的。件，土地使用權(quán)證號周國用字第0069號，證載用途為綜合，讓，終止日期：2052年12月，至估價(jià)基準(zhǔn)日剩余使用年期約年。結(jié)合本次估價(jià)目的，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。本次評估面積：92307平方米（折合：）；理國內(nèi)各類廣告。西安萬匯實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司于2021年12月19日取得《國。有土地使用證》。日，未發(fā)現(xiàn)有查封、預(yù)售等他項(xiàng)權(quán)利；通過土地供求兩方面的不同作用，從而影。響地價(jià)總體水平的變化。隨著國家對經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控能力的加強(qiáng)，全國物價(jià)漲幅逐漸回落。制房價(jià)，存貸款利率有所回升，國家連續(xù)五次加息。收調(diào)節(jié)政策，規(guī)范了投資者的行為，隨著固定方向投資調(diào)節(jié)稅的停征，無疑對西安房地產(chǎn)市場是一大利好。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和舊城改造力。有著不同程度的上揚(yáng)。

　　

【正文】 87450083 預(yù)評報(bào)告書 21 的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。 利用假設(shè)開發(fā)法測算的基本公式為： V=ABC 式中： V— 購置開發(fā)場地的價(jià)格； A— 開發(fā)完成后的土地總價(jià)值； B— 整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本； C— 開發(fā)商合理利潤。 實(shí)際中常用的具體計(jì)算公式為： 土地價(jià)格 =開發(fā)完成后的總價(jià)值 建安費(fèi) 管理費(fèi)用 利息 銷售費(fèi)用 稅費(fèi) 利潤 投資者購買待宗地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) （ 2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系等評估成果，按照替代原則，對估價(jià)對象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。 利用基準(zhǔn)地價(jià)測算宗地地價(jià)的公式為： 陜西中信不動產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 電話： 02987450083 預(yù)評報(bào)告書 22 宗地單位面積地價(jià) =【基準(zhǔn)地價(jià) A B (1177。 C) 177。 D】 E 式中： A修正； B容積率修正； C— 區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)； D— 土地開發(fā)程度修正； E— 年期修正。 （三）估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員在現(xiàn)場勘查和市場分析的基礎(chǔ)上，按照地價(jià)評估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評估方法，評估得到估價(jià)對象在估價(jià)設(shè)定用途、開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日 2021 年 05 月 14 日正常市場條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為： 宗地位置： 周至縣集賢鎮(zhèn)殿鎮(zhèn)村（ 107 路南）； 土地證載面積： 92307平方米（折合： ）； 本次評估面積： 92307平方米（折合： ）； 單位面積 地價(jià)： 1125 元 /平方米（折合： /畝）； 總地價(jià)： 10385萬元； 大 寫：壹億零叁佰捌拾伍萬圓整。 （貨幣種類：人民幣） 陜西中信不動產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 電話： 02987450083 預(yù)評報(bào)告書 23 具體估價(jià)結(jié)果詳見《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》 三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 （一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 估價(jià)對象作為綜合用地，假設(shè)其能得到有效利用，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，且產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益； 估價(jià)對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營活動的正常進(jìn)行，并保證可持續(xù)發(fā)展； 假設(shè)估價(jià)期日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場； 任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式及程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)； 當(dāng)事雙方提供資料完全屬實(shí)。 任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。 估價(jià)對象能滿足地價(jià)定義的設(shè)定條件：國有出讓綜合用地、使用年期為 ，開發(fā)程度達(dá)到 宗地外“五通”（供水、排水、供電、通訊、通路），宗地內(nèi)“五通”（ 供水、排水、供電、通訊、通路）。 （二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果是估價(jià)人員依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T185082021）形成的專業(yè)意 見和結(jié)論。 陜西中信不動產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 電話： 02987450083 預(yù)評報(bào)告書 24 本估價(jià)報(bào)告僅為本次估價(jià)目的即為抵押貸款提供土地使用權(quán)價(jià)值參考服務(wù)。土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告僅供國土資源管理部門審查使用。 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是正常經(jīng)濟(jì)環(huán)境下、正常市場交易情況下，在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化、地產(chǎn)市場的劇烈波動、城市規(guī)劃改變以及城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)可能引起的地價(jià)巨大變化和宗地自身利用條件的改變，評估中未做考慮。如發(fā)生上述變動，建議咨詢估價(jià)機(jī)構(gòu)后重新估價(jià)。 地產(chǎn)抵押擔(dān)保具有時(shí)間的延續(xù)性，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)基準(zhǔn)日正常經(jīng)濟(jì)環(huán)境下、正常市場交易情況下的地產(chǎn)現(xiàn)值，未考慮未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)及短期強(qiáng)制處分等因素對地產(chǎn)價(jià)值的不利現(xiàn)值。一般情況下，短期強(qiáng)制處分時(shí)房地產(chǎn)的處分價(jià)格要低于房地產(chǎn)正常的市場價(jià)格，該風(fēng)險(xiǎn)可通過貸款比例加以控制。 本估價(jià)報(bào)告的有效使用期自估價(jià)交付日起一年。 本估價(jià)報(bào)告出具結(jié)果所涉及幣種均為人民幣。 本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)屬于委托方，估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的解釋權(quán)屬于陜西中信不動產(chǎn)評估有限責(zé)任公司。 本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 陜西中信不動產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 電話： 02987450083 預(yù)評報(bào)告書 25 （三 ）需要特殊說明的事項(xiàng) 估價(jià)對象的土地、土地利用狀況、評估項(xiàng)目等資料由委托方提供。 土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料、土地利用狀況照片等相關(guān)資料由估價(jià)師實(shí)地調(diào)查取得。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市規(guī)劃資料、基準(zhǔn)地價(jià)資料等由估價(jià)師通過政府相關(guān)管理部門獲取。 估價(jià)中的相關(guān)參數(shù)資料由估價(jià)師通過政府部門相關(guān)文件規(guī)定、公開媒體等多種途徑獲取。 估價(jià)師結(jié)合執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對上述相關(guān)評估資料的真實(shí)性、合法性、有效性、適用性進(jìn)行了盡職核實(shí)和專業(yè)判斷。委托方對所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對所收集資料的真實(shí)性 、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 陜西中信不動產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 2021 年 05 月 15日 陜西中信不動產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 電話： 02987450083 預(yù)評報(bào)告書 26 第四部分 附件（復(fù)印件） 附件一、國有土地使用權(quán)證； 附件二、估價(jià)對象現(xiàn)狀照片； 附件三、評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照； 附件四、評估機(jī)構(gòu)注冊證書； 附件五、土地估價(jià)師資格證書。