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正文內(nèi)容

二手房簽購房合同注意事項(xiàng)(共10篇)-資料下載頁

2025-01-22 12:46本頁面

【導(dǎo)讀】簽訂二手房購房合同應(yīng)該注意哪些問題?若是期房出售則必須由開發(fā)商作出擔(dān)保等。同時(shí)交易前,作為買。方,可要求賣方提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明及相關(guān)證件,并到所屬房地產(chǎn)交易中心查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況。主體的資格進(jìn)行審查和判斷,獲得確認(rèn)后,交易才可進(jìn)行。師進(jìn)行免費(fèi)法律咨詢。事實(shí)上,二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別。出售房產(chǎn)時(shí),房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。如有特殊情況不能到場(chǎng),需出具經(jīng)。過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,登記備案的,則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。4)外國:經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任;二手房購房合同有格式化合同,也有雙方商定合同。購房者,因此必須嚴(yán)格核實(shí)房主身份;

  

【正文】 當(dāng)事人以貨幣形式支付對(duì)方房屋的代價(jià),是買受人最主要的義務(wù)。它既是房產(chǎn)買賣合同中最重要的內(nèi)容之一,也是房屋面積、房屋質(zhì)量的價(jià)值表現(xiàn)。在合同中應(yīng)明確支付貨幣名稱、單價(jià)、總價(jià)以及付款方式。例如預(yù)購房屋按暫定價(jià)先付房款 40%,其中 10%為定金;待房屋建成一半時(shí)再付 30%;房屋竣工交付使用后按實(shí)際售價(jià)結(jié)清尾款。如是現(xiàn)房交易, 可直接采用“乙方所購房產(chǎn)的交易價(jià)格為___元”的合同式即可。對(duì)于 廣告售房也要進(jìn)行逐一核算,切不可輕信廣告價(jià)格。 (三)履行合同的期限和方式 主要是指房屋支付的日期和交付手續(xù),房屋價(jià)款的支付日期和支付辦法等等。例如,房價(jià)是現(xiàn)鈔支付還是支票支付,是在出賣人所在地支付,還是在買受人所在地支付,都應(yīng)規(guī)定清楚明白,切忌模棱兩可。此條款一般采取的格式是:“乙方應(yīng)于_年_月_日前向甲方付清房產(chǎn)款項(xiàng)(如是匯款,其交款日期以匯款時(shí)間為準(zhǔn))。乙方面交給甲方現(xiàn)金__元,其余 __元均由乙方按甲方提供的匯款地點(diǎn)、 收款人匯給甲方?!? (四)產(chǎn)權(quán)登記 這是買賣雙方在售房過程中的過渡橋梁,也是購房最重要、必不可少的一環(huán)。如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記,房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上也就沒有效力,日后如發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛,將對(duì)買受人產(chǎn)生不利,帶來一系列不必要的麻煩。因此,在合同中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)登記時(shí)雙方的職責(zé)分工、產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間以及有關(guān)費(fèi)用等。此條款在購房合同中的格式參見本書附錄之《商品房購銷合同》標(biāo)準(zhǔn)本文第 19條。 (五)稅費(fèi)負(fù)擔(dān) 根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定,確定應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。產(chǎn)權(quán)過戶登記費(fèi)、印花稅、契稅及其他應(yīng)由買受人承擔(dān)的費(fèi)用,由買方承擔(dān)。采取的格式為:“甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權(quán)應(yīng)征收甲方的交易額的__%的交易費(fèi);承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)權(quán)應(yīng)征收乙方的交易額的__%的交易費(fèi);承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費(fèi)?!? (六)房屋基地使用權(quán) 我國的《憲法》和《土地管理法》對(duì)此作了明確規(guī)定:房屋基地所有權(quán)屬于國家或者集體,當(dāng)事人無權(quán)通過房產(chǎn)買賣獲得房屋基地所有權(quán),房屋所有人對(duì)其基地只有使用權(quán)。同時(shí),房屋所有人還必須服從城市建設(shè)規(guī)劃的要求,按規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。此條款可在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)進(jìn)行附加說明即可。 (七)違約責(zé)任 即 違反合同的責(zé)任,是指合同的當(dāng)事人違反合同所引起的法律后果。合同訂立后,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照訂的條款履行自己的義務(wù), 但是由于主觀或者客觀原因,仍不可避免地存在著不履行合同義務(wù)的情況。當(dāng)事人訂立合同以后沒有履行自己應(yīng)盡的義務(wù),叫做違約或違反合同。在購房合同中,賣方不履行合同的主要表現(xiàn)有:逾期交割房屋;交割的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題;賣方出賣的房產(chǎn),在產(chǎn)權(quán)上存在暇疵等等。買方違約的主要表現(xiàn)有:不按期支付價(jià)款;無正當(dāng)理由不受領(lǐng)賣方交付的房屋等。買方或賣方因違約所要承擔(dān)的民事責(zé)任有:強(qiáng)制履行合同,支付違約金,賠償損失等。此條 款采取的形式為:“乙方必須按期向甲方付款,每逾期一天,應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款__%的違約金。甲方必須按期將房產(chǎn)交付給甲方使用,否則,每逾期一天,應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款__%的違約金?!? (八)其他款項(xiàng) 主要還應(yīng)包括合同主體,公證以及一些附加說明等。合同的主體就是指能夠參加合同定立,享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同當(dāng)事人。購房合同中應(yīng)對(duì)合同主體加以說明,其格式為:“甲方是__、__、__共__人,委托代理人____即甲方代表人。乙方是___(某人或某單位),代表人是___。”對(duì)于經(jīng)過公證的合同在合同中 以“本合同經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)___公證處公證”的形式加以說明。最后合同中還應(yīng)說明:“本合同一式__份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份,____房產(chǎn)管理局、公證處各一份。甲方__、乙方__、代表(甲方)____(簽名)__、代表(乙方)__、簽名__、地址__、電話 ___”以及年月日等。 手續(xù)欺騙的主要花樣體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: 1.甲地手續(xù)用于乙地房屋的銷售。有的開發(fā)商一次性取得較大規(guī)模土地,分期開發(fā),一期在甲地上辦理了立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開工,以及商品房預(yù)售等手續(xù);二期在乙地開發(fā),有關(guān)手續(xù)尚未辦理,為 籌措資金,開發(fā)商利用甲地的手續(xù)預(yù)售乙地的房屋。 2.用李四的手續(xù)賣張三的房。張三與李四合作建房,以張三自用、李四進(jìn)行商品房開發(fā)的名義立項(xiàng)。建設(shè)過程中或建成后,張三改變了自用目的,也想對(duì)外銷售自己分得的房屋,但手續(xù)不完備,于是借用李四的手續(xù)出售自己的房子。 3.避重就輕。逃避購房者對(duì)關(guān)鍵手續(xù)的審查,拿不出銷售許可證等關(guān)鍵手續(xù),再將其他對(duì)銷售不利的文件隱藏起來,僅出示那些與是否允許銷售房屋無關(guān)的手續(xù)。如不出示立項(xiàng)批準(zhǔn)文件,僅出示建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證;不出示有關(guān)文件的全部,只出示有關(guān)文件的一部分;不 出示出讓后頒發(fā)的國有土地使用證(沒有),僅出示劃撥的土地使用證或用地批準(zhǔn)文件,以此達(dá)到在購房者面前蒙混過關(guān)的目的。 4.利用復(fù)印手段篡改有關(guān)文件關(guān)鍵內(nèi)容。在復(fù)印過程中,把建設(shè)單位、建設(shè)位置、開發(fā)規(guī)模、用途等隨意改動(dòng),以此蒙騙購房者。 5.偽造有關(guān)文件。徹頭徹尾的騙子或個(gè)別違法用地、違法建設(shè)者,為達(dá)到騙取錢財(cái)?shù)哪康?,偽造部分或全部用地、建設(shè)批準(zhǔn)文 件。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,手續(xù)欺騙的花樣也會(huì)不斷翻新,但不管花樣如何巧妙,細(xì)心的購房者總會(huì)在審查文件中發(fā)現(xiàn)破綻。 為防止手續(xù)欺騙,購房者應(yīng)注意以下幾 點(diǎn): 1.要求售房者提供所有可以提供的批準(zhǔn)文件,每份文件要從頭到尾,完完整整,包括文字、表格、圖紙。各個(gè)文件相互對(duì)照,凡含糊不清的地方、有差異的地方要由售房者說清。 2.盡可能找機(jī)會(huì)到開發(fā)商辦公地點(diǎn)查驗(yàn)營業(yè)執(zhí)照、立項(xiàng)文件等重要手續(xù)的原件。 3.如果立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)、開工等文件中,建設(shè)單位、使用者不相符或上述文件與售房單位不符,應(yīng)要求售房單位明確出示有關(guān)部門涉及此方面內(nèi)容的文件或有關(guān)協(xié)議。 4.了解有關(guān)行政管理部門的權(quán)限、主管內(nèi)容、具體名稱(公章上的名稱)、行文格式、行文語氣,以查驗(yàn) 售房單位提交的手續(xù)是否真實(shí)。 5.必要時(shí)到有關(guān)部門咨詢?cè)擁?xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)辦理情況及審批的具體內(nèi)容,以求得到最準(zhǔn)確的驗(yàn)證。 二手房買賣合同文本 購房“陷阱”全知道: 一撥又一撥的購房熱,使有的買家往往失去理智,不自覺地鉆進(jìn)了不法房地產(chǎn)商設(shè)置的各種陷阱。虛假廣告、面積縮水、延期交房、拖延辦證等讓購房人吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生,從而引發(fā)大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么,在實(shí)踐中,有哪些需要 購房人在買房時(shí)加以警惕的陷阱? 廣告陷阱 為了賣掉房子,有的開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì) 綠化、景觀、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施作美好的描述,但對(duì)于這種承諾不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況,買房人要求有一個(gè)說法時(shí),開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由,推卸責(zé)任,或以合同約定不清搪塞,消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。 發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí),法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直,而不完全看廣告。 銷售陷阱 國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理,一聽說哪個(gè)樓盤觀者如潮,那些想買房的人便躍躍欲試了 。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理,有的開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱: 其一,以小利誘之,在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價(jià)格相對(duì)較低,對(duì)那些買房人自然有吸引力。在此過程中,買房人認(rèn)為自己得到了便宜,開發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而,內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問題,購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣,買房人 的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。 其二,制造假象,在 房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一,并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是揀最差的戶型和樓層先出手,這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”,另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當(dāng)然,這其中也要混雜一些好房型,否則會(huì)造成目標(biāo)客戶的流失。 在價(jià)格的制定上,則會(huì)根據(jù)前期所推單元的銷售情況,對(duì)其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。一般而言,剛開始銷售(開盤)時(shí),開發(fā)商往往會(huì)把價(jià)格定得低一些,以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一 間)來吸引客戶,而一旦有客戶來購房,那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會(huì)看到,只要銷售現(xiàn)場(chǎng)布置以及廣告炒作成功,價(jià)格都會(huì)節(jié)節(jié)升高。 其三,大力營造現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象,開發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”,在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅(紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元),讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺,從而引發(fā)客戶的購買欲望。 其四,設(shè)置定金陷阱。我們經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況,一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向,售樓人員就會(huì)告訴你說這個(gè)戶型就只有一 套了,如果不交付定金別人就會(huì)買走,要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金,售樓人員就會(huì)要 求客戶先交 500 到 1000 元的“小定”,簽訂認(rèn)購協(xié)議書,然后要求客戶次日交齊“大定”。而一旦客戶把“大定”也交了,售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)?,我們看到的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會(huì)有這樣的條款:“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約,所付定金不予退還”。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后,經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認(rèn)購的房子,但為了避免定金的損失,就會(huì)簽署自己并不愿意簽的合同,從而給自己帶來更大的損失。 “五證”陷阱 一個(gè) 合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(也叫建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售預(yù)售許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。 但在實(shí)踐中,有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況,經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件,要么說正 拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù),要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同, 而客戶一旦交完定金或購房款,再有什么問題,開發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉,客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。 合同條款陷阱 客戶決定購房了,得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下,開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同,合同會(huì)有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的,而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí),購房者往往以為該說的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如,標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的,違約金每日按購房 全款的萬分之三計(jì)算”,但您一不留神,開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過這樣的案例:遲延辦證一年多,只賠付 96 元?;蛘咴诓荒馨磿r(shí)辦理好時(shí),干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平,實(shí)際不公平。例如:約定任何一方解除購房合同都要支付總房款 40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購房人,開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。 特別提醒您: 為避免購房人吃虧上當(dāng),建議您防止陷阱的對(duì)策如下: 第一,要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購房人來說 ,挑選所購房屋的位置和壓低價(jià)格固然重要,但我們認(rèn)為更重要的是要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,陷阱無處不在。因此,學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī),向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法規(guī)、知識(shí)是十分必要的,唯此,才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。 其次,要充分行使法律賦予的權(quán)利,在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中,開發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位,與購房者之間信息極不對(duì)稱,存在開發(fā)商(售樓人員)做霸王買賣的現(xiàn)象。為此,消費(fèi)者要擺正心態(tài),購房時(shí) 要把問題搞清、搞細(xì),對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的,就堅(jiān)決不簽,堅(jiān)決不買;該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持,不要圖一時(shí)之快,隨便妥協(xié),從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。 再次,要認(rèn)真簽約,保留好證據(jù)。在購房過程中,不要輕信一些開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款,把相關(guān)問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾,和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容,務(wù)必以書面形式記錄下來,以免日后空口無憑。收樓時(shí)和入住后,一旦發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)保存好各種證據(jù),必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過辦理公證的方式保留證 據(jù),以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。 最后,要學(xué)會(huì)依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費(fèi),涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域,有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。購房人即使經(jīng)多方考察,一般也很難通過個(gè)人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此,如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情,或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來時(shí),為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益,就應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、
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