【正文】 及雙方的其它權(quán)利義務，并向房屋管理部門登記備案” ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》屬于全國人大制定的法律，該條規(guī)定以“應當”對登記備案加以規(guī)定，立法宗旨在于要求對租賃合同進行備案 。因此確認租賃合同是否有效關(guān)鍵在于該條規(guī)定是否為強制性法律規(guī)定?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第 3條規(guī)定：“ 房屋租賃實行登記備案制度。答訂、變更、終止租賃合同的 ，當事人應當向房屋所在地市、縣政府房地產(chǎn)管理部門登記備案” 。第32條規(guī)定：“ 違反本辦法有下列行為之一的，由政府房地產(chǎn)管理部門對責任者給予行政處罰。(一)偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書 ，并可處以罰款。(二)不按期申報、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款。(三)未征得出租人同意和未辦 理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款”。 《城市房屋租賃管理辦法》雖然直接規(guī)定了未辦理登記備案的租賃行為無效，但是鑒于它屬于部門規(guī)章層面的法律文件，不能規(guī)定合同效力問 題。公安部的《租賃房屋治安管理規(guī)定》規(guī)定：“私有房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證或者其他合法證明、居民身份證、戶口簿 ，向房屋所在地公安派出所申請登記。單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申 請登記，經(jīng)審核符合本規(guī)定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責任保證書”?？梢姵鲎馑饺嘶騿挝凰蟹课萦糜谒司幼?，既要到房管部門，又要到公安機關(guān)登記。筆者認為，未辦理備案登記不影響合同的效力，應認定租賃合同有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當事人就主要內(nèi)容達成一致合 同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。對房屋租賃的合同進行備案，主要是便于行政機關(guān)管理的需要 ，登記備案的合同具有對抗第三人的效力，在理論上屬于對抗要件主義，不是一個合同成立或生效的要件。依據(jù)《民法典解釋》第9條規(guī)定 ：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其 他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”，因此《城市房地產(chǎn)管理法》第53條不應成為強制性規(guī)定?，F(xiàn)實中由于法律宣傳及管理環(huán)節(jié)薄弱，以及當事人嫌手續(xù)麻煩 及規(guī)避一些稅費，公民間房屋租賃登記備案相對法人間的少一些，但出于交易安全的必要，律師建議租賃雙方應進行登記備案 ，以減少合同風險。出租房屋應辦理的法律手續(xù)⑴出租人與承租人簽訂書面租賃合同。⑵雙方在合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣政府房產(chǎn)管理部門申請登記備案。申請登記備案時應提 交以下相關(guān)文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當事人的合法證件、經(jīng)辦人的證明文件、城市政府規(guī)定的其他文件。⑶在市 、縣政府房產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合法有效的憑證。三、房屋維修責任的相關(guān)法律問題房屋維修責任應該是《租賃合同》中最常見的條款，合同雙方一般會根據(jù)《民法典》第__________年__________月國務院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出買出租房屋，須提前3個月通知承租 人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)”。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法典〉若干問題的意見(試行 )》(以下簡稱意見)第 8條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)。”《民法典》第230條規(guī)定：“出租人出賣房屋的 ，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！睆倪@些法律、行政法規(guī)，司法解釋看 ，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)，即無須當事人約定，承租人當然即享有的權(quán)利。但承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不是其在任何時 候都享有的一種現(xiàn)實權(quán)利，只有當出租人出賣出租房屋時，承租人才能在同等條件下由實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的行使現(xiàn)實中常出現(xiàn)的問題是在出租人未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種情況下如何保障承租人的合法權(quán)益此情況應區(qū)分受讓人是善意還是惡意，一是善意，即受讓人不知房屋被出租的事實，其購買并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，取得房屋合法所有權(quán) 。租賃合同如經(jīng)過備案，承租人可依法對抗受讓人，申請撤消房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。如租賃合同未經(jīng)過備案，承租人只能向出租人主張權(quán)利 。賠償范圍是因?qū)Ψ竭`約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可 能造成的損失。因此雙方在合同中確定違約賠償標準是必要的。二是惡意，即受讓人明知房屋被出租的事實而購買 ，那么承租人可依法行使撤消權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承優(yōu)先購買權(quán)一般不能轉(zhuǎn)讓或繼承。但根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第 條第3款規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的 ，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租”?！睹裢ㄒ庖姟返?9條第 款規(guī)定：“承租戶以一人名義承租私有房屋 ，在租憑期間，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許”，即如果承租房屋是供家庭共同使用的 ，則承租人死亡時，承租人的家庭成員應視為享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人在放棄優(yōu)先購買權(quán)后享有繼續(xù)承租權(quán)按《民通意見》第19條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和 新房主繼續(xù)有效”?！睹穹ǖ洹返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。承租人在放棄優(yōu)先購買 權(quán)后享有繼續(xù)承租權(quán)，即“買賣不破租賃”。六、租賃房屋被拍賣、抵押、查封等相關(guān)問題租賃房屋被拍賣、抵押、查封，承租人的權(quán)利為說明此問題，我們假設(shè)一個案例。甲租賃乙的臨街門市房經(jīng)營餐飲業(yè)，雙方簽訂為期3年的房屋租賃合同。甲支付當年租金 ，開始對租賃房屋進行裝修。飯店生意日益興隆。半年后，甲突然接到法院查封拍賣該飯店的傳票。原來乙在出租甲之前已將該 門市房抵押給銀行，后因還不起銀行貸款，被銀行申請法院抵押拍賣還債。租賃時，乙未告知甲抵押的實情。甲損失慘重，租賃權(quán)益無法保障 ，被迫停業(yè)。我國《民法典》第 90條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的 ，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。也就是說，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的權(quán)益優(yōu)先保障，可以說是“抵押不破租賃”。反之，已登記的抵押在前，出租在后，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原 則，租賃關(guān)系應予以解除。承租人只能向出租人主張賠償。對于租賃關(guān)系在先的民事行為，我國立法充分保障承租人的權(quán)利不因租賃房屋被拍賣、抵押、查封等受到侵害，但也不是無限制的。 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第 5條第2款規(guī)定：“對第三人為自己的利益依 法占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定 》第3 條第2款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上 ，對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣”。在進行房屋租賃時，承租方一定要查驗出租方財產(chǎn)的權(quán)屬情況，如要求出租方提供產(chǎn)權(quán)證、使用權(quán)證明等材料，并核實該財產(chǎn)是否存 在抵押、查封等權(quán)利瑕疵。如果該房屋存有權(quán)利瑕疵，且仍要租賃，那么可以要求出租方提供擔保，以彌補風險出現(xiàn)時的損失 。鑒于該方面的知識比較專業(yè)，建議聘請律師等專業(yè)人士提供服務，以避免不必要的經(jīng)濟損失。租賃房屋不可作為工程款優(yōu)先權(quán)執(zhí)行標的甲乙簽訂房屋租賃合同約定，甲將自有的臨街商業(yè)房出租給乙，租賃用途為咖啡屋，甲同意乙對房屋進行裝修，并詳細了解了裝修方 案，約定了租賃合同終止后裝修添附物的處理。乙進駐后開始對租賃房屋進行裝修，并將整個裝修工程承包給裝修公司丙，雙方簽訂承包合同 約定工程價款。期間因乙其他生意失敗，造成資金嚴重不足，不能按承包合同支付裝修工程款，丙按承包合同完成裝修后 ，多次向乙催要工程款未果，于是將乙訴至法院，申請法院依法將該房屋拍賣，裝修工程款申請優(yōu)先受償?！睹穹ǖ洹返?86條和最高人民法院《關(guān)于建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》，賦予建筑企業(yè)對工程價款享有法定優(yōu)先權(quán)，即“發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價 、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折 價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”。從立法本意上為保護建筑工程合同承包人的工程價款請求權(quán)，但由于該兩條規(guī)定過于籠統(tǒng)，邏輯不是很嚴謹 ，各方對此理解不統(tǒng)一，實踐運用反倒引起很大爭議。而許多建筑企業(yè)仿佛抓住一棵救命的稻草，只要發(fā)包人不給付工程款 就按該條規(guī)定請求法院依優(yōu)先權(quán)處理，而不考慮是否符合法定條件。本案中承包人請求優(yōu)先權(quán)，忽略了一個重要的條件 ，即承包人法定優(yōu)先權(quán)指向的標的物應為發(fā)包人的不動產(chǎn)，如果是第三人的，則法定優(yōu)先權(quán)不成立。上述論述雖未明確體現(xiàn)在具 體條文中，但按拍賣相關(guān)法律規(guī)定，拍賣的財產(chǎn)應該是債務人的，而不能是第三人的。本案中，出租人的房屋不應成為建筑工程合同中 債權(quán)執(zhí)行對象。為避免出現(xiàn)工程款優(yōu)先權(quán)爭議對自己一方產(chǎn)生不利影響，出租人應提前在租賃合同中與承租人協(xié)商約定，承租人應就其向承包 人按約支付裝修添附工程款向出租人或承包人提供適當?shù)膿！３凶馊讼虺鲎馊颂峁５木唧w方式由出租人根據(jù)具體情況提出要求 。承租人未按時履行向承包人支付工程款義務的，構(gòu)成承租人嚴重違約，出租人有權(quán)解除租賃合同，并按設(shè)定的擔保方式追究承租人的責任。七、租金支付問題按《城市房屋租賃管理辦法》第24條規(guī)定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的 ，由承租人賠償：(四)拖欠租金累計6個月以上的”。出租人可以向法院起訴，要求終止合同，并要求支付拖欠的租金 ，起訴時可同時申請財產(chǎn)保全，扣押承租人的財產(chǎn)?！睹穹ǖ洹返?36條規(guī)定：“延付或者拒付租金的，訴訟時效期間為一年”。支付租金時效問題996年4月，甲公司與乙公司簽訂了房屋租賃合同，甲公司租用乙公司房屋，租期八年，每年租金5萬元 。xx年2月甲公司搬走，但沒有與乙公司解除合同。到xx年8月乙公司來人帶來一文件到甲公司 ，稱甲公司要付欠的租金40多萬元及滯納金。原來甲公司經(jīng)辦租房的經(jīng)辦人及有關(guān)領(lǐng)導現(xiàn)已都離開了，單位里都沒有人知道租房合同沒有解 除這件事，幾年來也沒有人來催房租。因不知來龍去脈，甲公司辦公室人員丙在文件上面簽上“已收到”。本案涉及支付租金時效問題。按《民法典》第 3 38條規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應當知道權(quán)利被侵害時起 計算……。超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制”。乙公司應于xx年4月之前催要最后一年的租金 ，否則應當認定已超過訴訟時效。但這里涉及一個問題就是如果xx年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及時找到甲公司催繳租金 ，可以視為因“其他障礙不能行使請求權(quán)的”的，訴訟時效中止。甲公司辦公室人員丙在文件并在上面簽“已收到”，只表示收到文件，并不表示對文件內(nèi)容的“自愿履行”，因為其職權(quán)上也沒有能力做出履行的意思表示，因此對本案的訴訟時 效的計算沒有影響。在房屋租賃合同中，支付租金是一個重要條款，一般雙方都很重視，但提醒合同雙方應注意時效問題 ，因租賃合同延付或者拒付租金時效為 年，屬于特殊時效，爭議出現(xiàn)應后及時主張權(quán)利，避免喪失勝訴權(quán)。八、轉(zhuǎn)租問題承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意《民法典》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的 租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。 《城市房屋租賃管理辦法》第3條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租”。按以上兩個法律、法規(guī)的規(guī)定 ，承租人轉(zhuǎn)租房屋是可以的，但事先應征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應明確約定轉(zhuǎn)租條款，出租人可對轉(zhuǎn)租附加一些 必要的條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可。出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益”。承租人轉(zhuǎn)租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價 ，出租人作為產(chǎn)權(quán)人當然有權(quán)從中提取一定的收益。一般情況下，承租人轉(zhuǎn)租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益，按 《城市房屋租賃管理辦法》第30條規(guī)定：“ 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義 務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務”，因此轉(zhuǎn)租后承租人義務應該是加重了，所以法律應該允許承租人從轉(zhuǎn) 租中獲益。鑒于出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益，因此在租賃合同中雙方應明確約定轉(zhuǎn)租收益分配比例，該比例中應考慮承租人后期對房屋修繕的投入 ，確保公平，避免出現(xiàn)糾紛。房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人因已經(jīng)實 際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人。這里還涉及一個深層次問題就是次承租人購買了租賃房屋后 ，租賃合同是否解除我們認為，次承租人取得房屋所有權(quán)后，其取代了原合同出租人的地位，原租賃合同依然有效，承租人轉(zhuǎn)租收益權(quán)依然存在 。那么在合同有效期內(nèi)，次承租人需向承租人支付轉(zhuǎn)租收益，否則會損害承租人合法利益，不符合“買賣不破租賃”的法律宗旨。九、租賃合同解除問題租賃合同解除的相關(guān)規(guī)定《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：(一)符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的。(二)因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的。(三)當事人協(xié)商一致的 。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償”。出租人可以收回房屋的情況甲方：__________乙方：__________時間：__________蘇州市房屋租賃補充協(xié)議書篇十五甲方(出租方)：__________本人(法定代表人)姓名：______