【正文】 、物業(yè)類型、產(chǎn)品配比、價(jià)格走勢(shì)、付款方式、物業(yè)服務(wù)、自身配套等配圖說(shuō)明）市場(chǎng)小結(jié)（供需方面、租金價(jià)格、市場(chǎng)分布、產(chǎn)權(quán)歸屬、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理）pata2 項(xiàng)目分析項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及項(xiàng)目特征（道路、交通、配套、建筑、規(guī)劃、構(gòu)筑、檔次、品牌）項(xiàng)目配套品質(zhì)分析（自身配套如：電梯、消防、開(kāi)間、柱距、物業(yè)服務(wù)、綠色節(jié)能、智能化配置等）swto 分析周邊項(xiàng)目分析（租金、出租率、售價(jià)、銷售量等方面分析）pata3 客群分析大型投資客戶特點(diǎn)216。 購(gòu)買能力很強(qiáng)，投資物業(yè)處于核心商圈，具有稀缺性 216。 多數(shù)以整棟方式購(gòu)買 216。 長(zhǎng)線投資，一般在五年以上216。 本身不具備經(jīng)驗(yàn)管理能力，要求持有物業(yè)品牌公司來(lái)經(jīng)營(yíng)中小型投資客戶特點(diǎn)216。 選擇的項(xiàng)目范圍更加廣泛216。 大型知名企業(yè)入駐可增加投資信心 216。 需要確保投資收益216。 缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理能力，后期經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)要求嚴(yán)格集團(tuán)客戶216。 跨國(guó)公司總部，現(xiàn)為境外金融機(jī)構(gòu) 216。 設(shè)立企業(yè)總部來(lái)本城市拓展區(qū)域市場(chǎng) 216。 國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè) 216。 國(guó)有大型企業(yè)集團(tuán) 216。 國(guó)內(nèi)的國(guó)際化品牌企業(yè)216。 已在本區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展多年，向外擴(kuò)張企業(yè)散戶：主要以投資散戶為主要目標(biāo)中小企業(yè)自用216。 從原有的工作模式發(fā)展為公司型（租金的承受能力較低，關(guān)于產(chǎn)品品質(zhì)）216。 熟悉目前所處區(qū)域的中小型企業(yè)，提升企業(yè)形象，從租不如買的角度分析考慮，控制成本，增加企業(yè)固定值，一舉兩得。投資客戶216。 以增值為目的，選擇具有升值潛力物業(yè)216。 長(zhǎng)線持有，要求有穩(wěn)定收益，投資物業(yè)有很好的物業(yè)管理，通常有包租小結(jié)：項(xiàng)目在初期知名度不高，引進(jìn)大的集團(tuán)客戶來(lái)提升項(xiàng)目的形象，祈禱聚客能力；散戶、投資客戶有利于打開(kāi)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)最大的價(jià)值。與中小型基金形成聯(lián)動(dòng)，作為前期炒作的營(yíng)銷工具，增強(qiáng)賣家的信心。pata4 產(chǎn)品定位產(chǎn)品檔次產(chǎn)品規(guī)模產(chǎn)品配置產(chǎn)品物業(yè)服務(wù)pata5 銷售策略主題定位形象解析總體營(yíng)銷策略216。 以改變區(qū)域形象，提高項(xiàng)目知名度為主要營(yíng)銷方向，重點(diǎn)解決“高端產(chǎn)品品質(zhì)和低檔區(qū)域形象”之間矛盾，樹(shù)立項(xiàng)目信心216。 以集團(tuán)客戶為突破方向，提醒項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，通過(guò)散戶購(gòu)買來(lái)獲取最大價(jià)值pata6 推廣策略及畫面表現(xiàn)前期通過(guò)集團(tuán)客戶的招商，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，制造市場(chǎng)輿論及熱度，增加客戶信心借助現(xiàn)場(chǎng)接待中心、樣板間、現(xiàn)場(chǎng)圍擋、導(dǎo)視系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)展示增加項(xiàng)目案場(chǎng)支撐樹(shù)立項(xiàng)目的賣點(diǎn)及宣傳推廣的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及如何在推廣上利用自身的優(yōu)勢(shì)弱化規(guī)避不足宣傳定位清晰，畫面表現(xiàn)鮮明、突出并便于記憶pata7 營(yíng)銷計(jì)劃及階段策略制定項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)、案場(chǎng)支撐節(jié)點(diǎn)等大的時(shí)間軸線，在此基礎(chǔ)上劃分階段并執(zhí)行階段性策略和計(jì)劃階段策略和計(jì)劃圍繞項(xiàng)目整體計(jì)劃節(jié)點(diǎn)執(zhí)行制定合理的價(jià)格策略和階段漲幅趨勢(shì)216。 價(jià)格策略：結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格，按照市場(chǎng)比較法，制定項(xiàng)目參考均價(jià) 216。 通過(guò)分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和入市時(shí)機(jī)、案場(chǎng)支持等因素確定合適的入市價(jià)格pata8 存在問(wèn)題及解決辦法關(guān)于在項(xiàng)目實(shí)際操作中經(jīng)常遇到的問(wèn)題及解決方法：項(xiàng)目宣傳定位模糊產(chǎn)品打造有瑕疵（實(shí)際使用結(jié)構(gòu)、尺寸等不合理）現(xiàn)場(chǎng)包裝需進(jìn)行改進(jìn)宣傳物料中心考慮（未能體現(xiàn)產(chǎn)品的賣點(diǎn)、物料制作不夠精致）弱勢(shì)規(guī)避不明確（區(qū)域配套差、環(huán)境差、交通差）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？（將項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目服務(wù)推廣關(guān)鍵性概念）營(yíng)銷手段單一 價(jià)格及優(yōu)惠方式不合理