【導讀】唐山灣國際旅游島土地一級開發(fā)。唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介

　　

【正文】 市規(guī)劃委員會發(fā)《關于唐山灣國際旅游島首期建設地塊規(guī)劃設計指標》的規(guī)定，本項目規(guī)劃利用條件如下： 項目名稱：唐山灣國際旅游島土地整理項目 用地規(guī)劃要求： 擬規(guī)劃建設用地位置、范圍 四至為：（ 1）海檔路以南，潮河東路以西；（ 2）西、南至渤海內海海濱。 擬規(guī)劃建設用地性質：商業(yè)用地 占地面積約 5062畝 。 建筑規(guī)劃要求： 二、項目組織結構與實施方式 開發(fā)主體設想： 本地塊的開發(fā)與唐山灣國際旅游島的發(fā)展密切相關，以唐山灣國際旅游島作為一級開發(fā)實施主體，組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。 開發(fā)意向和意義： 在本地塊建設高品質、高標準、達到國內同類物業(yè)領先水平的集會休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對商務、旅游設施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價格的上升。但要求資金大量投入，立足長遠，長期經營。 唐山灣國際旅游島土地整理項目簡介 18 三、拆遷補償方式 本項目對拆遷的補償方為貨幣補償方式，相應的拆遷補償費用計入一 級開發(fā)成本。 一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進行現(xiàn)狀調查、評估測算、制定拆遷補償政策，確定對各原用地單位的補償價格，補償價格進入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。 四、項目實施進度計劃 為提高效率、降低成本、加大項目實施力度，本項目按 3年 的時間安排項目實施進度計劃（即土地一級開發(fā)建設期計劃）。 2020年 9月開始實施，預計到 2020 年 11 月 竣工達到各地塊三通一平，進入土地掛牌出讓的經營。唐山灣國際旅游島土地一級開發(fā)實施方案 18 五、資金籌措 本項目資金來源 ： 自籌資金 30%，其它融資解決。 六、土地銷售時間和方式選擇 本土地一級開 發(fā)項目預計 2020年 11月 竣工后即進入經營期。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內采用一次性出讓方式完成上市銷售。 七、收款方式與回款計劃 本項目收款方式為短時間分期收款，在 2020年下半年 完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。計劃 2020年 10 月實現(xiàn)回款 30%， 2020 年 11月回款 70%。 八、營銷策略 加強土地市場營銷 盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實際出讓是通過市場來實現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認知，項目即使完成三通一平掛牌出 讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強政唐山灣國際旅游島土地一級開發(fā)實施方案 19 府對土地市場的管理和調控力度。 加強區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應加強對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應該進行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導向和約束作用，實現(xiàn)土地 收益的最大化。 唐山灣國際旅游島土地一級開發(fā)實施方案 20 第五章 開發(fā)進度 一、開發(fā)進度編制原則 根據土地一級開發(fā)工作流程以及項目的實際情況，編制本項目的開發(fā)計劃。 二、開發(fā)進度計劃表 土地整理開發(fā)進度計劃表 （可根據實際情況予以適當調整） 唐山灣國際旅游島土地一級開發(fā)實施方案 21 第六章 項目測算影響因素分析 本方案是基于本時點的國家政策及市場行情編制的，若國家政策、市場行情發(fā)生變化，該方案中的測算結果將會發(fā)生較大偏差。 一、影響收入的因素 土地收入是根據開發(fā)成本并結合市場初步評估確定的，由 于項目土地收益受市場、政策變動影響較大，土地收入也會隨著國家政策的變化而變化。 考慮到國家對土地控制得越來越緊，加之交易方式、交易情況、任務 開發(fā) 狀態(tài) 審批 部門 辦理規(guī)劃意見書等前期手續(xù) 做好交評、環(huán)評等前期手續(xù)辦理工作，完成立項 辦理征地手續(xù) 進行底價 評估，項目底價評估聯(lián)審會 完成供地 市規(guī)委 市發(fā)改委 市國土局 市國土局 市發(fā)改委 區(qū)土地儲備中心 唐山灣國際旅游島土地一級開發(fā)實施方案 22 國家經濟情況等眾多不確定因素，成交土地價格與估算存在一定變化空間。 二、影響成本的因素 從開發(fā)成本上看，主要是征地費、拆遷費和基礎設施建設費三項。 隨著項目市場化運作，一級開發(fā)公司可以爭取專業(yè)集團的支持，以降低項目建設成本。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的拆遷一般在實際操作中多為談判方式成交，往往造成相同性質、相同規(guī)模的企業(yè)補償價格差別較大，加之可比案例較少，補償價格往往偏高 。 綜上所述，上述地塊項目的開發(fā)建設將改善唐山灣北側陸域公共建筑建設不能滿總配套旅游項目建設的現(xiàn)狀，從而達到完善整個唐山灣國際旅游島旅游度假功能，提升景區(qū)形象，改善旅游服務質量。同時為吸引更多的投資者創(chuàng)造了條件，實現(xiàn)了社會效益、經濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。