【正文】 變更10個工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。十、房屋的交接：開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實測，在交樓的時候，應(yīng)該提供實測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責(zé)任，沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%5%之間，也是根據(jù)實際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因為辦理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個月進(jìn)行，如果這時你因為產(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認(rèn)這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。其它：比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應(yīng)該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應(yīng)該注意這個圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個房屋的`朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。簽訂購房合同需要注意啥第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應(yīng)注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達(dá)，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。第三，對于購置房屋的面積要明確銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必追補(bǔ)面積款，而實測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達(dá)70％時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時間或注明如入住率不夠不能按時通氣時發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)有合適的日期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。第六，發(fā)展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容，往往還會讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過大時在哪些情況下的免賠責(zé)任。一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避風(fēng)險的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意，仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時最重要的就是上述幾個問題，但對其他條款也應(yīng)在發(fā)展商處拿到影印件，回家仔細(xì)研究，一定要做一個明明白白的購房人。識別對購房人不利的合同條款一、合同約定：暫測面積與實測面積的允許誤差在5％，如誤差超過5％，按實際情況多退少補(bǔ)。從目前了解的情況看，購房者所得到的面積一般比合同約定的面積少，如果互不結(jié)算，吃虧的肯定是購房者，由此可見，上述條款對張先生的不利是十分明顯的。二、合同約定：購房者不按合同約定時間付款，則應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒有按時交房，卻什么懲罰措施也沒有。律師說法：這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購房者卻忽略了?，F(xiàn)實中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯，購房者卻無可奈何的情況，就是因為在合同中沒有規(guī)定相應(yīng)的懲罰措施，比如應(yīng)參照購房者不按時付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購房者有權(quán)解除合同等。這樣，出現(xiàn)問題購房者才有計可施，有權(quán)可維護(hù)。三、合同約定：若因施工問題造成延期交房，屬不可抗力，與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。律師說法：這是強(qiáng)詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不可抗力，若真的因施工問題延期交房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所以，這一條應(yīng)當(dāng)從合同中刪去。四、合同約定：發(fā)展商交房后三個月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證。律師說法：這里面有兩個問題，交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，很多人沒有意識到。甚至出現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商交房時通知購房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否則不給。到頭來購房者還是住不進(jìn)新房。因此，律師建議購房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。還有一個問題就是發(fā)展商在規(guī)定的時限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里卻沒有規(guī)定，以至于問題發(fā)生時不知所措。同樣建議應(yīng)明確為：若不能按時辦理，則可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購房者的權(quán)益才能得到充分保障。五、合同附件中對房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先生的合同附件里，只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水……”卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常使用，不能正常使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦。這種含糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購房者的注意。慎簽購房合同許多購房者買房時，往往不深入了解有關(guān)開發(fā)商的情況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒有明確房屋是否是合法銷售的情況下，就匆匆向開發(fā)商交付定金或購房款，結(jié)果到正式談判時只能被對方牽著鼻子走，違心簽訂合同。這種不慎簽購房合同從而導(dǎo)致落入購房陷阱的情況往往貽害無窮。山東誠功律師事務(wù)所楊志民律師提醒購房者應(yīng)注意以下問題：“五證”要嚴(yán)格審查購房者購買期房時應(yīng)查看開發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。在“五證”中，最重要的是《土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，它表明所售房屋是合法項目。如果房屋已驗收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》原件。開發(fā)商同時應(yīng)出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。認(rèn)購協(xié)議要慎簽購房者在簽訂正式《商品房買賣（預(yù)售）合同》前，開發(fā)商往往要求購房者簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，并交納一定數(shù)額的定金。由于認(rèn)購房屋到簽訂正式的購房合同有一段時間，有些購房者可能不想購買已預(yù)訂的房子，也有部分購房者由于不能與開發(fā)商達(dá)成一致，而沒有簽訂合同。這時定金能否要回就與所簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》有很大的關(guān)系。如果《認(rèn)購協(xié)議》中沒有寫明未簽訂購房合同定金是否返還的約定則定金可以返還。如果開發(fā)商在《認(rèn)購協(xié)議》中規(guī)定“購房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購房合同，逾期購房者所交認(rèn)購金（或定金、誠意金）不予退還”等此類條款。購房者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但因其他原因無法達(dá)成協(xié)議。合同附件不可缺目前使用的《商品房買賣合同》，除主合同要件外還包括四個附件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議。合同附件是主合同組成部分，是對主合同約定不明條款做出的明確約定，是對主合同沒有約定部分的重要補(bǔ)充。合同附件與主合同具有同等的法律效力。購房者在洽購房屋時開發(fā)商往往做出許多口頭承諾。購房者絕不能輕信開發(fā)商的口頭承諾和廣告宣傳，購房者在訂立合同時可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)書面合同中。如果開發(fā)商沒有實現(xiàn)這些承諾，購房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。心明眼亮避開購房陷阱謹(jǐn)慎簽訂合同看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認(rèn)購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。對策：律師建議買家與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。陷阱二：合同主體認(rèn)定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該項目是a公司開發(fā)的，實際上卻是由b公司投資，作為買家還是應(yīng)與a公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對策：在簽約前您查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。對策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，的辦法是找一個律師來幫你的忙。陷阱四：“最短時間”與“”合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算的？不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對消費(fèi)者的侵害。對策——購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！边@顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。對策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。陷阱七：處理結(jié)果不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。實在不行，又覺得沒有