【正文】 設(shè)中自始至終貫穿一起，為項目開發(fā)成功保駕護航。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要完成一個項目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益?；诖?，我們小組對選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進行了如下分析：案例：《天河花園》市場分析、區(qū)域市場分析天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。天河區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。、定向市場分析員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。、項目分析項目名稱：海景中心項目規(guī)模：由2幢28層組成推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2裝修標(biāo)準：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮?。地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利。項目以準現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、*場等。(2)劣勢分析珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經(jīng)廣為人知。項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。外來人員多，治安問題多，影響買家心理。、競爭對手資料分析對手一項目名稱：僑穎苑項目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成推售情況：現(xiàn)推c棟c1～c4梯的3～12層，b2棟的2～12層宣傳主題：新天河、新市民、新文化價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住。②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢。③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力。⑵劣勢分析①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理。②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次。③戶型設(shè)計一般，凸柱位較多，影響使用率。對手二項目名稱：紫林居項目規(guī)模：由3幢連體9層組成推售情況：現(xiàn)推c—h座的3～9層宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買。②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利。③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助。⑵劣勢分析①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售。②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心。③戶型設(shè)計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象。、項目周邊配套狀況社區(qū)配套①大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護學(xué)校②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)③小學(xué)：昌樂小學(xué)④銀行：中國建設(shè)銀行⑤康體：天河體育中心、羽毛球館、項目企劃思路由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范，塑造獨特的品牌形象。把握市場需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。體現(xiàn)以人為本的經(jīng)營理念面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設(shè)計更加人性化。項目市場定位員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說一路之隔，樓價翻一番。所以，本項目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象——天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區(qū)域的熱點，當(dāng)然，要達到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。、項目形象定位在項目形象定位上應(yīng)揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心的雙重抵買價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實質(zhì)內(nèi)涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。房地產(chǎn)銷售工作總結(jié)與計劃 房地產(chǎn)銷售工作計劃及目標(biāo)篇十一一、 市場分析 目前**在深圳空調(diào)市場的占有率約為2。8*左右，但根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示近幾年一直處于洗牌階段，品牌市場占有率將形成高度的集中化。根據(jù)公司的實力及20xx年度的產(chǎn)品線，公司20xx年度銷售目標(biāo)完全有可能實現(xiàn)。20xx年中國空調(diào)品牌約有400個，到20xx年下降到140個左右，年均淘汰率32*。到20xx年在格力、美的、海爾等一線品牌的圍剿下，中國空調(diào)市場活躍的品牌不足50個，淘汰率達60*。20xx年度lg受到美國指責(zé)傾銷；科龍遇到財務(wù)問題，市場份額急劇下滑。新科、長虹、奧克斯也受到企業(yè)、品牌等方面的不良影響，市場份額也有所下滑。日資品牌如松下、三菱等品牌在20xx年度受到中國人民的強烈抵日情緒的影響，市場份額下劃較大。而**空調(diào)在廣東市場則呈現(xiàn)出急速增長的趨勢。但深圳市場基礎(chǔ)比較薄弱，團隊還比較年輕，品牌影響力還需要鞏固與拓展。根據(jù)以上情況做以下工作規(guī)劃。根據(jù)以上情況在20xx年度計劃主抓六項工作： 銷售業(yè)績根據(jù)公司下達的年銷任務(wù)，月銷售任務(wù)。根據(jù)市場具體情況進行分解。分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的銷售目標(biāo)分解到各個系統(tǒng)及各個門店，完成各個時段的銷售任務(wù)。并在完成任務(wù)的基礎(chǔ)上，提高銷售業(yè)績。主要手段是：提高團隊素質(zhì)，加強團隊管理，開展各種促銷活動，制定獎罰制度及激勵方案（根據(jù)市場情況及各時間段的實際情況進行）此項工作不分淡旺季時時主抓。在銷售旺季針對國美、蘇寧等專業(yè)家電系統(tǒng)實施力度較大的銷售促進活動，強勢推進大型終端。 k/a、代理商管理及關(guān)系維護針對現(xiàn)有的k/a客戶、代理商或?qū)⑼卣沟膋/a及代理商進行有效管理及關(guān)系維護，對各個k/a客戶及代理商建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實力情況，進行公司的企業(yè)文化傳播和公司20xx年度的新產(chǎn)品傳播。此項工作在10月末完成。